价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理

价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理

张燕

常州融易鑫城市建设有限企业 （江苏 常州）

摘要：伴随着我国社会经济的持续发展和城镇化的加速，房地产企业已经成为我国国民经济中的一个重要的支柱产业，它在近几年得到了快速的发展，并取得了一些成就。房地产作为一个具有巨大的建设费用的产业，具有建设费用高、寿命周期长、价值链多等特征。因此在此基础上，文章从价值链角度出发，对房地产项目的全寿命周期成本进行了研究，从而使房地产企业能够更好地发展，提高企业的核心竞争能力，推进城镇化，推动整个社会的发展。

关键字：价值链 房地产 全寿命

与其他的行业相比，房地产行业具有很多的价值链，需要耗费大量的资金，并且需要花费很长的时间来进行建设。与此同时，在房地产行业的价值链中，各个环节之间存在着密切的联系，也存在着互相影响的关系。任何一个环节的运营管理质量，都会对其他环节的成本和效益产生影响。所以，在价值链的角度下，对房地产项目的生命周期进行研究非常有意义，这样才能更好地对房地产的成本进行管理，从而提升房地产企业的经济效益。

1.价值链经营原理

一个企业要为股东、顾客、员工和供应商等个人和团体创造经济价值，而在这个经济价值的创造过程中，会产生很多不同的生产环节，它们之间既有联系，也有区别，而在这个过程中，每一个生产环节都会形成一个“价值链”，而价值链的增值活动可划为两个方面，一个是基础的增值活动，也就是普通的生产活动，比如原料供应、生产经营、营销和售后等等，都是与产品直接相关的。而另外一部分则是辅助性的增值活动，也就是包含了企业的组织建设、人事管理以及技术开发等内容。例如，有的企业和个人可以为企业策划广告，或者为企业代理法务咨询等。与此同时，每一家企业都是产品设计、生产、交货以及售后等各个环节的经济活动的集合体，不管是企业价值链的哪个环节，它们之间都存在着紧密的关联，并且它们之间也存在着相互影响的关系，而价值链上的一个环节对其他环节的价值有多大的影响，则是由它在价值链上所处的位置所决定的。“价值链”理论认为，一个企业有很多的价值活动，但并不是每一个环节都能产生价值，而那些能为企业带来巨大利益的经济活动，就是企业在价值链中的“战略环节”，也就是企业的竞争优势。

2.房地产工程全寿命期造价管理

生命周期法对企业来说有着非常重大的实际意义，房地产项目的全生命周期管理包含了很多的环节，主要有投资决策、规划设计、施工、运用维护、处置回收等五个方面，从这五个方面可以看到，房地产的生命周期管理是一个漫长的过程，它的前进方向可以延伸到决策招标阶段，后退方向可以延伸到项目的维护使用和弃置。在这个过程中，房地产企业应当站在社会大众的立场上，让它在整个全生命周期中的项目成本得到最优化。与此同时，企业在进行住宅开发的时候，要把节省资源和降低成本当成自己的责任，坚持可持续发展的理念，减少浪费，防止破坏生态，把社会成本，公共利益作为决策的根本基础，而不是把最少的投资计划当成最好的选择。

3.基于价值链的房地产工程造价管理

一般情况下，企业追求的是利益，然而，在这种追求利益的过程中，其利益常常与社会的发展产生了冲突，而将价值链理论和全生命周期成本理论结合起来，可以在一定程度上缓解社会可持续发展与企业短期利益之间的冲突，因此，不管是站在企业拥有者的角度，还是站在顾客的角度，重构企业价值链，都能在最大限度地兼顾社会和企业的经济效益的前提下，让企业履行社会责任，促进社会与企业的共同发展。再者，价值链理论是一种垂直和空间性的，从时间的角度来说，价值链上的管理项目从决策、用工、使用、报废等延伸到了房地产开发的全生命周期，从空间的角度来说，地产项目与供应商、销售渠道和客户之间构建了一个价值链，形成了一个多维度的价值链管理路径，在这个基础上，地产企业可以从全生命周期中，从多维度挖掘自己的优势，更好地进行地产项目的成本管理，从而达到企业的利润，提升企业的核心竞争力，推动企业的长期发展。

4.从价值链的角度看房地产工程的全寿命期费用管理

在此期间，房地产企业能够为企业创造价值的最重要的价值链已经从中间的施工环节，逐步向房地产企业的两个方向转移，导致在两个方向上的投资决策，运营维护、处理、回收都是房地产企业价值链的关键，因此，房地产企业的价值曲线呈“微笑”型。

第一，做出投资决定的准备。在房地产价值链的最前面，也就是在这个阶段，它的决策工作非常关键，直接影响到了整个房地产项目的成功与否，还会对后期房地产的收益产生影响，甚至会对房地产的收益产生影响，在这个基础上，在这个阶段中，投资决策是非常关键的，因为只有做出了正确的决定，才能够为以后的发展指明方向，让房地产企业获得更大的收益。

第二，使用保养期。房地产运营阶段的成本，指的是房地产项目在建设完成之后，在后期运营和维护过程中，所要付出的人力成本、能源成本和维护保养成本等。据一项调查显示，在房地产行业中，运营、维护以及回收报废等环节的成本都比较大，占到了房地产全生命周期成本的60%～66%。在此基础上，房地产使用维护阶段的成本就成了房地产管控的重点对象。与此同时，这一阶段也体现出了房地产的服务，渗透着房地产企业的品牌价值，所以，它是房地产价值链的核心。

第三，处理回收期。在这个时期，房地产的项目中会产生大量的施工垃圾，为了社会利益和社会可持续发展的需要，房地产企业应当把社会责任放在第一位，对施工废弃物展开合理的计划和处理，在降低废弃费用的同时，也要尽可能地降低对环境的污染，从而缓解社会利益与企业短期利益的冲突。与此同时，房地产企业要注重提高对价值链的再开发，主要是指对土地资源的高效利用，从而维护社会环境，担负起社会责任，推动社会的可持续发展。

建立和发展上、下游企业的战略伙伴关系

与房地产企业相关的上下游企业很多，因此，要使房地产企业能够更好地进行成本控制，并取得良好的经济效益，就必须与这些企业进行有效的合作，形成战略联盟。在这一点上，房地产企业应当在平等自愿、互惠互利、风险共担、利益共享的原则上，与房地产企业形成一种资源互补、稳定的战略合作关系，以此借用上下游企业的力量，持续扩大企业的生产规模，并与上下游企业保持良好的合作关系，从而节省出相应的采购成本，从而进一步提升企业的风险承受能力，推动企业的长远、稳定发展。

结语：综上所述，目前，我国的房地产企业正处于快速发展的时期，已经成为我国经济的一项重要的支柱，在这一时期，房地产企业正面临着空前的发展机会，然而，在产业的转变与发展过程中，房地产企业必须正视其经营成本的问题，运用价值链的原理，运用生命周期成本法，使房地产企业能够更好地发挥其社会价值，提高企业的企业效益，为此，房地产企业要注重在投资决策、运营维护、资产回收等环节，同时要加强与上下游企业的战略合作，使其能够与上下游企业形成稳定的资源互补，降低企业的购买成本，提高其经济效益，使其长期稳定发展。

参考文献：

1. 建设项目全生命周期成本控制分析[J].赵娜.住宅与房地产，2021(12)
2. 项目的全生命周期成本管理[J].晋荣敏.财经界，2017(02)