某小区房屋漏水原因分析

某小区房屋漏水原因分析

顾月芹

江苏方建质量鉴定检测有限公司 江苏 南京 211153

摘要：某小区为上世纪八、九十年代的六层砖混结构建筑，501室和601室住户因房屋漏水问题引起纠纷。文章讲述采用无人机及其机载摄像云台系统巡检房屋外立面情况，室内检查房屋漏水情况，分析了房屋漏水原因。

关键词：房屋；漏水；原因分析

0引言

房屋渗水、漏水，给居住者造成麻烦，严重影响居住者的生活坏境和生活质量[1]。房屋质量的司法鉴定中有很大部分是房屋渗水引起的纠纷，严重影响了邻里关系，鉴定人员在现场工作过程中需要实事求是，准确高效地找到渗水的原因[2]。

1小区房屋出现漏水的主要原因

1.1女儿墙局部漏水

女儿墙压顶上水泥砂浆干缩开裂，导致女儿墙顶部和屋面结构层间开裂，遇到降水天气，雨水沿着裂缝渗入墙中，女儿墙就会出现渗水现象。

屋面圈梁产生水平裂缝时，也会导致屋面出现渗水现象。在自然环境温度发生改变时，不同房屋材料伴随温度变化而产生不同的线性变形，混凝土的热膨胀系数通常超过砖砌体。自然环境温度变化，墙体与屋面板和屋面圈梁产生不同的变形，变容易在屋面圈梁和墙面间出现水平裂缝。

1.2房屋外墙面龟裂部分漏水

房屋外墙面龟裂导致墙面渗水。外墙面出现龟裂问题，多为施工作业中，抹灰前未能浇水湿润处理砌体墙面或浇水不均匀。在完成对墙体的抹灰处理任务后，砌体吸收了来自砂浆的水分，让砂浆内的水分有所减少，致使砂浆凝固水分流失，存在抹灰后墙面粉刷层出现裂缝、空鼓等问题的可能性。另一种原因，与墙面砌筑时平整度不足、抹灰厚度差异性较大等有关，抹灰层过厚将造成分层收缩问题较为显著，灰体下落后便容易发生空鼓问题，造成降水天气中墙体受潮而漏水。

1.3变形缝位置漏水

变形缝位置的漏水，通常与自身结构不标准有关，如变形缝内带有杂物且不贯通，出现了刚性连接的现象，转变了变形缝自身的结构性能，容易造成房屋整体沉降和伸缩不均匀，以及局部墙体被拉裂等问题。或由于变形缝内部填充的密封材料水密性无法得到保障，外加盖板构造未能达标，将出现变形缝正常变形故障，使得变形缝的盖板被拉开后发生漏水问题。

1.4外墙门窗位置漏水

外墙门窗位置发生的漏水问题。窗子下框位置未能设置漏水孔使得下框长期聚水，便容易在窗台位置出现漏水的现象。窗框雨槽设置的位置不正确，中间未开口等，造成排水不够及时，槽内存水内流而致使漏水问题的出现。窗框外侧和外墙砖之间未能预留缝隙，或尽管存在缝隙，但内部填满了水泥膏，在刚性连接缝隙的情况下，可能存在收缩裂缝问题，造成窗框漏水现象的产生。墙体和门窗框之间在抹灰之前未洒水处理，使得抹灰处理后，砂浆内的水分被外墙所吸收，砂浆的粘结力由此受到不良影响而发生脱水干裂的问题，导致门窗位置出现渗水问题。除此之外，墙体上预留门窗洞口的过大，致使洞口与门窗框间空隙，用水泥砂浆填补厚度过大，将造成在砂浆干缩、位置振动的影响下出现永久裂缝，使得门窗位置出现渗水问题。

2概况

南京某小区为上世纪八、九十年代的六层砖混结构建筑，501室住户厕所、厨房、客厅的部分客厅靠近厨房的天花板底部和墙壁上不断渗水、发潮、发黑，情况越来越严重，部分墙壁出现大面积起皮、脱落；厨房的窗台上直接有水从顶上滴下；阳台的顶部也是渗水不断、粉层大面积脱落。501室住户认为是601室未做好防水渗漏导致的，双方发生纠纷，501室住户起诉到南京某区法院，法院委托我公司对房屋漏水原因进行鉴定。

3检查、检测情况

3.1房屋外立面检查情况

 对涉案房屋北立面外墙（601室、501室）进行全面巡检，经检查，发现外墙粉刷层存在着腐化粉层、裂缝、脱落现象，特别是501室厕所和厨房之间隔墙外侧（同窗户高度位置）的红砖全部裸露，具体情况见图1和图2。

图1   501室楼外墙砖砌体裸露           图2  601室外墙现状

3.2  501室漏水现状

501室客厅靠近厨房的天花板底部和墙壁上渗水、发潮、发黑，从部分墙壁起皮、脱落的状况来看，面积较大部位在客厅天花板底部，主要位置处在厨房和厕所的隔墙范围内，具体情况见图3。而厨房、厕所由于吊和铺设了墙地砖，没有发现渗水问题。501室次卧与厕所之间的墙体以及次卧室的楼顶面没有出现渗水、发潮、发黑，墙壁起皮、脱落等现象。

图3  501客厅

3.3  601室内检查情况

601室厕所间仅洗浴区留设排水地漏，其排水畅通，厨房间没有地漏，无积水现象。厨房、厕所地面、上水管、热水管和下水管、地漏等进行了全方位的检查，没有发现明显存在渗漏的问题。

3.4开展了多种方法的检测

1、对601室自来水管、供热水管进行了水压试验，没有发现渗漏现象。

2、对501室厕所上部墙体持续半个月进行了潮湿度监测，潮湿度达到19%～26%，说明湿度很大。

3、对601室厨房和厕所的地面进行了蓄水试验，所蓄的水中添加了化学示踪剂，通过蓄水试验，没有发现601室厨房和厕所有水渗到501室的明显证据。

4 原因分析

按501室现场检查情况，其客厅天花板底部出现严重的渗漏，且表面大面积起皮、发黑，从表面现象分析和简单的推测，应该是601室厨房或厕所渗漏，主要以厕所、厨房的隔墙为中心向四周扩散。

根据501室住户提供的照片和视频资料，拍摄时间是2018年1月29日（天气晴好），厨房中吊顶中的水快速滴到储水桶中，这个水是那里来的？如果说是601室渗漏下来的，这与所检查、检测的结果相悖。

查阅了南京市2018年1月份气象资料。2018年1月，南京市月降水量为98.4毫米～126.6毫米，较常年同期异常偏多近2倍，月内降水日数为12～16天，降雪日数8～9天；月内有三次明显降雪天气，分别是1月3日至4日，1月24日至26日和1月27日至28日，全市最大积雪深度17～29厘米。

上述气象资料显示，2018年1月份有20至25天的连续阴、雨、雪天气，并且降雨雪量较大，长期在潮湿空气的条件下，粉刷层有裂缝、脱落，特别是红砖裸露的外墙，存在着大量吸收水份，储存在墙砌体内的可能性。当砖砌体处于吸水饱和状态后，水分无法从砖墙体外表面排除，原因在于贴饰面砖的水泥粘结砂浆、饰面等均带有一定程度的自主防水功能，通过墙体的毛细管作用便能将水分引入到可渗透之处。

501室厨房和卫生间的隔墙材料以红砖为主，而红砖的吸水率能高达10%～15%。现场检查发现，501室外墙粉刷层多处脱落，在厨房和卫生间至窗户高度的隔墙位置，外墙外侧粉刷层完全脱落，具体情况见图1。501室厨房和卫生间的隔墙，长度1800mm、高度2000mm、厚度240mm，当砖墙水分达到饱和状态时，仅厨房和卫生间隔墙的红砖理论上就能容纳100公斤左右的水分。另外501室厨房窗台上方外墙粉刷层脱落，导致雨水被窗台上方裸露的墙体吸收。

气象资料显示，2018年1月份的雨水、雪水和潮湿空气中的水分，通过外墙粉刷层破损处导致501室厨卫隔墙和窗台上方外墙的红砖达到饱和是有条件的，当隔墙中的水到达客厅与厨房和卫生间隔墙的交界处，客厅一侧墙体在毛细管作用下，墙体内微观的水就会往缓慢上升，造成了客厅顶板底部靠近厨卫一侧出现潮斑、发黑、起皮等问题。

因此，501室的厨房窗头滴水，通过现场检查、检测结果，排除了601室渗水的情况下，与气候条件，外墙粉刷层裂缝、脱落，造成外墙砖砌体裸露并吸水饱和，以及窗框周边填充材料的老化，窗框上部外侧人工洞口处理不当等诸多因素有关。

至于501室厨房和客厅顶板底部的水，应是501室厨房和卫生间隔墙外侧红砖裸露吸收雨水和室外潮湿空气中的水分，墙体水分达到饱和后扩散渗透所致。

5 鉴定结论

501室的卫生间、厨房和客厅的部分天花板和墙壁上不断渗水、发潮、发黑，部分墙壁出现大面积起皮、脱落，厨房的窗台上方水从直接有吊顶滴下，不是601室厨房和卫生间渗水所致，是由于501室外墙粉刷层裂缝、脱落后，导致厨房和卫生间隔墙和外墙砖砌体吸收大量水份且达到水饱和以后，不断渗透、扩散及毛细管作用等因素所造成。

参考文献：

[1]胥凌云.浅谈房屋建筑渗水漏水的相关因素以及防治措施[J].四川水泥,2018,(08):318.

[2]金毅.上海地区居住类房屋渗水现象的分析[J].住宅科技,2018,30(08):18-21.