大型养老建设项目工程质量问题浅议

大型养老建设项目工程质量问题浅议

陈华东

物产中大医疗健康投资有限公司   浙江  杭州31000

摘要：在过去的十年里，全国各地积极响应国家号召，大型养老项目相继落地。笔者通过对已建成大型养老项目的剖析，阐述了在养老项目在快速建设进程中实际遇到的工程质量问题，分析问题背后产生的深层原因，探讨建设行业对养老建设的认识，以及对日后开发建设养老项目的建议。

关键词：养老；建设项目工程；质量问题

1我国人口老龄化现状

我国已于1999年步入人口老龄化社会，中国人口基数大，老年人口快速增长。根据第七次全国人口普查结果，截至2020年11月1日零时，我国60周岁及以上老年人口超过2.6亿人，占总人口的18.7%，65周岁及以上老年人口超过1.9亿人，占总人口的13.5%。预计到2050年，中国老年人口将达到4.34亿。

2大型养老建设项目工程质量问题

2.1施工队伍资质问题

各分包单位的资质未达到要求；项目经理仅为挂名，实际执行者教育素质、技术水平未达到要求。外派到项目上的实际管理者缺乏系统性管理的基础知识，管理经验不足，遇到问题不能直接找到解决办法，常采用拖延的方式，“小病拖成大病”，待问题大了再爆发出来，往往到了不好收拾的地步，大大浪费了人力物力。

2.2施工管理人员对设计理解、沟通问题

施工图纸在实施过程中，与实际情况相冲突，或图纸未尽之处需施工深化。若不能处理好，就容易产生施工质量问题。特别是一些外籍设计师的设计，一般仅有设计理念和初步设计图纸，需要投资方或有较强施工经验的施工企业，落实具有能力的国内设计团队进行深化，以解决工程问题。在实际开发过程中，如果只求形似，快速推进为导向，会导致精细化设计落地走样，反而成为实际使用中的问题。

2.3施工组织设计中各专业施工顺序问题

有些项目为了追求形象业绩，颠倒工序。例如，未遵循先地下，再地上的工序，地下管线尚未做完，就开始覆土回填，造成二次开挖；在装修装饰中也存在还未完成吊顶内管线，即封顶，后期再开洞穿线。有些则因为材料设备供应环节出现问题，导致无法保证按序顺利施工等。实际项目上遇到排水井盖尚未到位，就草草拿木板遮盖回填土，日后雨水冲刷后地面产生坍塌坑洞，对人员安全造成威胁。

部分前道工序草草收尾，楼板之间穿孔未吊模，后期做完管线再难封堵；建筑底层下部防水未完成，就贴饰面，造成室内渗水；室内地漏位置下水管高过地面，室外空调外机安装完毕，使用后排水积水，后期难以维修。对按工序完成的分项工程，未重视成品保护，使成果被污染、损坏，造成上一道工序的返工。工程项目中涉及的分包单位众多，只管自己，不管别人的现象很多，例如三网覆盖在已完成封顶的吊顶作业，随意开孔破坏；门禁安装在移门上不受力的位置，造成后期推拉时变形等。可见，在建设过程中，需特别重视各专业间的施工组织协调问题，并采取有行之有效的管理办法。

2某市养老社区建设施工质量实际案例探究

2.1项目概况

项目周边3公里有地铁线，为高端养老公寓、护理院和配套商业办公。项目占地约20公顷，规划总建筑面积约40万m2，整个项目由十几幢养老高层公寓建筑、数幢养老护理院，提供养老房间2000余个，床位根据实际使用情况，可每间设1-2个。项目一次性建成，精装修交付。社区体量巨大，为老年人规划了室内外活动空间，室外绿地率大35%以上，室内集中活动中心超1万m2，其他各幢公寓、护理楼内零星活动中心约1万m2，包含泳池、餐厅、宴会厅、影院、教室、图书室、健身房等。

2.2存在的工程质量问题

2.2.1设计标准高，施工队伍技术和管理衔接不上

很多养老社区体量其实不大，一般在300床左右，属于小而美的社区生活单元，但是小型养老社区带来的利润也是非常有限的，收支只能刚刚平衡。从商业模式上寻求突破，出现了保险与养老结合的模式，险资投资建设养老社区。险资给养老市场注入大量资本，动辄几十亿，因此定的建设标准也很高。从前期调研，可行性分析到规划设计，都参照美国、日本的标准，追求设施设备的高端先进，系统全面多样，装饰精美。养老设计的模型和精细化设计已经深耕了多年，从理论到实践，已经有了不少项目。不过精细化也意味着从材料到加工品质，再到施工管理都要高要求，与实际建设成本控制和追求速度规模相冲突。在建设施工管理上，国内从业人员尚不能跟进国外的标准，设计解决的适老化问题，就会带来使用上的问题。

除此之外，阳台作为半室外空间，一般住宅都会设置门槛，防止雨水进入，但养老社区的无障碍要求，取消了这道门槛。为防止雨水进入房间，在阳台和房间中间设置条形地漏，但实际施工把控不到位，效果并不佳，造成阳台侧地面、墙面渗水，地板发黑等问题。后续无法彻底解决此类问题，还要靠补做阳台封闭的措施来解决，又追加了投资，还需和长者协商，毕竟入住后再上门施工，产生噪声粉尘和安全隐患。

2.2.2选材、安装精细化方面要求达不到预期

养老项目的无障碍体现在使用上的细节，老年人体力衰弱，对设施的使用方面要求更高。在推拉门和抽屉方面，对五金件有较高的要求，普通国产五金件易变形，效果不佳，要求全部采用进口五金件，以便老人轻松打开；而在门关闭时还要增设阻尼，防止长者被夹到。在实际施工中，有些工人对材料安装参照传统模式，简单粗暴，造成移门使用中经常卡顿，反复拉动后会脱落，阻尼效果未达成，反而使门难以推拉。这种问题让长者反而感觉推拉门不如平开门方便，有时干脆就常开，也会造成卫生间湿气、气味进入房间，体验不好。

除了以上这种使用量很大的五金件外，还有系统设施上的部件问题。大型养老社区一般采用集中供热水，每层管线中都需采用伸缩节，在实际运行中，由于伸缩节的材质问题，而发生伸缩节漏水，造成楼道漏水，有时水甚至漏下几层，将几层户内地板泡坏。材质不佳造成的问题也有在室外的部分，例如，室外靠建筑周围设置疏水板，疏水板选材不坚固，经常破损，给物业维护带来了很多困扰。

另外，在安装的精细化上达不到老年人使用的需求。由于老年人在感官上，较普通人在行为能力上是迟钝的，但对细小的问题又是敏感的。比如老年人走路时拖着步子，所以对地面的平整度要求是很高的，有些防滑瓷砖纹理粗糙，反而增加了老人移步困难，加之施工工艺不够细致，产生一点点高起就容易绊倒。再比如，地板铺装时，基层处理不平整，铺装缝太紧，冷热空调后踩上去吱嘎作响，老年人在户内时间长，就难以接受。

其他安装上造成户内使用上体验的问题，例如有的户型处于末端位置，会出现水温不够的现象，户内随全屋设置地暖，但有些房间处在末端位置，供暖效果不佳。可见，在施工材料上要求不高，安装不到位，不仅会造成使用体验上的问题，更会造成返工等严重后果，影响其他专业内容，对运营解决突发事件带来巨大挑战。

2.2.3其他常见工程质量问题

施工管理不到位，造成建筑渗漏水，是工程项目常见的问题。这个问题在处于郊区的养老社区，体现更多。郊区一般较市区温差大，风力大，每年夏天的台风天气是对建筑东侧山墙和南侧阳台的考验。如果施工中收尾工作做得不好，建筑外墙保温一体板顶部未按要求进行封闭，GRC建筑装饰线条与建筑结合处，建筑底部未收口，都会造成雨水进入建筑墙面，造成墙面潮湿，墙纸发霉。另外，采用内开内倒窗户，在风雨大时，雨水也会随风压灌入，损坏室内墙体。

结束语：

综上所述，笔者只是谈到养老工程质量问题，仅为冰山一角，旨在通过养老项目工程质量的现状问题，略反映一些本质问题。从根源上来说，养老建设项目有国家补贴，开发商们都看到了有利可图，而大的开发商，其实也有其社会属性，担负起社会职责。投资建设的初衷，除了利益外，更应该考虑平民百姓的实际情况。如果只是为了追求短期利益，钻国家政策的漏洞——地皮价格低、优惠政策及补贴。在建设上，低投入、高速度、高回报，反而得不到好结果，床位去化率底就是实际的现实，影响投资回报预期。在养老建设项目上，投资方、建设方、设计方、施工方、运营方等各方都要有更多的责任心，更多耐心和关注细节的认真态度，才能做出令人满意的养老项目。

参考文献：

[1]凤凰空间·华南编辑部.养老社区设计指南[M].江苏:江苏凤凰科学技术出版社,2019.

[2]蒋林君.装饰装修工程常见质量问题及处理[M].天津:天津大学出版社，2010.