房地产评估行业风险认知与防范措施

房地产评估行业风险认知与防范措施

程辉强

浙江中联耀信房地产估价有限公司萧山分公司  浙江杭州  311201

摘要：2016年12月1日起，《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）开始实施，包括房地产评估在内的所有评估机构和评估人员的法律责任将进一步扩大和加强。按照《资产评估法》规定，如果独立、客观、公正的原则或诸如被评估人专业能力等因素的影响受到外部干扰，评价结果就会出现较大差异，有关评价机构和评价人员必须承担相应的法律责任；如果不严格遵守规定的评价程序，评价机构和评价人员也有可能因程序无效而被追究责任；同时，房地产市场波动、估价机构与估价人之间的恶性竞争也构成潜在风险。资料显示，《资产评估法》实施以来，开始评估违反法律规定和评估者的案件数量逐渐增加。房地产估价往往比较低，房地产估价很有价值，房地产估价机构在被控违法或违法时，基本上具有破坏性。因此，对于房地产估价和估价当局来说，提高风险意识和加强对房地产估价风险的控制是最高优先事项。

关键词：房地产评估；风险认知；防范措施；

引言

房地产估价受到一系列市场因素的影响，需要不断适应市场变化。同时，房地产估价存在一定风险，机构和估价人的估价必须承担一定的经济和法律责任。本文简要分析了房地产估价过程中出现的风险和保护措施以及实际经验。

1房地产价格评估体系现状

第一，制定了相关的房地产估价法规。以国家颁布《城市房地产管理法》为基础，政府机关相继出台了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》等各项规章制度。地方政府相继制定了相应的房地产价格评估法规，其体系逐渐走向正轨，运行机制也基本完成。第二，我国已建立了房地产评估人员资格体系，并制定了评估技术标准。根据全国各地的地方政府，共有14500家合格的评级机构、3000家注册的房地产评估公司和90家家具评估机构，我们的房屋评估机构发布了房地产价格规范，从制度上规范了房地产评估，并使用统一的评估流程和技术手段来确保评估的客观、公正和理性结果。第三，初步建立行业内的房地产评估自律标准。自从国家规定了房地产管理部门要脱离经济鉴证类中介机构以后，就逐步开展了其相关工作，并按国家政府有关部门的要求，进行了股份制改造。在改造的过程中对评估师考试、注册和审核等相关工作进行整改，其发挥的作用也逐渐显现，自律机制已经基本建立，对日后房地产价格评估体系的运作也将起到约束与管制的作用。

2当前房地产评估行业存在的风险分析

2.1法律及经济政策引起的风险

虽然可以预测法律和经济政策的变化，但风险依然存在。各国将根据市场经济的需要调整房地产市场的支出政策，一旦国家调整政策收紧或放宽，可能导致房价波动。此外，政策对房价产生了一定程度的影响，重要的是评估者利用自己的评估能力来确定其影响政策的时间和程度。否则，估值必然会偏离市场价格。

2.2评估机构管理风险

关于评价基础，评价风险应主要通过管理评价机构来控制。如果不对贸易伙伴、工作过程、报告质量、财务等进行严格有效的控制，评价组织可能会增加风险。如果企业的业务来源没有充分了解企业的可行性，报告的问题在企业中没有记录，技术人员没有定期接受培训等。此外，行业垄断对信息资源的独特利用导致信息资源扭曲，增加了机构风险。

2.3估价师执业能力风险

按照《房地产评估机构资质等级管理办法》，将其划分为一级、二级、三级。虽然各个级别的划分标准不尽相同，但总体来说，准入门槛相对较低。根据这一准则建立的评估机构，由于其规模不大，很难进行相应级别的评估工作。另外，目前我国的注册房地产估价师资格考试的难度低、审查形式化、学生鱼目混珠等问题比较突出，专业的评估人员较少，严重阻碍了评估体系的健康发展。

3建立健全房地产评估风险防范机制

3.1做好市场环境的分析

中国房地产价格市场的现状在不断变化，特别是在制度、法律、专业知识和房地产评估经验、评级机构规模等方面，为了优化房地产价格，需要建立一个全面、客观的数据模型，包括房地产数据模型、经济发展数据模型和客户数据模型，这三种数据模型使评级机构能够更准确、直观地观察市场环境的变化。

3.2合理利用评估方法

对于许多评估方法，指标分析的科学动态将影响最终结果。房地产估价中，市场规律今天得到广泛应用，以房地产信息真实性为中心，通过在房地产协议中收集真实数据来提高估价结果的准确性。当房地产市场上找不到参考文献，也无法用价值来评估(例如学校、公园等)，可采用成本法实现估价，其中调整了房地产成本因素，如人工成本、物料成本等。对科学评估的目标至关重要。在应用获利能力指标时，重点是确定获利能力和贴现率，主要根据行业平均收益来评估所有权价值。

3.3提高准入人员的入职标准

房地产评估范围广、影响大，要想使评估工作公平、合理，关键是要有一支高素质的评估团队。评估员不但要具备很高的职业素养，还要具备很强的职业道德精神和实践经验，同时在解决问题和分析问题上要有一定的能力，对国家和地方的房地产政策和法律法规有一定的了解。基于对上述的综合要求，其入职人员的入职标准也应相应的提高，同时加强对其日常管理，主要体现在对社会评估体系的管理以及对评估人员的管理。对前者要实行许可证制度，对后者要实行资质证书。加强对社会评估体系建立的审核和运作的监督，对于申请开展评估业务的单位和个人，将会受到资格管理机构的严格审核。对从事评估工作的专业人员进行资格鉴定，对其进行培训，培训合格颁发资格证书，并每年向上级主管机关递交一份工作报告以供验证。该系统能激发评估人员的工作能力，促进评估人员整体素质的提升。

3.4健全内部质量控制体系，加强外部监督机制

有效降低评价风险还取决于内部和外部的双重控制和监督。评价机构应建立健全健全的内部质量保证体系。从谨慎的业务接管开始，了解评估的目的、评估范围、创造价值的时间等，如果客户不接受正确的评估，专业地解释并拒绝不合理的客户要求。同时，必须安排合格的评估人进行各种评估，以确保进行最高质量的评估。第二，在执行项目时必须遵守《条例》以确保充分、适当和充分的后续行动。最后，评价机构必须建立一个审计制度，不仅及时解决报告的问题，而且增加评价人员的专门知识，以有效降低评价风险。

结束语

房地产估价对房地产业的发展起着决定性的作用。房地产估价机构和估价作为房地产估价的基础，应充分发挥专业人员的专业作用，促进估价行业的可持续发展。关于房地产估价中的客观风险，评估人必须以正确的方式客观地控制风险，不惧怕风险，不忽视风险，充分了解现存的和由此产生的原因，并在评估的哪些阶段谨慎地控制风险。在评估房地产时，评级机构需要更多的法律知识来评估、学习如何使用法律武器来保护自己以及为行业发展创造良好的环境。

参考文献

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