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摘要:房地产行业已经进入高质量发展阶段,房屋施工质量越来越受到社会的关注。住宅建筑的渗漏问题更是受到了社会的广泛关注。为提高住宅建筑防渗漏的施工质量,本文从住宅建筑容易渗漏的五个部位入手,分析了渗漏原因,提出了质量控制措施。
关键词:防渗漏;质量控制;住宅建筑;
1.引言
随着我国城镇化进程不断推进,房地产已经成为了我国经济的重要支柱,房地产一方面关系着发展,一方面关系着民生,是外溢性较强、具有系统性重要性的支柱产业。上世纪90年代我国房地产市场化改革以来,房地产对我国经济社会发展起到了十分重要的支撑作用。房地产市场高速增长时,许多房企采取“高负债、高杠杆、高周转”的模式迅速发展壮大。随着我国城镇化率和城镇人均住房面积的不断提升,传统、粗放的“三高”模式越来越不可持续。2021年下半年以来,部分房地产企业在疫情冲击和市场下行的双重压力下,销售回款不畅、业主维权增多,资金链出现问题,就是一种警示。在当前房地产平稳健康发展大环境下,高质量发展、提高居住生活品质已成为主流。
民用建筑的防渗漏是影响使用品质、评判施工质量的关键点。在住宅建筑中,渗漏问题的投诉量,始终处于各类质量问题投诉前列,是社会和小业主重点关注的问题。出现渗漏问题通常会造成较大的社会影响、造成小业主的财产损失,影响企业品牌价值。
2.住宅建筑渗漏部位分析
住宅建筑的防渗漏通常出现在地下室、外墙、外窗、室内、屋面等五个部位。
2.1地下室渗漏
地下室外墙、顶板、底板开裂导致渗漏。后浇带施工缝处理不到位导致渗漏、预留套管处渗漏、对拉螺杆处渗漏。
2.2外墙渗漏
砌体外墙与混凝土结构墙体交界部位、构造柱部位、混凝土外墙螺杆孔部位、外墙外挑线条部位、预留孔洞部位等位置容易发生渗漏。
2.3.外窗渗漏
外窗窗框与墙体的缝隙、窗框下部墙体、外窗型材拼缝等部位容易出现渗漏。
2.4.室内渗漏
厨卫间防水层破损导致渗漏、厨卫间墙面渗漏、穿楼板管线周边渗漏。
2.5.屋面渗漏
屋面板开裂渗漏,出屋面管线、烟道根部渗漏,屋面机房、楼梯间墙体根部渗漏。
3.防渗漏质量管控措施
3.1地下室防渗漏措施
(1)地下室防水施工前基层应平整、干燥,无高低差、蜂窝、麻面等缺陷;基层冷底油应涂刷均匀,涂刷厚度满足设计要求; 除混凝土局部缺陷修补找平除外,防水材料应直接在混凝土结构层上施工,防水材料与混凝土结构层之间不应施工找平层。
(2)地下室穿墙套管预埋应按规范设置。如穿墙套管与结构面齐平,地下室外墙防水卷材应翻入穿墙套管不得少于50mm。如穿墙套管伸出墙面,套管外伸长度不得少于200mm,且防水材料应包裹套管不少于150mm。
(3)地下室泛水高度内的外墙模板加固应采用止水螺杆。混凝土浇筑成型后,应先在止水螺杆端头剔打出凹槽,再将螺杆头后从根部切除,并使用防水砂浆封堵密实。推荐采用三段式止水螺杆,端头螺杆可拆除重复利用且止水效果好。
(4)地下室后浇带应设止水钢板,止水钢板搭接处应双面满焊,保证焊接质量,搭接焊长度应大于50mm。后浇带转角处的止水钢板应预制或采用成品。
(5)地下室防水施工完成后,应及时施工防水保护层。防水保护层内侧采用聚苯板,外侧采用实心砖砌筑保护效果比较好。
(6)出地下室顶板的构筑物(风井、楼梯口等),泛水高度范围内的侧墙应随地下室顶板一次性浇筑成型。未一次浇筑成型的,应在施工缝处增加止水钢板。
(7)地下室顶板后浇带悬挑部位模板支架应独立设置,后浇带封闭前不得拆除,且上部不应堆载,确保悬挑部位结构不出现裂纹。
3.2外墙防渗漏措施
(1)加强砌体砌筑质量控制,确保水平灰缝饱满度不低于90%、竖向灰缝饱满度不低于80%。墙体顶部如采用斜砖砌筑应留有140-160mm操作空间,斜砖灰缝饱满、逐块顶紧。顶部如采用砂浆塞缝,需留有30-50mm操作空间,砂浆应注意封堵密实。
(2)构造柱支模时应在模板顶部便于浇筑混凝土一侧设投料斗,混凝土应一次性浇筑到顶并采用小型振动泵振捣密实。构造柱模板加固应设穿过柱身的对拉螺杆,避免模板加固时穿透砌体。
(3)外墙空调预留洞口应内高外低。外墙悬挑雨棚、空调板、线条、敞开式阳台、露台与外墙交界处须设不低于100mm高混凝土反坎。外挑线条应注意排水坡度,避免积水。
(4)外墙螺杆应封堵密实,内侧采用发泡剂封堵,外侧采用防水砂浆封堵,并涂刷两道聚氨酯防水涂料。
(5)外墙脚预留洞口(包括外架脚手眼、槽钢洞等)应支设模板,并在模板内侧设置投料斗,用细石混凝土浇筑并振捣密实。浇筑前孔洞内应将建渣、预埋钢管、预埋钢筋等清理干净。模板应采用对拉螺杆从孔洞中部穿过加固。
3.3外窗防渗漏措施
(1)外窗应设置钢筋混凝土窗台压顶,压顶合模前应将与混凝土主体结构相交部位凿毛。压顶两端伸入砌体墙体的长度应大于200mm,当两端砌体墙体宽度不足200mm时应通长设置压顶,窗台压顶高度不得低于100mm。压顶应向室外找坡,避免积水。施工时,应先浇筑窗台压顶,后砌筑压顶两侧的上部砌体。
(2)外墙与外窗连接点应预埋预制混凝土块或砌筑实心砖。窗框固定片应内高外低,避免出现倒流槽。
(3)窗框与墙体间的缝隙填塞前,应清理与塞缝材料接触部位的包装纸,取出临时固定木楔,塞缝内建渣应清理干净。外窗塞缝内严禁管线穿越,应先用干硬性防水砂浆对窗框下口进行塞缝,然后用发泡剂对窗框左右及上口进行塞缝。
(4)窗框上部塞缝时,发泡剂应施打密实,固化前将外溢的发泡剂压入缝隙,严禁在发泡剂固化后进行切割。窗框下口干硬性水泥砂浆应填塞密实,养护到位,避免塞缝空鼓、开裂。
(5)外窗型材应在工厂拼装,保证拼装质量。型材榫接部位、工艺孔应打胶封闭,窗扇位置下部型材应设置泄水孔。外窗上所有螺钉施打后均应用胶封闭。
(6)外窗台装饰完成面排水坡度应大于5%,窗楣应确保滴水槽或滴水线(鹰嘴)留设到位,窗边打胶应密实、连贯。
3.4室内防渗漏措施
(1)厨卫间抹灰基层应平整、干燥,无空洞、高低差、污染等缺陷,抹灰空鼓、开裂等应提前修补;阴阳角、管根应抹圆弧;涂膜防水应分层施工,上下两侧应按垂直方向涂刷。
(2)防水施工应重点关注防水涂膜成型厚度及防水层涂刷高度;防水层施工时应避免出现鼓包、流坠等问题;防水层施工完成后应及时施工防水保护层,避免出现防水层破损、污染、踩踏、脚印等现象。
(3)厨卫间砌体墙体底部应设置混凝土反坎,反坎宽度同墙厚、高度不低于200mm。
(4)混凝土反坎浇筑前,应将原混凝土结构面进行剔打凿毛并清理干净;混凝土反坎支模时,严禁用模板、碎砖等作为内撑,严禁铁丝穿透模板加固,不得使用普通螺杆固定模板;混凝土浇筑完成后应及时捣密实、终凝前应二次收面,避免出现孔洞、漏浆、露筋、歪斜、开裂等缺陷。
(5)穿楼板管线周边应进行剔凿并清理干净,模板应在下层进行支撑,避免使用铁丝吊模,混凝土应分两次浇筑,确保浇筑密实。
3.5屋面防渗漏措施
(1)保证屋面混凝土板结构自防水功能,重点做好混凝土裂缝控制。加强混凝土配合比、塌落度、原材质量控制,加强混凝土浇筑过程中振捣质量管控,混凝土终凝前做好二次收面,控制好拆模时间,控制好板面上荷载时机,禁止集中堆载等;
(2)出屋面的墙体根部、出屋面的烟道和风井根部应随屋面板一次性浇筑混凝土反坎,高度应高出屋面建筑完成面300mm;
(3)出屋面管道应设刚性防水套管,中心距偏差不应超过5cm,管道周边混凝土应注意振捣密实,刚性防水套管应伸出建筑完成面300mm以上。
(4)屋面防水基层应平整、干燥,灰尘、垃圾应清理到位,混凝土、抹灰质量缺陷应提前修补;防水层不得在砖砌体上直接施工。
4.总结:
本文分析了住宅建筑地下室、外墙、外窗、楼地面、屋面等五个部容易发生渗漏的部位,提出了施工过程中的防渗漏质量管控措施。需要重点把控细部节点做法,加强施工质量监管,加强隐蔽验收,提高防渗漏冗余度,从根本上避免渗漏问题,提供高品质且舒适的居住空间。
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