民用建筑防渗漏施工技术研究

民用建筑防渗漏施工技术研究

莫刚

成都中绿园置业有限公司

摘要：房地产行业已经进入高质量发展阶段，房屋施工质量越来越受到社会的关注。住宅建筑的渗漏问题更是受到了社会的广泛关注。为提高住宅建筑防渗漏的施工质量，本文从住宅建筑容易渗漏的五个部位入手，分析了渗漏原因，提出了质量控制措施。

关键词：防渗漏；质量控制；住宅建筑；

1.引言

随着我国城镇化进程不断推进，房地产已经成为了我国经济的重要支柱，房地产一方面关系着发展，一方面关系着民生，是外溢性较强、具有系统性重要性的支柱产业。上世纪90年代我国房地产市场化改革以来，房地产对我国经济社会发展起到了十分重要的支撑作用。房地产市场高速增长时，许多房企采取“高负债、高杠杆、高周转”的模式迅速发展壮大。随着我国城镇化率和城镇人均住房面积的不断提升，传统、粗放的“三高”模式越来越不可持续。2021年下半年以来，部分房地产企业在疫情冲击和市场下行的双重压力下，销售回款不畅、业主维权增多，资金链出现问题，就是一种警示。在当前房地产平稳健康发展大环境下，高质量发展、提高居住生活品质已成为主流。

民用建筑的防渗漏是影响使用品质、评判施工质量的关键点。在住宅建筑中，渗漏问题的投诉量，始终处于各类质量问题投诉前列，是社会和小业主重点关注的问题。出现渗漏问题通常会造成较大的社会影响、造成小业主的财产损失，影响企业品牌价值。

2.住宅建筑渗漏部位分析

住宅建筑的防渗漏通常出现在地下室、外墙、外窗、室内、屋面等五个部位。

2.1地下室渗漏

地下室外墙、顶板、底板开裂导致渗漏。后浇带施工缝处理不到位导致渗漏、预留套管处渗漏、对拉螺杆处渗漏。

2.2外墙渗漏

砌体外墙与混凝土结构墙体交界部位、构造柱部位、混凝土外墙螺杆孔部位、外墙外挑线条部位、预留孔洞部位等位置容易发生渗漏。

2.3.外窗渗漏

外窗窗框与墙体的缝隙、窗框下部墙体、外窗型材拼缝等部位容易出现渗漏。

2.4.室内渗漏

厨卫间防水层破损导致渗漏、厨卫间墙面渗漏、穿楼板管线周边渗漏。

2.5.屋面渗漏

屋面板开裂渗漏，出屋面管线、烟道根部渗漏，屋面机房、楼梯间墙体根部渗漏。

3.防渗漏质量管控措施

3.1地下室防渗漏措施

（1）地下室防水施工前基层应平整、干燥，无高低差、蜂窝、麻面等缺陷；基层冷底油应涂刷均匀，涂刷厚度满足设计要求； 除混凝土局部缺陷修补找平除外，防水材料应直接在混凝土结构层上施工，防水材料与混凝土结构层之间不应施工找平层。

（2）地下室穿墙套管预埋应按规范设置。如穿墙套管与结构面齐平，地下室外墙防水卷材应翻入穿墙套管不得少于50mm。如穿墙套管伸出墙面，套管外伸长度不得少于200mm，且防水材料应包裹套管不少于150mm。

（3）地下室泛水高度内的外墙模板加固应采用止水螺杆。混凝土浇筑成型后，应先在止水螺杆端头剔打出凹槽，再将螺杆头后从根部切除，并使用防水砂浆封堵密实。推荐采用三段式止水螺杆，端头螺杆可拆除重复利用且止水效果好。

（4）地下室后浇带应设止水钢板，止水钢板搭接处应双面满焊，保证焊接质量，搭接焊长度应大于50mm。后浇带转角处的止水钢板应预制或采用成品。

（5）地下室防水施工完成后，应及时施工防水保护层。防水保护层内侧采用聚苯板，外侧采用实心砖砌筑保护效果比较好。

（6）出地下室顶板的构筑物（风井、楼梯口等），泛水高度范围内的侧墙应随地下室顶板一次性浇筑成型。未一次浇筑成型的，应在施工缝处增加止水钢板。

（7）地下室顶板后浇带悬挑部位模板支架应独立设置，后浇带封闭前不得拆除，且上部不应堆载，确保悬挑部位结构不出现裂纹。

3.2外墙防渗漏措施

（1）加强砌体砌筑质量控制，确保水平灰缝饱满度不低于90%、竖向灰缝饱满度不低于80%。墙体顶部如采用斜砖砌筑应留有140-160mm操作空间，斜砖灰缝饱满、逐块顶紧。顶部如采用砂浆塞缝，需留有30-50mm操作空间，砂浆应注意封堵密实。

（2）构造柱支模时应在模板顶部便于浇筑混凝土一侧设投料斗，混凝土应一次性浇筑到顶并采用小型振动泵振捣密实。构造柱模板加固应设穿过柱身的对拉螺杆，避免模板加固时穿透砌体。

（3）外墙空调预留洞口应内高外低。外墙悬挑雨棚、空调板、线条、敞开式阳台、露台与外墙交界处须设不低于100mm高混凝土反坎。外挑线条应注意排水坡度，避免积水。

（4）外墙螺杆应封堵密实，内侧采用发泡剂封堵，外侧采用防水砂浆封堵，并涂刷两道聚氨酯防水涂料。

（5）外墙脚预留洞口（包括外架脚手眼、槽钢洞等）应支设模板，并在模板内侧设置投料斗，用细石混凝土浇筑并振捣密实。浇筑前孔洞内应将建渣、预埋钢管、预埋钢筋等清理干净。模板应采用对拉螺杆从孔洞中部穿过加固。

3.3外窗防渗漏措施

（1）外窗应设置钢筋混凝土窗台压顶，压顶合模前应将与混凝土主体结构相交部位凿毛。压顶两端伸入砌体墙体的长度应大于200mm，当两端砌体墙体宽度不足200mm时应通长设置压顶，窗台压顶高度不得低于100mm。压顶应向室外找坡，避免积水。施工时，应先浇筑窗台压顶，后砌筑压顶两侧的上部砌体。

（2）外墙与外窗连接点应预埋预制混凝土块或砌筑实心砖。窗框固定片应内高外低，避免出现倒流槽。

（3）窗框与墙体间的缝隙填塞前，应清理与塞缝材料接触部位的包装纸，取出临时固定木楔，塞缝内建渣应清理干净。外窗塞缝内严禁管线穿越，应先用干硬性防水砂浆对窗框下口进行塞缝，然后用发泡剂对窗框左右及上口进行塞缝。

（4）窗框上部塞缝时，发泡剂应施打密实，固化前将外溢的发泡剂压入缝隙，严禁在发泡剂固化后进行切割。窗框下口干硬性水泥砂浆应填塞密实，养护到位，避免塞缝空鼓、开裂。

（5）外窗型材应在工厂拼装，保证拼装质量。型材榫接部位、工艺孔应打胶封闭，窗扇位置下部型材应设置泄水孔。外窗上所有螺钉施打后均应用胶封闭。

（6）外窗台装饰完成面排水坡度应大于5%，窗楣应确保滴水槽或滴水线（鹰嘴）留设到位，窗边打胶应密实、连贯。

3.4室内防渗漏措施

（1）厨卫间抹灰基层应平整、干燥，无空洞、高低差、污染等缺陷，抹灰空鼓、开裂等应提前修补；阴阳角、管根应抹圆弧；涂膜防水应分层施工，上下两侧应按垂直方向涂刷。

（2）防水施工应重点关注防水涂膜成型厚度及防水层涂刷高度；防水层施工时应避免出现鼓包、流坠等问题；防水层施工完成后应及时施工防水保护层，避免出现防水层破损、污染、踩踏、脚印等现象。

（3）厨卫间砌体墙体底部应设置混凝土反坎，反坎宽度同墙厚、高度不低于200mm。

（4）混凝土反坎浇筑前，应将原混凝土结构面进行剔打凿毛并清理干净；混凝土反坎支模时，严禁用模板、碎砖等作为内撑，严禁铁丝穿透模板加固，不得使用普通螺杆固定模板；混凝土浇筑完成后应及时捣密实、终凝前应二次收面，避免出现孔洞、漏浆、露筋、歪斜、开裂等缺陷。

（5）穿楼板管线周边应进行剔凿并清理干净，模板应在下层进行支撑，避免使用铁丝吊模，混凝土应分两次浇筑，确保浇筑密实。

3.5屋面防渗漏措施

（1）保证屋面混凝土板结构自防水功能，重点做好混凝土裂缝控制。加强混凝土配合比、塌落度、原材质量控制，加强混凝土浇筑过程中振捣质量管控，混凝土终凝前做好二次收面，控制好拆模时间，控制好板面上荷载时机，禁止集中堆载等；

（2）出屋面的墙体根部、出屋面的烟道和风井根部应随屋面板一次性浇筑混凝土反坎，高度应高出屋面建筑完成面300mm；

（3）出屋面管道应设刚性防水套管，中心距偏差不应超过5cm，管道周边混凝土应注意振捣密实，刚性防水套管应伸出建筑完成面300mm以上。

（4）屋面防水基层应平整、干燥，灰尘、垃圾应清理到位，混凝土、抹灰质量缺陷应提前修补；防水层不得在砖砌体上直接施工。

4.总结：

本文分析了住宅建筑地下室、外墙、外窗、楼地面、屋面等五个部容易发生渗漏的部位，提出了施工过程中的防渗漏质量管控措施。需要重点把控细部节点做法，加强施工质量监管，加强隐蔽验收，提高防渗漏冗余度，从根本上避免渗漏问题，提供高品质且舒适的居住空间。

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