房地产开发项目成本控制研究

房地产开发项目成本控制研究

于少洁1   ,丁宇鸣2    

1.身份证号：41092819920810460* 2.身份证号：12022219930814563*

摘要：近年来，我国针对房地产行业实行连串宏观调节控制举措，导致房地产企业发展势头减弱，行业经济周期趋于下行，市场竞争越发的激烈。而房地产开发项目在开发过程中不断地优化其运营管理体系是保证其质量的关键工作。在房地产开发项目实践阶段中，成本控制在如何减少资源浪费、成本支出、增强管理等方面发挥重要作用。为保障企业经济效益提升，需充分落实成本控制工作，树立全方位成本控制意识，对项目建设各个阶段实现合理管控，提高项目效益，强化行业竞争力，实现企业盈利最大化。

关键词：房地产；开发；成本

引言

自19世纪末，根据国民经济的需要，房改工作逐渐加入到了社会发展工作中去，房地产行业逐渐地驶入快速发展的道路。但房地产行业由于缺乏历史经验和管理经验，因此在当时的发展过程中出现了诸多问题，比如房地产行业体系未完善、行业规则和管理不明确导致房地产项目价格控制过高等问题，而由于房地产行业刚处于萌芽状态，经验不足和行业整体相对脆弱等原因导致行业内部出现的问题没有得到有效处理，因此在我国的房地产行业的发展历史过程中，很大程度地压缩了行业本身的发展空间。

1成本控制的概念分析

房地产开发项目和其他项目有着非常明显的区别，该开发项目存在着建设工序烦琐，建设周期较长，融资成本较高，风险种类较多等多种特征。通常而言，房地产开发项目往往是由工程决策、工程设计、工程招投标、工程发包、工程施工、工程竣工等几项活动构成的。房地产企业的成本控制工作主要是指有关人员根据预设好的控制目标，由负责人利用职权来对项目全过程中影响成本的各要素进行调节，防止出现超出预算成本的问题，从而更好地实现成本控制的主要目标。房地产项目的成本控制工作需要相关人员提前把握系统工程的原理对项目各环节中的花费成本进行综合性的计算、调节和监督，从而更好地弥补工程实施中的不足，激发工程项目的潜力。

2房地产开发项目成本控制中存在的问题

2.1缺乏完善的成本控制管理制度

成本控制工作是房地产企业的重点管理内容，有关人员需要做好房地产开发项目全过程的管控和监督，积极地落实完善全面的成本控制管理制度是完成成本控制预算目标的前提。由于房地产企业的项目存在开发周期长，成本耗费高的情况，这极大地提高了成本控制的难度，如果缺乏完善的成本管控体系的约束或者是成本控制制度不能够全面及时地落实下去，将影响企业成本控制的效果。

2.2成本控制方法比较单一

管理人员受传统成本控制理念的影响，并没有积极地做好成本控制方法的革新，依旧采取传统的成本控制方式，从而导致成本控制不符合实际的需求。与此同时，管理人员没有在成本控制信息化建设方面加大资金投入，仍然利用手工操作的方式进行成本控制，不能够提供准确、完善、全面的成本控制信息，影响了企业成本控制的效果。

2.3成本控制组织体系有待完善

在新时代的背景下，房地产企业的成本控制工作需要各个部门共同参与，密切合作，但是很多房地产企业管理人员并没有形成这种意识，缺乏有效的组织性成本控制机构，不能保障成本控制活动的顺利开展，无法实施成本控制的全程化。

3房地产开发项目全过程成本控制的手段

3.1加强决策阶段成本控制

在决策阶段的成本控制中，最主要的是决策者梳理整个过程中需要进行成本控制的内容，了解各个内容具有的特点和在整个项目所起到的作用，梳理出成本控制相关框架，针对框架进行完整的成本控制工作，使成本控制形成更为长效的机制。在实际的成本控制过程中，务必要根据市场上的行情和规定，严格按照国内的政策要求对其进行科学的分析和调查，在进行成本控制工作之前，收集多种数据进行参考。由于目前许多企业在决策阶段的成本控制工作当中，经常受到传统思维模式的影响而产生消极的效果，因此对房地产开发项目中各种成本的成本预估，要摒弃传统思维，明确成本控制应当在保证房地产质量、满足房地产开发项目诉求、市场要求和满足国家政策的情况下，进行合理科学的成本压缩，保证后续的项目开发能够顺利进行。在此之后，对于后期项目的盈利和利润进行预估，并和成本投入进行对比分析，这样更有利于后续房地产开发项目决策。

3.2招投标阶段

在房地产的开发项目之中，实施工程招标制度，并合理的引进市场竞争机制，能够有效的提高工程项目的建设水平，也有利于控制项目的整体成本造价，还可以防止出现暗箱操作的问题。在进行材料以及设备的采购时，包括对幕墙项目、消费器材等设备的采购，应当要选择低低价中标的形式进行，防止出现哄抬标价提高成本造价，也同时避免了低价中标影响材料、设备质量。在实际的开发过程中，可以挑选3~4家具备一定规模，且具备良好市场信誉度的企业，当做是本次项目的投标人，开展投标。在进行投标的时候，应当选择应用自主报价以及询价的方式，让参与投标的企业可以对自身的利润予以把控，并以此来降低开发企业的工程造价。现阶段，在进行房地产开发工程的成本造价控制过程之中，应当要合理的选择现代化的技术手段，选择招投标阶段造价管理工具、合理中标价格分析工具，还有在合同实施阶段的造价控制工具等，严格的对房地产工程项目的成本造价进行控制。合理的选择分析工具，并最大化的发挥工具的功效，可以实现辅助控制房地产开发工程项目造价控制的目标。

3.3建设阶段

（1）对承包单位和供应商等进行优化，通过公开招投标的方法，实施供应商、承包单位等优化。在进行招标的工作时，负责工程管理和造价管理的相关部门，必须要对图纸予以深入研究，严格地把控好设计变更问题还有索赔问题的发生率。在评标的整个过程之中，必须要严格地予以控制，防止出现低价中标的情况，同时也要避免发生高价索赔等问题的出现。此外，还应当要选择工程量清单的方法，严格的控制招标成本。（2）做好合同签订以及实施的控制，在实际的房地产项目开发过程之中，对工程合同文本的规范化处理，是有效控制成本造价的重要内容。在进行合同的签订时，必须要确保其中的条例合理，并且通过应用严密合同条款，来对有可能发生的问题进行分析，做好合同的把控措施。（3）做好工程变更把控，在实际的房地产工程建设的过程之中，应当要最大化的发挥出监理单位的功效，并且将工程变更程序予以落实，对整体的工程造价控制进行优化。（4）做好结算审核工作，最后在项目竣工的时候，应当要严格根据合同的内容，予以验收，以此来提高结算工作的质量，实现对造价成本的严格控制。

结束语

改革开放以来，人们的生活水平不断提升，房地产行业的发展也越来越迅速。成本控制是房地产企业的重点。因此，房地产企业要立足自身的实际情况，树立成本控制的意识，明确成本控制在房地产企业发展中的重要作用，有针对性地提出高效的成本控制措施，推动房地产行业的长远发展。

参考文献

[1]赵霞.浅析新经济形势下的房地产成本管理[J].现代经济信息,2018(22):236.

[2]陈亚绸.论新经济形势下企业成本管理要点:以房地产企业为例[J].中国商论,2017(12):98-99.

[3]唐丽春.试析新形势下房地产企业成本控制[J].商业时代,2012(5):122-123.

[4]许田中.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].会计师,2014(24):13-15.

[5]刘永江.价值工程方法房地产项目设计阶段成本控制[J].中华民居(下旬刊),2014(5):38-40.