上海旧住宅成套改造的探索——以彭一小区为例

上海旧住宅成套改造的探索——以彭一小区为例

胡晓颖

上海开艺设计集团有限公司

The Exploration of Complete Renovation of Old Houses in Shanghai

——Example for Pengyi Community

胡晓颖

上海开艺设计集团有限公司

XiaoYing Hu、 Shanghai Key Design Group co.,Ltd.

摘要： 彭一小区成套改造采用旧住宅全部拆除重建，小区居民原地安置的方式。在保持人口结构和社会空间稳定的前提下，在现有住宅建筑量的基础上充分考虑居民的实际需求；改造使住宅成套，增加套内厨卫设施，增加人均住宅建筑面积，切实提高居民住房条件；增配社区级公共服务设施，切实改善居民生活质量，营造友好、健康、生态的社区。原地安置的成套改造促进公共设施实施、改善人居环境的城市更新探索，保留了文脉的传承。

Abstract: The complete renovation of Pengyi Community adopts the method of demolition and reconstruction of all old houses and resettlement of residents in the community. On the premise of maintaining the stability of the population structure and social space, the actual needs of residents are fully considered based on the existing residential building volume. Renovation of the old houses makes it ensuite, the facilities of kitchen and bathroom in the suite are increased ,the areas of per capita residential are increased. The housing conditions of residents are improved effectively. The quality of life of residents is improved with the addition of public service facilities. Also, create a friendly, healthy, and ecological community. The complete renovation of the original placement promoted the implementation of public facilities and exploration of urban renewal to improve the living environment and preserved the heritage of the culture context.

关键词：旧住宅成套改造、增加公服设施、改善人居环境、城市有机更新

Keywords: Complete renovation of old houses，increasing public service facilities, improving the living environment, urban organic renewal

1、背景

在上海市新一轮总体规划国务院批复中提出创造优良的人居环境，稳步推进城市有机更新的要求。城市规划侧重点也由增量规划逐渐转变成存量规划，旧住宅改造方式也逐渐转变为多种形式的有机更新。在新总规指导下，旧住宅改造是当前上海旧城更新面临的重要挑战。[1]

旧住宅是指建造时间较长，客观上不能满足使用者的物质及精神方面的需求。无厨卫或是居住不成套等使用上的缺陷及功能上的不完善。[2]

20世纪上海旧住宅改造历经四个阶段，其中1991-2000年“365危棚简”改造和1999-2003年的“平改坡”综合改造比较有代表性。“365危棚简”改造是将居民外迁，现房异地安置，建筑拆除重建。“平改坡”综合改造，是将平屋面改造成坡屋面、加装电梯等房屋整治、道路路面整治、雨污水管道分流改造、绿化环境整治、配套设施完善等改造，提升小区环境和居住品质。[2]

2、上海旧住宅改造模式：上海旧住宅改造模式有很多，拆除重建原地安置的成

套改造，抽户加层增设厨卫的成套改造，风貌区旧住宅改造，美丽街区改造等。

3、彭一小区成套改造案例

3.1规划背景

旧住宅成套改造是改善居民生活环境的民生工程，静安区为加快改造步伐，建立、健全住房保障体系，将改造一批非成套老旧住宅。彭一小区原有住房基本不成套、厨卫合用较多、居住建筑多为砖木结构、结构较差、居住环境较差，需要通过拆除重建方式进行成套改造。被列入静安区重大成套改造项目计划。

彭一小区是采用拆除重建、居民原地安置的成套改造模式，保持人口和社会空间稳定前提下，促进公共设施实施和改善人居环境的大胆探索。

图1：现状室内照片 图2：现状外立面照片    图3：彭一小区施工中照片

3.2规划调整

彭一小区位于上海中心城北部，彭浦社区的南部。成套改造主要涉及彭浦社区N070702单元zb041街坊。调整范围西至共和新路，东至平顺路，北至闻喜路，南至场中路，总用地面积约10ha。研究范围N070702 单元，用地面积约595.75ha。调整前后建筑总量基本稳定,总规划人口数量维持原规划不变，同时一定程度上优化了该地区的人口结构。

成套改造采取原地安置的方式，住宅建筑面积：15.02万㎡（其中彭一小区12.43万㎡，场中小区2.59万㎡），成套改造原有住户2096户 ，规划户数2180户，富余住宅84户（增加4%）。

3.3改造要素

3.3.1公共服务设施：在zb041-01 地块内适当增加社区级公共服务设施。设置了社区文化体育中心、社区生活服务中心、陈列馆和商业配套；老年人助餐点、日间照料中心和老年活动室；110KV变电站和综合交通设施。在zb041-02地块设置居委会，在zb041-013地块设置社区养老院。社区公服配套总建筑面积3.40万㎡，满足居民日常生活需求。

表1：zb041街坊拟调整后         表2：拟调整后zb041街坊规划社区级品质提升

公共设施配置表 [3]             设施一览表 [3]

3.3.2品质提升：依照《上海市15分钟社区生活圈规划导则》（试行）指导要求，在社区生活服务中心配置0.337万㎡品质提升类公共服务设施。是根据人口结构、行为特征、居民需求等情况分类设置品质提升类公服，提升社区居民的生活品质。

3.3.3公共空间：拆除多层建造高层，提高建筑高度、增加开发强度、降低建筑密度，增加绿化面积，形成了多层次的公共空间。[1] 大量车位设置在地下车库，保障了地面更多的绿化和公共活动空间。提升完善了住宅品质，为居民提供完善、便捷的居住空间，提高了现代化住宅水平。

3.3.4建筑空间布局：项目容积率提高到2.5，建筑限高50m。创造性的提出了变电站与公共设施合建，提高土地利用率。预留检修及电力排管进线通道，满足变电站的使用要求。变电站与周边居住建筑的距离满足规范要求。

3.3.5建筑户型设计：一户一对应的户型设计，原户均建筑面积38.4㎡，规划户均建筑面积：56.6㎡，户均增加量：18.2㎡。主要为了住宅成套，增加厨卫设施等。

3.3.6无障碍设计：原先的多层住宅无电梯和无障碍设施，对年老及残疾的居民生活带来不便，重建的都是高层住宅，每幢住宅都有无障碍坡道、电梯等设施，提高了居民的生活品质。

3.3.7停车位设置：社会的发展带来小汽车的普及，原先旧小区停车位较少，无法满足停车需求。重建后停车场设置按现行的停车规范配置车位，同时研究了彭三小区建成后车位的使用情况，使车位指标的设置在规范及需求两个层面更具合理性。

3.3.8风貌延续：建筑外立面与闻喜路及彭三小区尽可能协调，维持原有的建筑风格。

3.3.9社区养老：原小区居民老龄化严重，在zb041-03 地块社区养老院159床，建筑面积4212㎡。在zb041-01 地块增设了老年人助餐点、日间照料中心和老年活动室等，通过差异化的配置满足老年人需求的服务设施，完善社区室外公共活动空间，提升社区养老空间环境，实现大部分老人社区养老。[4]以居家养老、社区养老为主，机构养老为补充。

3.3.10市政交通配套：结合地铁站设置综合交通枢纽，提升区域交通出行。110kv变电站的设置，满足区域供电，完善基础设施。

图4：彭一小区改造方案各类公共服务设施功能分布示意图 [3]

图5：局部调整图则 [3]

图6：总平面图 [3]

3.4富余住宅的利用：

原地安置的成套改造模式，需要改造前后户型尽可能一一对应，改造前住宅建筑为多层住宅，户型复杂，改造后为高层。在满足日照要求、建筑间距、退界要求的前提下，需要设计出足够套数的安置户型，才能做到尽可能的原地安置。但是依然会出现部分户型不足，部分户型富余的情况。这是一个客观存在的事实，其数量由改造住房户型按照建筑面积分类归档后的种类数量决定，富余住宅按照《上海市旧住房拆除重建项目实施办法（试行）》的文件精神，将以政府回购方式用于廉租房、公租房等保障性住房使用。

4、成套改造参与主体

4.1政府职能部门的角色和权责

4.1.1上海市政府在政策层面承担主导与保障的作用，通过立法与财政手段提供保障和支持。[5]

4.1.2区级层面，成立了静安区旧住房成套改造联席会议制度， 各个职能部门密切配合，形成合力，全面推进旧住房改造工作。

4.1.3街道层面，成立了由街道书记或主任担任的街道旧住房改造办公室，全面负责居民的宣传、摸底、签约、搬场及居民矛盾化解工作。

4.2居民的角色和权责

    居民作为社区的一份子，响应彭浦街道的号召，发挥主人翁的精神，积极参与重建社区和营造健康社区。[5] 每个居民都是彭一小区成套改造项目的推行者、建设者和实施者，是切实改善自身生活水平和城市更新的参与者。

5、彭一小区成套改造工作路径及运行机制

5.1 资金保障机制

    资金平衡：由政府主导，国企来垫资执行，尽可能让利给居民，充分保障居民的利益。资金收入分四部分：1、房源收益：所有的租赁户购买售后公房收益，部分住户超出户均增量面积（18.2㎡）外的面积增补18.2㎡收益，政府回购富余住宅作为租赁住宅房租收入；2、停车位收益：按照市场均价；3、配套设施收益：商业、文化、体育等社区公共设施收益。

5.2公众参与机制

    旧住房改造出发点和落脚点是社区的居民，尊重居民的实际需求是成套改造的基本要素。房型一一对应、控规调整指标确定，社区公服配套设施配置、公共空间布局、变电站位置确定等，都需要与社区居民充分沟通。在项目开展之初，街道排摸、征询、调研；项目过程中，控规调整的公示文件张贴于小区布告栏，充分向小区居民征询意见；社区人群结构复杂，不同年龄对房型、楼层、环境、配套的需求都不一致，通过社区居民共同参与项目设计，基本满足社区居民的主要使用需求。

6、对上海旧区成套改造的启示与建议

6.1户均增量的参照标准

成套改造项目的户型均根据居民原住房情况一对一进行设计，同时彭一小区从多层变为高层后的公摊面积将增加，原非成套住宅需要增加卫生间和厨房，彭一小区户均增量按建筑面积18.2㎡，是参照彭三小区改造经验所得。

在控规调整阶段，需要有相应的户均面积增量参照依据标准。目前是不同项目不同分析，没有统一的户均面积增量标准。通过衡量使住宅成套的最低增量面积、不同地段房价，根据经验数据及不同项目的侧重点，户均增量有一定幅度的浮动。[6]

6.2公众参与对于项目落地的重要性

    每个住户对自己的房型、对社区的环境、公建配套等需要全过程参与。不同年龄层，不同社会层、不同区域环境下的住户都有不同的需求，居委会起着沟通的桥梁作用，需要及时沟通住户和设计院。尽可能减少矛盾的产生。

7、结语

旧住宅成套改造是一项民生工程，具有较强的政策性、需要强有力的政府政策支持和技术支持。不仅依靠政府各个职能部门的共同协作，更需要社区居民的理解、支持、参与和配合。[1]才能使旧住宅得以实施改造，使旧城空间得以有机更新。使经济效益、社会效益、环境效益得以实现。

参考文献：

[1]伍攀峰 魏沅 莫霞《面向城市更新演进的上海旧住房改造措施研究》 《时代建筑》2020年第1期[

[2]於晓磊 《上海旧住宅更新改造的演进与发展研究》 上海.同济大学硕士论文 2008

[3] 上海开艺设计集团有限公司《静安区彭浦社区 N070702 单元 控制性详细规划 zb041 街坊局部调》2019.10

[4]谢波、魏伟、周婕《城市老龄化社区的居住空间环境评价及养老规划策略》规划师 2015、31

[5]胡晓靖、黄建中《老年友好的健康社区营造：国际经验与启示》上海城市规划 2021 总第156期

[6]倪诗阁 张亮 曹如扬《非成套住宅成套改造的途径与方法》《建筑结构》2010年6月

附图来源：上海开艺设计集团有限公司《静安区彭浦社区 N070702 单元 控制性详细规划 zb041 街坊局部调》、《上海市静安区彭一小区规划调整建筑验证》2019.10月

作者简介：胡晓颖  本科 注册城乡规划师 从事：城市规划与设计