商业地产浅析——以温州市林里单元A-16地块房地产建设项目为例

商业地产浅析——以温州市林里单元A-16地块房地产建设项目为例

夏国钏

温州设计集团有限公司    浙江温州    325000

【摘要】随着我国城市化的发展，城市容量和人口密度迅速增加，优质的土地资源日益稀缺。作为住宅项目配套的商业地产项目，因不同于住宅项目的一次性开发模式，商业地产可通过资本运营和租金获得收益，越来越受到开发商的青睐。近来新开发了一些商业地块，位于山地或半山地之上，对建筑设计提出了更高的要求。本文对山地城市商业建筑的设计阶段存在的问题进行探讨，并就如何实施以人为本的商业建筑的优化设计制定有效的实践策略，对设计效果、创建精品的商业建筑做出指引。

【关键词】商业建筑 山地 体块层叠

一、山地商业建筑设计包含的的重难点

山地商业建筑设计的重难点，需要及时发现并解决在平地建筑设计中不存在或难以发现的问题。

1、如何处理好与周边道路的关系：山地商业建筑因场地和周边道路的高差变化，不同于平地建筑仅仅存在于平面上的交通组织形式，其存在竖向形式的变化，需重点处理好与周边道路的交接关系。另外还需考虑场地内排水与防洪的设计，如果找坡设计不周，会导致增加工程成本，也会在工程中留下质量隐患。

2、如何重点突出山地的视野：由于坡地倾斜的因素，坡地商业建筑的空间形态较平地商业有着更加良好的空间视角。在同样的临街建筑高度基础上，会得到一个更广阔更良好的视线。山地商业建筑可将建筑功能中较好的休憩空间设置在视野较好的位置，提供更加多样性的内部流线选择。

3、如何强调与周边环境的关系：山地商业建筑因场地被两侧山体包裹，在行程视线上的独特空间，建筑的具体轮廓与两侧的山体轮廓线和屋顶天际线存在直接关系。需要在突出建筑主体的同时，又能将建筑与周边的山体环境融为一体。

二、山地商业建筑设计的科学策略

1、创新设计，满足个性化的商业需求

以设计现代简约手法为主导方向，通过幕墙材料、色调、装饰融入当代文化的系列符号，形成是时下流行的现代简约风格。现代空间精神+简洁手法演绎开放的空间，植物层次简洁，昭示性强且便捷的交通流线，铺装引导性强点缀高记忆度、互动性强的商业装置及小品通过平面铺装分割空间。整体上讲究对称与韵律的整体现象庄严大气。从购物和生活的角度考虑，又具有丰富细腻的建筑与环境细节，从而提升商业的适应性、舒适性与整体品质。

2、建筑引入“层叠”的概念，突出建筑与周边环境的关系

a、周边群山的层叠关系：运用去繁就简的硬朗线条与舒朗的绿化体块，或许这样才能诠释我们对现代商业生活的理解。

b、半山半谷的层叠关系：建筑空间体块与竖向立面元素的结合，提取立面元素的铺装手法与建筑叠加形式，加强项目地体验空间变化。

c、建筑体块的的层叠关系：建筑体块的叠加手法与肌理形态结合，现代化的处理手法让景观设计形态形式多样，丰富了节点细节。

3、重点突出山体的视线

通过对建筑形态的分割重组；并通过平面铺装分割空间，划分和定义空间性质，从而限定人的行为，将休憩空间、同行空间、商业空间等空间明确，各行其职井然有序地形成丰富多样的观景平台。

4、 “均好性”原则

设计中力求通过交通组织中景观设计消除地块内的死角，尽可能使商业能拥有良好的环境景观条件，提高空间的价值与潜力。手法策略：现代空间精神+简洁手法演绎；空间开放，植物层次简洁，昭示性强；以建设生态型商业环境为设计目标，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系，从整体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然，具有文化内涵的商业建筑。

三、以温州市林里单元A-16地块房地产建设项目为例

本案为A-16地块，选址在温州市鹿城区，地块位于林宋组团林里片区，林里单元的东北部。东侧隔钟山路为A-18教育科研用地及A-19公园绿地，南侧为A-15公园绿地，西侧为钟山水库。现有场地标高范围值介于126.0～140.0米,最大高差14米，起伏较大。本案基地周边道路存在高差，主要道路坡度较高。

1、项目的总体构思

综合地区发展，协调周边相关地段，合理确定功能布局，综合开发、配套建设。充分利用规划用地周边的景观条件，将其纳入规划。

2、项目的总体布局

地块内部平整，东侧和南侧尽量避免与道路的高差，采用缓坡等处理。北侧与道路之间高差5m左右，采用自然放坡的处理手法。建筑为回字形，根据场地的布置，建筑朝向为东南向，有效利用日照。基地四周设置一圈绿化，南侧为活动广场。根据现代商业的定位，提供丰富的购物体验，提供多样，有趣的活动场地，满足周边人群的生活所需，提供独特的景观元素。场地设计采用了“人车分流”的设计思想。车行流线分析：依照规划条件要求，机动车出入口设置于南侧钟山路上，车辆进入基地之后，由西侧的双坡道地下车库出入口进入地下车库，地下车库出来可由该双车道或单车道出来。这样便于管理，尽量减少车辆对内部人行的干扰。人行流线：本项目东南侧人行主入口进入场地内，可以通过建筑南侧主入口及其他方向各个通道进去建筑内部。竖向设计：与周围地形相衔接。在尊重原始地形地貌的基础上，可对场地进行合理改造，紧邻道路的地块场地高程应高出道路中心线标高0.2-0.4米。

3、项目的建筑设计

地块中心内设置1栋高层回字形商业建筑，建筑中间挖空庭院，通过内部一圈外廊连接各个功能。建筑局部引入退台和挖口的处理手法，切出空间作为入口并打开山谷的视野。创造良好的商业、休闲、娱乐环境，提供多层次、多样性的现代商业环境，满足多种消费形式的需要，满足社会需求，创造最佳经济效益。建筑设计呼应了空间互相交融的主题。地块内设置商业综合体：商业综合体为8层商业建筑，一层为设备用房、邮政网点、电信网点、物业用房及商业用房，二层以上均为商业用房。平面设计则在满足各种功能要求的基础上追求简单明确。在满足正常使用功能的基础上，设计中恰当部位采取体块穿插、虚实对比，空中观景休息平台等手法来塑造空间。本案精心设计了丰富的共享空间、连廊空间和灰空间，它们结合环境景观设置，是建筑的活力源泉，使单调的空间变得生动而有趣，使购物者在简单的空间中能拥有多变的环境感受，以建筑空间的感染力激发购物热情。

4、建筑立面设计力求新颖别致，色彩明快，满足建筑使用功能的同时，调整广告面与开窗的比例，达到立面效果与功能的完美统一商业综合体采用现代手法，材质上采用预制混凝土挂板，深灰色钢板透明中空玻璃幕墙；立面材质以玻璃幕墙为主，与周边环境交相呼应。建筑外部巨大的商业广告牌，吸引人群视线，活跃商业氛围，最终形成一个活跃热闹的商业氛围。建筑立面意在结合建筑形体，做出现代感的建筑，体现出“传承”与“延续”，设计中灵活运用了体块穿插和虚实对比，增强项目的现代感特征。

四、结语

基于山地商业建筑设计存在的问题，面对项目地块的定位发展，通过差异创新的方式，将山地商业建筑项目面临的挑战转化成为独一无二的价值和机遇。未来的城市商业让人感受到都市的魅力与便捷。设计里运用去繁就简的硬朗线条与舒朗的绿化体块，或许这样才能诠释我们对现代商业生活的理解。

参考文献

【1】江娟，山地建筑竖向设计及方法研究[J].  住宅与房地产. 2020(05)

【2】康露瑶，环境行为学视角下山地历史商业街区公共空间研究——以重庆磁器口古镇为例[J]。建筑与文化. 2022,(09)

（作者单位：温州设计集团有限公司，温州325000）