望城区老旧小区改造规划研究与策略

望城区老旧小区改造规划研究与策略

侯政

（湖南省新希望城市建筑设计有限公司  湖南长沙  410000）

摘要:老旧小区曾经是城市经济活跃地带，对居民的生活稳定和城市的发展起着至关重要的作用，随着城市建设进程加快，老旧小区的活力逐渐衰落，如何积极盘活和充分利用有限的空间，使老旧小区重新焕发生机与活力，是我们当前需要认真考虑和研究的课题。本文以望城区的老旧小区为例，以老旧小区特征和存在的问题为导向，提出相关的规划策略和建议。

关键词:老旧小区；民生工程；规划改造提升

1.背景

2020年7月10日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,意见指出：城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。2020年4月，省住房和城乡建设厅、省发改委、省财政厅联合发布《湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅关于、推进全省城镇老旧小区改造工作的通知》（湘建城〔2020〕50号），对全省老旧小区改造工作提出具体要求。本文将以长沙市望城区老旧小区为例，探讨老旧小区改造的规划策略。

2.重要意义

老旧小区建设前后时间跨度长达30多年，随着望城撤县设区以及城市化进程的加速，城市建设面貌焕然一新。农安小区作为望城区城市建设的重要一环，多年来由于缺乏统一的管理手段，建设质量、环境面貌良莠不齐，小区建筑加层、乱搭乱建现象严重，配套设备不完善、违规搭建、停车位不够等情况越来越普遍,其建设现状落后于时代发展，同时也给住户的日常生活造成了一定程度的影响。全区的老旧小区急需进行品质提升。之所以要对老旧小区进行改造,主要是为了解决居民生活质量差、提升城市面貌等问题，既属于民生工程，也属于民心工程。

3.望城区老旧小区实例研究

3.1 概述

根据对望城区老旧小区的全面摸底调查，本次望城区涉有改造需求的老旧小区共147个，其中已改造的老旧小区为22个，正在改造的老旧小区为31个，未改造的老旧小区为94个，主要集中在高塘岭街道和铜官街道。老旧小区的建造年代主要分布于80年代和90年代。

根据类型特征大致可以分为三类。

1）单位大院小区

单位大院小区房屋性质多为已房改公房小区和公房小区。小区大多呈三五联片分布，建设年代大多为80年代和90年代，房屋栋数多为1栋或2栋。由于建设年代比较早远，房屋及相关配套设施比较落后。

2）普通住宅小区

普通住宅小区房屋性质为商品房小区，单个小区分布，建设年代分布不集中，房屋栋数无明显规律。

3）农安小区

农安小区主要为单个小区分布，建设年代主要在2000年左右，房屋栋数不等，大多都大于10栋。农安小区相对单位大院小区和普通住宅小区相比较，房屋栋数较多，建筑配套设施相对较好。

3.2 现状存在的问题

老旧小区由于建成时间早，原来建设标准相对较低，特別是随着城市化进程加快和管理不善，各种基础配套设施日渐老化破损，严重影响居民生活和生命财产安全。

1）供水、排水、供气、供电等基本配套问题

给排水及电气管线服务期限长，设备老化，存在水管漏损、水压偏低、污水外溢、管网堵塞、排水不畅等现象时有发生。另外一个电杆多条线路共用、线路交叉缠绕，供电线路老化导致供电故障、线路发热、火灾而且检修麻烦等情况,给小区的住户留下了非常大的安全隐患，极大地拉低了居民的生活品质。

2）管线杂乱

各种管线私搭乱接、蜘蛛网问题突出，严重影响小区环境面貌，管线杂乱存在安全隐患。

3）路面破损

部分小区由于混凝土地面已到使用年限，路面下陷破损、走路颠簸不平、雨天积水严重，居民特别是老人行走存在安全隐患。

4）停车位不足

在刚开始进行小区规划设计的时候，设计人员并没有考虑交通量正在突飞猛进的发展，道路的宽度、停车位的数量都设计得比较局限,造成在私家车数量增长的情况下，车主只能将车停到小区以外的路边停车带或者找寻其他公共场所的停车位，如此一来，有车而没地方停便成了住户的心头难事，极大地影响了居民的生活便捷程度。而且有的道路过于太窄，两车之间会车不易，容易发生刮擦与碰撞,极大地影响了小区的和谐发展。

5）消防隐患

一些小区消防通道被堵塞消防栓配置不足或已经废弃,存在严重安全隐患。

6）建筑物本体

建筑物立面破损脏污,有的违建比较突出，防盗网、雨棚各式各样,立面破旧凌乱。

7）管理缺位

很多小区没有物业管理，长期处于无人管的状态，造成本就提襟见肘的配套设施没有得到应有维护管理而日益破损、恶性衛环。

8）绿化缺少或有而不精

老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，园林绿化有但是不精。尽管大多数小区都有绿化,但是为了节约资金、能省则省或意识不足等原因，对小区的绿化配套不重视。主要表现在一、不按规划规范实施绿化建设，无绿化设计或不按设计施工，或以次充好，草草了事，无绿化质量，更不谈设计与美感。二是无精心养护，任其自然生长,后期营养不良；杂草丛生。另外,老旧小区绿化布局生硬，哪里是空地哪里就是绿化,从而导致小区居民将绿地开垦改造成了小菜园,乱搭乱建的现象比比皆是。

9）部分类型服务设施短缺明显

老旧小区的社区公共服务设施一是空间分布不均，二是社区设施短缺较多。另外从片区设施配置现状总体情况分析，其中居家养老、体育、医疗、公共空间等设施短板较为明显。还有的部分社区现状设施运营使用情况需要提高。

3.3 改造提升策略

根据对老旧小区的现状调查结果和需要改造的内容，我们对其进行分类规划，按基础设施改造类、提升类、完善类对小区进行分类，采取不同的改造方式并提出意向改造方案［1］。

基础设施改造：

对给排水管网和设施进行规划改造，根据管网的现状问题，修复或改造破损管网；梳理杂乱不齐的架空电力线路，配合电力电信单位对强弱电线路和管网进行综合整治，以满足小区未来发展用电需求；做好燃气管网入户工作，选用安全可靠的的方式循序渐进，有序推进；拆除侵占道路、消防通道及公共空间的违章建筑；整修小区道路，实施硬化修复或重建，完善车行人行道路系统；完善消防设施，疏通消防通道；完善小区环卫设施，配置垃圾收集点、垃圾分类亭或小型垃圾压缩站；完善夜间照明设施；整治小区园林绿化，预留居民公共活动空间。

完善类改造：

明确停车区域，规划停车位和停车设施，有条件的可设充电桩。停车位规划应符合消防通道要求。对有具备条件的道路、绿化、路面公共停车位、休闲广场等进行海绵化改造，采用灰（即人工强化系统）绿（即自然生态系统）结合的办法，对局部管网进行改造，提升整个片区的防涝能力。规划改善小区内部交通网络，根据具体情况适当拓宽、打通车行道、梳理人行步道，最好做到人车分流。增设安防监控设施，在小区出入口、公共开放空间及其他重要区域配置安防监控设备等。完善便民设施，布置健身步道、安装健身器材、增设儿童乐园、休闲座椅，完善养老、托幼等服务设施。整治小区环境，杜绝到处乱贴乱画。实施园林绿化提质工程；拆除危旧房，对房屋楼地面、门窗、墙面等确需修缮的进行修缮；对有条件的既有建筑进行节能改造。

提升类改造：

对老旧小区的立面进行整治，内容包括对违规设置的店招标牌，立面小广告、破损对联和乱张贴涂写、乱吊乱挂等立面乱象进行清理。、对窗户和阳台防盗网、外墙外挂空调等进行统一整治，全方位美化提升小区风貌，让老旧小区“焕发光彩”。

对小区的便民服务设施进行提升改造。增设小区党建活动室、读书阅览室、便民服务站等，提标改造城市农贸市场，配套便民市场、助餐、家政、健身、便利店、医疗等配套服务设施。

完善小区智能管理系统，实行5G网络全覆盖，建立小区信息介绍、小区房产、小区设备、小区停车、小区物业等数字管理和服务平台；增设小区智能门禁系统，除进出通道管理外，还完善其实时监控、异常报警、消防报警等功能。

对有历史文化内涵的小区，着力提升特色风貌，保持其环境的历史延续性。为小区景观赋予文化灵魂，打造特色景观、小品雕塑等，制作宣传栏、文化展示墙等。

4.长效措施

对老旧小区的规划改造提升是一项长期又艰巨的任务［2］。我们要根据实际情况，因地制宜，科学制定改造内容和改造标准。调查摸底工作要做到详细到位准确，充分征求居民群众的意见和建议，调动居民的积极性和主动性，要把老旧小区改造改到群众的心坎里。改造计划按照先急后缓、先难后易、成片整治和单一整治相结合的原则，着重解决影响小区居民正常生活的基本问题。另外对老旧小区的改造要坚持建管并重的原则，既要把小区的改造措施做到位，又要全面落实长效管理机制，只有加强管理，才能保证小区日日新，年年新［3］。

5.结语

老旧小区改造是城市发展、社会进步的必经之路。通过老旧小区改造，不断推动民生改善，能让群众更有幸福感、获得感、安全感。其存在的特点及面临的问题也同时具有普遍性。望城区的老旧小区改造从现状问题、整体保护、改造提升、持续发展等方面提出的发展思路，为老旧小区改造工作的有序推进提供一个可借鉴的参考。

参考文献:

［1］王继辉,索健,赵悦.大连市老旧小区现状调研及改造策略分析[J].城市建筑.2021,18(15):28-31.

［2］林墨飞,高艺航,郭潇.口袋公园模式在老旧住区景观改造中的应用[J].城市建筑,2022,19(07):193-195.

［3］郭翔.城镇老旧小区改造创新对策分析[J].四川水泥,2022(08):35-36+39.