房产测绘中房屋面积测绘研究

房产测绘中房屋面积测绘研究

于凯强

身份证号码：410724199009109595

 摘要：随着中国房地产业和中国信息技术的快速发展，测绘技术是城市规划和发展的重要基石。然而，传统的测绘技术由于自身工作量大、绘制速度慢等问题，越来越不能满足房屋产品测绘的时限，因此迫切需要更新测绘技术以满足城市建筑信息统计的时效性。无人机摄影测量在不动产面积计算中具有制图效率高、测量精度高、工作强度低等优点。为房屋产品及其附属结构的计算、测绘、调查提供方便，为城市建设、户籍管理、税收征收、财产登记等提供建筑物的用途、所有权、地理位置等基本信息。下面就对其房屋面积的测绘进行分析。

关键词：房产测绘；房屋面积；公摊面积；测量测绘

1房屋面积测绘的意义

在进行测绘房屋面积的时候，我们还需针对房屋套内建筑面积、公摊建筑面积和使用面积进行计算，以此来获取相关房产信息，为业主提供精准的房产测绘面积。通过房屋面积测绘，在房产交易过程中能够提供重要依据，同时也能够为政府对房产的合理规划提供重要的信息支持，促进房地产行业的规范发展。近年来随着房产测绘技术水平的提高，房屋面积测绘的准确性也大幅度提高。通过对房屋面积的精密测算，能够为房地产权的所属单位及产权户籍管理提供科学参考。在实际房屋面积测算工作开展过程中，不仅操作难度较大，而且具有较强的技术性，实际测算结果与产权人、开发商和建筑单位的利益息息相关，因此需要在房地产测绘中加强对房屋面积测算工作的重视，确保测算结果的精准性。

2房地产测绘中存在的问题

作为专业技术性强、行业规范性高的房产测绘行业，在发展过程中还存在发展不完善、体系不健全的问题。在房地产市场发展的初期，房产测绘按照行政管理模式管理，实行政企分开之后，房产测绘行业才开始真正走向市场。目前，完善而健全的房产测绘市场体系并未形成，不公平竞争甚至违法乱纪行为还在各地不同程度地存在。由于有关房产测绘的相关制度规范不够健全，特别是落实执行不力，导致当前房产测绘市场秩序混乱、标准不一，影响房产测绘市场的健康发展。在房产测绘中，由于不同地区、不同测绘机构或者不同的测绘人员，在测绘中所遵循的标准不统一，使用的方法有差别，导致房产测绘存在地区差异。这种差别不仅体现在现场外业测量和数据计算、绘图等内页处理工作中，而且在运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度方面也存在较大差距。在不动产统一登记实施后，虽然出台了一系列标准，但房地产测绘中仍存在地区差异，不利于房地产市场的规范化。

3提高房屋面积测绘质量的措施

3.1无人机摄影测量技术在房产面积测算

通过无人机摄影获取测量数据，并从面积指标计算、图件制作、三维数字化测图、数字正射影像制作、实景三维建模和无人机摄影等方面进行应用分析，证明无人机摄影测量技术在房产面积测量中的应用可行性，研究结论如下：基于无人机摄影测量技术的突出优点，在某地区的“一查三整顿”建筑面积测算（测量横向课题）可提供快速有效的解决方案。在保证测量精度的前提下，提高了其成图效率、降低了外业工作强度，弥补当前建筑面积测量耗时耗力的不足。随我国城镇化的发展，城市建筑量和城市面积逐年提升，多造型的建筑形式在城市逐渐增加，为城市的房产物测绘提出了诸多挑战。无人机摄影测量相较传统的测绘技术，具有测绘精确度较高，工作效率高和出图效率快的突出优点，便于应对当前城镇测绘时效性的需求。在建筑物地下空间测绘时，可考虑三维激光扫描技术和无人机摄影测量技术联合应用，这将是探究建筑物一体化测绘的重点研究方向。

3.2BIM技术应用

BIM是以多种数字技术为依托，基于三维数字设计解决方案构建的可视化数字建筑模型，在工程建设全生命周期内，对其物理和功能的特性进行数字化表达，并依此设计、施工、运维的过程和结果的总称。BIM技术具有过程可视化、团队协作性和模拟优越性三大特点。BIM的可视化与传统的可视化不同，加入了全生命周期的管理的概念，可以贯穿项目从规划到验收的整个过程，实现全过程的全记录。由于项目全过程是可视化的，因此也实现了项目的管理可视化，打破分工的烟囱和壁垒，弥合管理的断层和缝隙。BIM技术的另一大特点是团队协作性。一个大的房产项目往往都需要不同部门的协作，避免各自为战而造成的冲突，时常需要召开接口协调会议做着协调及相配合的工作，寻找问题原因、解决问题等。例如建筑与结构的梁柱位置、管线设计中暖通、给排水、强弱电、消防等的碰撞问题。由于施工图是各自绘制的，所以产生碰撞问题是在所难免的。BIM的协同平台就可以提前处理沟通问题，协调这些问题，提出合理的解决方案。此外，利用BIM还可以进行多方位的模拟，将建筑物的规划、验收和使用阶段提前进行模拟，从而对项目进行过程优化和管理优化等，实现“虚拟建造，预知未来”。

3.3科学确定面积计算部位及公用均摊面积

面积计算部位确定时要以房产测绘相关规范作为依据。在实际房产测绘工作开始之前，需要正确认识房产测绘的全面积、半面积和无需计算的面积，保证房产测绘的规范化。为了保证房屋测绘过程中测绘的精准性，项目委托方需要出具说明书，确保详实和精准，进一步核实说明书，保证各项面积标注的准确性。测绘人员需要对公用面积均摊问题的重要性有一个正确的认识，并对这一问题进行精准处理，避免影响到消费者的合理权益。通过对房产位置面积准确计算，再根据房屋测量规范及政府相关规定，分摊计算公用面积，确保测绘工作的质量。计算完分摊面积后需要对计算结果进行对比，进一步保证测绘工作的精准度。

3.4做好误差问题控制

测量测绘时的误差是在所难免的，产生的原因也是多种多样的，比如说：观测感官上的差异性、操作方法差异性、设备仪器的差异性等，都会对数据的测量、读取产生一定的偏差。同时操作人员的专业水平、状态、气候等因素都会造成一定测量误差的存在。所以，我们必须结合对实际误差产生的原因采取有效措施减少测量误差。如所有参与测量的工作人员必须具备专业的资质及实际工作经验，能够严格落实各项测量规范要求;落实测量设备仪器的点检制度与维修维护管理制度，确保设备仪器的规范、正确、安全使用;在坐标点的选取方面必须确保合理、不移动，以及不会发生损坏等。

结束语：

结合以上分析得知，设计的测绘方法具有较高的精度，即测绘结果与真实结果较为匹配。该方法的综合应用效果良好，可以提高房地产项目的测绘精度，并可有效降低测绘中的误差。进而采取有效措施进行预防与规避，确保实现较高精度的测量测绘工作，为房产建设质量与建设效益提供有效保障。

参考文献：

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