房地产开发项目管理的质量控制研究

房地产开发项目管理的质量控制研究

刘锐

成都武侯资本投资管理集团有限公司 四川 成都 610046

摘要：文章首先围绕保证项目按期完成、降低项目成本和工程建设风险、实现项目质量管理的精细化把控等方面，对房地产开发项目管理质量控制的作用进行了简要探讨。其后，研究了房地产开发项目管理中各个阶段的重点。再后，从忽视设计管理工作、缺乏完善的项目管理体系、施工验收机制不完善、人员职业素养不足等四个角度入手，分析了房地产开发项目管理的现存问题。最后，结合建立完善的开发项目全流程管理体系、强化人员素养、做好开发项目前策与可行性研究阶段的准备工作、加强设计管理、加强施工管理、加强建筑材料的管理等方面，提出了房地产开发项目管理的质量控制措施建议。

关键词：房地产开发项目；质量控制；全流程管理

引言：近年来，我国房地产行业呈现出了日益蓬勃的发展状态，在市场竞争愈演愈烈的同时，各类开发项目风险也层出不穷。在此背景下，相关企业要想赢得竞争、提高收益，就必须要对开发项目的质量管理工作提起重视，并尽可能地保证管理实践的全面性、科学性、实效性。基于此，有必要对房地产开发项目管理的质量控制问题展开探究讨论。

1房地产开发项目管理质量控制的作用

对于房地产开发项目而言，做好管理质量控制工作可发挥出多种积极作用。首先，通过科学管理手段实现安全、质量、效率、进度等要素的把控，能够保证项目按期完成、顺利交付。其次，在全过程、全面化管理体系的支持下，资金资源浪费问题可得到有效解决，工程建设风险的发生概率也将大大降低，进而达到降本、提质、增效的综合保障与优化效果。最后，实现项目管理质量的精细化把控，确保各项管理制度、管理行为具备良好的执行力、约束力，也能促成房地产开发项目中各环节、各部门、各要素的协调配合，从而营造良好的建设环境与项目工作氛围，并在完成项目建设目标的同时，提升相关房地产企业、项目管理队伍的行业形象与市场口碑[1]。

2房地产开发项目管理的重点

2.1 房地产开发项目前策与可行性研究阶段

开发项目前策与可行性研究是房地产开发项目管理质量控制的起点。本阶段工作的质量把控是整个房地产项目的关键，对开发项目建设的背景、市场、风险、建设内容及规模、建设选址及建设条件、工程方案、环评、招投标方案、投资估算及资金筹措、社会影响等方面的分析与评价是否深入全面，各项数据是否真实有效，直接决定着开发项目的前途和命运。

2.2 房地产开发项目设计阶段

房地产开发项目设计阶段的管理质量控制在整个项目中起决定性作用。在项目立项之后，产品的类型、成本是否具有市场竞争力，建筑是否美观、适用、安全，结构是否经济、合理、坚固，工程采用的工艺和装备是否先进合理，以及建设周期长短、资金周转速度、建筑质量优劣、开发项目最终收益率大小等，在很大程度上都取决于设计。

2.3 房地产开发项目施工阶段

2.3.1作为构成房屋建筑的最基本元素，各类建筑材料对房地产开发项目的建筑成本、质量、施工周期有着直接性、关键性的影响。若建筑材料价格过高或建筑材料不符合工程建设的实际要求，将导致房地产开发项目的成本、质量以及最终呈现效果难以得到保障。

2.3.2在当前的房地产开发项目建设中，各类设备机械机具扮演着不可或缺的重要角色，其既是施工活动的必需支撑资源，也在项目成本投入中占有很大比重。优质的起重机、挖掘机、运输车、提升机、测量仪器、安保设施等设备工具不仅能提高施工效率、减少施工劳动力成本，还能为建筑施工的质量、安全提供关键保障。因此，要想实现房地产开发项目的质量控制，必须在设备管理方面提起重视。

3房地产开发项目管理中存在的问题

3.1忽视设计管理工作

部分房地产开发项目管理者不重视设计阶段管理的质量控制，因而设计成果中出现各种不合理设计、设计图纸错误、设计缺项、设计与实际需求不符合等问题，导致施工过程中出现多次设计变更、重复施工、施工漏项，竣工验收中无法通过规划验收、消防验收等验收工作，甚至发生交付购买者时被拒绝接房的负面情况，进而引发开发项目工期进度滞后、建设成本上升、资金周转不利等更严重的问题。

3.2缺乏完善的项目管理体系

完善的项目管理体系对房地产开发项目管理的质量控制具有重要保障作用，若项目管理体系构建欠缺，开发项目的推进会面临多种风险隐患。但从目前来看，项目管理体系缺陷、缺位的问题普遍存在。例如，部分工程项目中并未建立良好的责任管理机制，没有将管理任务、管理要求匹配到具体的部门、岗位或人员上。这样一来，一旦发生风险事故，很可能会出现事故问责难、追责难的负面情况，继而导致管理工作流于形式、项目利益遭受损失[2]。

3.2施工验收机制不完善

基于房地产开发项目在周期、成本等方面的特殊性，其管理工作理应是全程化、连续化的。然而结合实际情况来看，部分开发项目在施工过程中存在管理工作“虎头蛇尾”的问题，即过分侧重施工前中期控制，在验收机制的建立与执行上缺乏完善性。例如，在引进建筑材料、设备机具机械时，仅对选购、供应方选择等方面提起重视，没有在进场环节设置验收关卡。如此一来，即便材料、设备的出厂质量不达标，或在储运环节出现质量损坏，仍有可能会被应用到实际的施工建设当中，进而形成相应的质量、安全、效率等项目风险。

3.3人员职业素养不足

在房地产开发项目管理的质量控制工作中，管理人员的主体作用极大。若人员综合职业素养不足，即使在其他部分做好准备，往往也难以达到理想的管理质量控制效果。一方面，管理人员在专业领域的“硬实力”十分重要，如果管理人员缺乏充足的理论储备、实践能力与管理经验，其既无法用先进、科学的方法开展管理工作，也很难从专业角度对项目风险进行预测、分析、排查与处理。另一方面，管理人员的执行力、责任感、工作积极性、合作意识等“软素养”也相当关键，如果管理人员工作态度不端正，缺乏严谨认真、统筹兼顾的管理思维，也很容易产生工作疏忽或管理偏误，继而导致房地产开发项目的管理工作中产生人为风险。

4房地产开发项目管理的质量控制措施

4.1建立完善的房地产开发项目全流程管理体系

房地产开发项目具有投入高、周期长、环节多、体系复杂的特点，因此对相关管理工作的流程化、精细化、系统化、制度化提出了很高要求，为了实现有效的房地产开发项目管理的质量控制，应统筹完善开发项目全流程管理工作，全方位、多角度地建立健全管理机制，并保证各项制度具备充足的执行力与约束力。

首先，建立房地产开发项目全流程计划运营管理机制。从房地产开发项目立项开始，建立项目开发计划，确定到项目竣工交付后完成结算审计为止的全流程项目流程节点计划，确定每个节点的时间周期、计划等级、完成标准、主责和协助部门等，在实施计划运营管理时，应保证按流程、计划分阶段进行。将开发项目整体周期分为前期筹备、设计、施工、竣工验收等阶段，并结合不同阶段的质量管控特点、实际需求、风险类型，布置具体的质量控制任务与管理方案，并进一步深入细化，将各开发流程环节拆分成多个工序，每一步把控工作质量，消除工作风险，有针对性地处理各类关键节点、主次风险点，也能够充分保证开发项目的成果质量，使房地产开发项目始终处在稳定有序、安全可靠的运行状态当中；其次，应建立定岗定责的管理制度。结合全流程项目流程节点计划，将开发项目中的各项工作任务、工序、要求层层分解，严格做到匹配到人、落实到岗，确定部门及人员的岗位职责与要求，形成工作流程指导手册，并匹配相应制度、质量记录表单，强化提升相关人员的责任意识，淡化开发过程中的随意性人为风险，确保各项风险隐患、事故问题有人可问、有责可追、有据可查；再次，建立多种专项管理机制。从质量管理、招投标管理、进度管理、成本管理、安全管理、信息管理等多个角度入手，有针对性地确立管理方案，并将管理机制贯穿于整个房地产开发项目建设的全过程；最后，还应建立联动管理机制。在统筹协调各类管理要素的基础上，促成项目管理目标的整体稳定达成。例如，在开展成本管理工作时，应将满足安全管理与质量管理需求置于前提位置，杜绝盲目追求成本控制而罔顾安全风险、质量风险的情况发生。

4.2强化人员素养

从主体角度实现提升，也是房地产开发项目管理质量控制的必要举措。在强化人员素养的实践中，应坚持做到“硬实力”与“软素养”相结合，主动强化与被动强化相结合。首先，在组建队伍、任用人才时，应从专业背景、工作经验、实践能力等多个角度入手，对相关人员进行评价考核，以确保从事项目管理工作的人才具备良好的基础性专业素养；其次，在房地产开发项目建设期间，应定期或不定期地组织开展多种培训活动，如理论教育活动、实践培训活动、案例分析活动、安全教育活动等，为项目管理人员提供全面、优质的素养强化条件，帮助其更好地掌握先进管理理论与先进管理方法，并形成较高水平的执行力、责任感等内在素养；最后，还应通过制度约束、绩效考核等方式，对管理人员形成一定的双向激励作用，根据实际管理效果实施奖惩举措，调动管理人员提升素养、严谨履职的积极性，提高不安全行为、不规范行为的实施成本，从而降低房地产开发项目中人为管理风险的发生概率与影响程度。

4.3.做好开发项目前策与可行性研究阶段的准备工作

房地产开发项目投入大、周期长、范围广，且涉及多种工程要素与风险因素。所以，在开发项目立项启动前应严格避免盲目冒进，尽可能地做好准备工作。

一是根据开发项目所在地省市区的规划纲要以及相关设计规范，对项目建设的背景、选址、经济技术指标、实施进度、总投资及资金来源进行合理计算分析和预估，测算投资回收期及收益率，确定该项目开发的必要性和合理性。

二是通过对行业及开发项目所在地的数据比较、市场分析和风险预估，对房地产领域的行业生态、市场状态合理开展市场调研，明确项目产品的市场定位、主力客户群及产品类型，使之更具客观性与前瞻性，提升开发项目的创收能力，避免项目最终建设成果与市场实际需求相冲突，为房地产开发项目的管理质量强化提供有效助力。

三是编制工程设计方案，确定项目设计原则，形成方案设计、各专业施工图设计的设计指导纲要，为设计阶段的成果提供充足、有效、实际的依据。

四是编制项目组织管理方案、劳务安全方案等，保障开发项目启动后实施管理工作的组织和协调有序平稳安全顺利开展。

五是编制项目招投标方案，对项目开发过程中的勘察、设计、建筑工程、安装工程、工程监理、设备及材料采购等工作的招标有序地进行，保证招标工作的合理性与适度性，避免因盲目招标而出现重复招标、材料供应中断、工程质量等问题。

六是编制环评方案，在系统考虑、分析的基础上，结合项目的区域特点对项目施工和运营期间的环境影响进行全面地评价，落实项目施工和运营期间的环保措施，减少和降低项目施工和运营期间对项目所在地所造成的环境污染以及扰民现象。

4.4加强设计管理

在设计阶段管理开展质量控制工作时，可依次分出概念设计、方案设计、深化设计、方案报规、施工图设计、施工图图纸内审、施工图图纸外审、施工图图纸会审、二次设计等多道工序。根据前期可研的各项分析指导开发项目的方案设计工作，通过与营销、物业、工程、造价等部门协作联合评审，确定建筑总平面布局、外立面造型和色彩、建筑平立剖、经济技术指标、交通动线、消防动线、园林等内容，一方面有利于增强营销部门项目理解项目开发主导者的构思设想，有效确定开发项目的市场需求，便于更好地开展营销推广工作，另一方面有利于规避后期施工图设计图纸中出现难以实现或风险过高的内容，将项目的开发成本在方案设计阶段实现有效合理的控制压缩，避免设计方案报规通过后发现问题进行二次报规，进而延缓开发项目进度；根据报规通过后的设计方案指导施工图设计工作，经过多次多部门协同审查确定的施工图设计图纸，一方面可帮助各协作部门有效完成施工图预算、施工组织计划、资金周转计划、建筑材料招标采购等工作，另一方面可保障施工图设计图纸能够有效地指导后续施工建设，提高施工图设计图纸的可行性、合理性、准确性、经济性。

在设计阶段各项细分工序管理过程中，参与协作评审的部门越多，越有利于各协作部门及单位发现设计过程中图纸的问题，从而充分化、精细化地减少项目建设过程中的设计变更与重复施工，避免设计缺项导致的施工漏项，有效控制开发项目的建设成本，提升开发项目管理质量控制的水准。

4.5加强施工管理

在房地产开发项目的建设施工过程中，应合理运用有效的管理工具、控制手段加强项目管理的质量控制，以达到提升管理效果、淡化管理风险的目的。例如，可将PDCA循环工具运用到施工管理方案的动态优化中，在初步形成管理逻辑、有序开展管理活动的基础上，精细化、持续化地分析管理质量、排查管理问题，并及时对现有施工安排、管理方式进行调整。调整完成后，再次在后续管理实践中分析问题、解决问题。如此一来，便能形成“计划－实施－评估－优化-再计划-再实施”的闭环体系，从而实现施工期间管理思维、管理体系的不断完善。

4.6加强建筑材料的管理

在房地产开发项目管理的质量控制工作中，应重视建筑材料的管理工作。一方面，要做好建筑材料的科学选择与全程管控，确保水泥、钢材、石材、涂料等材料的性能达到建设标准。另一方面，要从招标采购、运输保存、施工使用等多角度入手，积极严谨地控制材料成本，以防止出现成本超限、投入过高、资源浪费的问题，从而进一步保障房地产开发项目的整体收益率和质量。首先，要合理规划建筑材料的招投标方案，并保证采购活动完全符合开发项目的需求；其次，要做好技术分析、资源调查、市场调研等工作，尽可能选择出优质的供应方作为合作对象；再次，要严格把控建筑材料的引进、使用等环节，落实样品封存保管、材料进场验收、质量检验等工作，以确保各类材料的性能、尺寸、指标满足建设施工要求；最后，建立全程化、精细化的台账制度，围绕采购、验收、发放、储运、施工等多个方面，对建筑材料实施严格的出入库记录，进而防止材料质量劣化、材料丢失、材料滥用等负面情况发生。

4.7严格控制成本

成本管理是房地产开发项目管理的重要组成部分，并且体现在开发项目的全过程之中。因此，在项目管理过程中，必须严格、科学的实现成本控制。例如，在工程建设前期，应结合投资估算、施工组织计划等因素，对工程整体的投入规模进行预估，并由此建立限额采购、全面预算等管理机制，以确保为后续的成本管理夯实基础。在建设施工过程中，也要通过分项限额、定量用料等手段，对资金、材料的取用进行适度干预，以降低成本浪费的可能性，将收支管理、限额管理等渗透到施工过程中，并做好竣工验收阶段的成本分析、造价核查等工作。但需要注意的是，在保证成本控制严格化的同时，也应预留出一定的弹性空间，以应付设计变更、工程变更、施工事故等特殊情况。通过以上措施，及时、全面地防范和控制成本风险，将房地产开发项目的经济效益维持在理想范围内。 

4.8完善验收体系

验收活动存在于房地产开发项目管理的诸多环节，如材料、设备的进场验收，施工成果的质量验收，项目竣工后的并联验收等。在实施开发项目管理质量控制的过程中，必须要建立完善的验收体系，以防止“虎头蛇尾”的管理弊病出现，对开发项目工程建设效益产生负面影响。

首先，要严格、审慎地执行设备机具机械的采购、租赁、运输、保存等工作，既要保证设备机具机械的性能、功能、型号等满足建筑施工要求，也要做好设备成本的合理把控。对于部分使用周期短、采购成本高的设备机具机械，可采取以租代买的引进形式；其次，在选择优质供应方、完成设备采购工作的基础上，要做好进场验收、试车运转、施工前调试等工作，以保证设备机具机械在施工准备阶段的整体达标。在工程建设期间，也应落实维修保养、定期检测、建档记录等举措，杜绝设备机具机械带病作业的情况。最后，在实施项目管理时，还需要统筹建立多种配套制度规范，如专人专管制度、设备检修制度、设备操作规范等，将房地产开发项目管理中的设备风险降至最低水平

[3]。

例如，在建筑材料、设备机械机具等运输到工程区域后，需要先结合采购清单、供应合同、行业规范、国家标准等多种文件，对相关施工用物的型号规格、数量批次、出厂信息等进行验收核对。在此基础上，还应通过抽样送检、试运行检查等手段，对材料、设备的性能、功能做出评估。完成核对、检验、评估等一系列工作后，若施工用物通过验收，则可进场保存或使用。反之，若验收未通过，则不予进场[4]。

4.9采用新的技术

现阶段，无论是工程建设领域还是项目管理领域，均处在相对高速的发展状态中。在此背景下，房地产开发项目的管理工作也应做到动态优化、持续更新，将更先进、更优质的管理技术、管理工具运用到项目建设实践中。例如，可将BIM、大数据等技术与工程管理相结合，通过建模分析、数据处理等手段，能够更加清晰、科学地对工程状态进行评价判断与趋势预测。在新技术支持下，房地产开发项目管理的系统性、前瞻性、逻辑性均能实现明显提升，进而达到可观的管理质量控制效果。

5结语

做好房地产开发项目管理质量的把控工作，对房地产开发项目的工程建设效益具有重要保障作用。在具体实践中，既要多角度、多方面地实施项目管理，也要保证管理活动贯穿于工程建设全过程，并体现出良好的科学性、前瞻性、有效性。只有这样，才能避免项目风险发生，进而推动房地产开发项目的稳定运行、健康发展。

参考文献：

[1]刘诚.房地产开发项目工程管理存在的问题及改进措施[J].中国中小企业,2022,No.323(10):57-59.

[2]王琪飞.房地产开发项目的管理特点和分析[J].财经界,2022,No.614(07):77-79.

[3]宋翀.房地产开发项目管理工作中存在的问题及其应对措施分析[J].房地产世界,2022,No.369(13):28-29.

[4]杨兴亮.房地产开发项目工程管理中存在的困难及解决建议[J].城市住宅,2021,28(S1):285-286.

作者简介：刘锐（1983-），男，汉族，四川富顺人，中级工程师，本科，主要从事国有资产房屋的招商运营、安全管理、前策等工作。