对自持物业权益型资产证券化的研究思考

对自持物业权益型资产证券化的研究思考

赵峥

身份证号:410103198502200019  450000

摘要：自持物业是指企业对于位置很好，投资回报率高的资产，通过持有不销售方式，持续收回经营回报。本文对自持物业权益型资产证券化的意义、自持物业权益型资产证券化产品的由来、并表ABS/ABN产品交易结构、自持物业权益型资产证券化的应用设计进行了分析探究。

关键词：自持物业；权益型资产；资产证券化

1. 自持物业权益型资产证券化的意义

自持物业权益型资产证券化（Real Estate Asset-Backed Securities, REABS）是一种金融工具，它将房地产资产转化为可交易的证券，通过证券市场融资，从而为房地产开发商提供了更多的融资渠道。REABS的意义主要体现在以下几个方面。首先，提高房地产开发商的融资能力。REABS可以通过将房地产资产转化为证券，为开发商提供新的融资渠道，从而提高其融资能力。开发商可以通过出售REABS获得现金，用于开展新的房地产项目或者偿还现有债务。其次，降低资金成本。相对于传统的房地产融资方式，REABS的融资成本可能会更低。因为REABS可以通过证券市场进行发行，吸引更多的投资者参与，从而提高流动性和市场竞争，降低融资成本。再次，分散风险。REABS的证券化可以将单一房地产项目的风险分散到多个投资者中，降低了单一投资者承担的风险。同时，由于REABS的证券化可以让投资者进行分散投资，从而降低了投资者的风险。最后，增加市场流动性。REABS可以在证券市场进行交易，增加市场流动性，提高资产的转让效率和便利性，吸引更多的投资者参与，进一步降低融资成本。总之，自持物业权益型资产证券化为房地产开发商提供了更多的融资渠道和投资选择，同时也提高了市场流动性和资产的价值。

2. 自持物业权益型资产证券化产品的由来

自持物业权益型资产证券化产品（简称“物证通”）是在中国于2013年开展的一种资产证券化产品。它的由来可以追溯到2005年，当时国家房地产管理部门发布了《物业管理条例》。《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照业主大会的决定，接受业主委托，对业主共有的公共部位和设施进行维修、保养和管理，并收取相应的物业服务费。然而，在实际操作中，物业服务企业往往会遇到资金周转困难的问题，这就给业主的生活带来了不便。为了解决这个问题，中国国务院于2012年颁布了《关于支持发展物业服务业的若干意见》。该意见中提到了鼓励物业服务企业通过资产证券化等方式融资的政策。于是，物证通作为物业服务企业的一种融资方式就应运而生。它将物业服务企业的未来收益权利通过资产证券化的方式打包成为证券产品，再通过证券市场发售给投资者，以期获得资金支持。物证通具有较为稳定的收益、低风险和流动性好等优点，得到了市场的广泛认可和接受。截至2021年，已经有多个省份的物业服务企业成功发行了物证通产品。当一家物业服务企业需要融资时，可以将其未来收益权利通过资产证券化的方式进行打包，发行物业权益型资产证券化产品（即物证通），再通过证券市场向投资者发售。物证通的特点包括，首先，稳定的现金流收益。物证通的基础资产是物业服务企业的未来收益权利，通常是业主缴纳的物业服务费。这些费用的收取相对稳定，使得物证通具有较为稳定的现金流收益。其次，低风险。由于物证通的基础资产是物业服务企业的未来收益权利，因此与传统的房地产开发和房地产投资信托（REITs）等产品相比，物证通的风险较低。最后，流动性好：由于物证通是通过证券化方式发行的，因此具有较好的流动性，投资者可以通过证券市场进行买卖。

3. 并表ABS/ABN产品交易结构

ABS（Asset-Backed Securities，资产支持证券）和ABN（Asset-Backed Notes，资产支持票据）是基于资产池的金融产品，通常由金融机构发行。它们的交易结构大致相似，但也有一些细微的区别。一般而言，ABS和ABN的交易结构如下。首先，资产池。金融机构通过收集一系列资产（如房屋抵押贷款、汽车贷款、信用卡账单等）构建一个资产池。这些资产的现金流将用来支付ABS或ABN的持有人。其次是发行人。发行人是指发行ABS或ABN的金融机构。它们将资产池打包成证券，通常分为多个等级，每个等级有不同的风险和收益特征。再次是信托。发行人将打包好的证券转移到一个信托中，由信托持有人持有。信托是一种独立的法律实体，与发行人分离。再次是收益分配：资产池中的现金流用于支付证券持有人的利息和本金。持有高级别证券的投资者优先获得支付，低级别证券的投资者则在高级别证券得到全额支付后才能得到支付。最后，是担保人。为了增加ABS或ABN的安全性，发行人通常会聘请一个担保人（通常是保险公司）来提供额外的保障。如果资产池中的现金流不足以支付证券持有人的利息和本金，担保人将承担一定程度的损失。

4.自持物业权益型资产证券化的应用设计

自持物业权益型资产证券化是一种将物业权益转化为证券的金融工具，通过将物业权益拆分成不同的证券，使得投资者可以通过购买这些证券来获得物业租金或增值收益。自持物业权益型资产证券化的应用设计越来越完善。假设某公司拥有一幢商业物业，包括地面商铺和上面的住宅公寓，该公司希望将这个物业的租金权益转化为证券进行融资。首先，该公司需要委托一家金融机构进行资产证券化的设计和发行。金融机构需要对这个物业进行评估，确定其价值和收益情况，以确定证券的数量和价格。在评估后，金融机构可以将这个物业的租金权益拆分成多个证券，比如租金收益证券和增值收益证券。租金收益证券将给投资者提供稳定的现金流收益，而增值收益证券则将给投资者提供潜在的资本增值收益。接下来，金融机构可以将这些证券进行打包和发行，比如通过发行债券的形式。债券的本金和利息将由物业的租金收益来支付，而增值收益证券则可以在物业未来升值时提供额外的收益。投资者可以购买这些证券，从而获得该物业的租金收益和潜在的增值收益。最后，该公司可以通过出售这些证券来获得融资，并可以将这笔资金用于物业的运营和维护。同时，投资者也可以通过购买这些证券来获得稳定的现金流收益和潜在的资本增值收益。在这个案例中，除了租金收益证券和增值收益证券外，还可以设计其他类型的证券，比如优先级证券和次级证券。优先级证券将获得更高的收益和更高的优先权，而次级证券则获得较低的收益和较低的优先权。这些证券可以根据投资者的需求和风险偏好进行组合和设计。

5.结束语

自持物业权益型资产证券化的发行方通常是大型的房地产开发商、投资公司或REITs（房地产投资信托），而物业权益类资产包括商业物业、公寓大楼、购物中心、酒店等。投资者可以通过购买不同等级的资产支持证券来投资这些物业权益类资产，并获得相应的投资回报。通常，不同等级的证券产品对应着不同的风险和回报水平。优先级较高的证券产品享有优先偿付权，但回报相对较低；而优先级较低的证券产品则具有更高的回报，但风险相应地也更高。自持物业权益型资产证券化的优点包括能够提高资产流动性、分散风险、降低融资成本等。但是，该工具也存在一些风险，例如物业权益类资产价值下跌、租户流失等因素可能导致投资回报不足预期。物业市场波动可能导致物业价值下跌，租户流失也可能对投资回报造成影响。同时，证券化过程中的结构复杂性和投资者信息不对称也可能导致风险。因此，投资者需要仔细评估自己的风险承受能力和投资目标，以确定是否适合投资自持物业权益型资产证券化产品。

参考文献：

[1]汤海妹.复合型地产项目投资分析和评价指标体系的构建[J].中国市场,2021(36):69-71.DOI:10.13939/j.cnki.zgsc.2021.36.069.

[2]苏海涛.综合体土地成本分摊的思考——以同一项目自持、销售物业为例[J].大众投资指南,2019(18):235+237.

[3]蔡湘云.试析如何做好产业园区自持物业项目投资可行性财务分析和成本管控[J].中国市场,2018(19):75-76.DOI:10.13939/j.cnki.zgsc.2018.19.075.

[4]郑诗维,何伟,王菲凡.自持限制条件对土地价格的影响研究——以成都市为例[J].中国房地产,2022(31):24-30.DOI:10.13562/j.china.real.estate.2022.31.017.

[5]冯珂,曾志敏,秦颖,伍迪.借助引入非国有资产的PPP模式增加基础公共服务供给的思路设计——以S市某城中村改造项目为例[J].建筑经济,2020,41(09):80-83.DOI:10.14181/j.cnki.1002-851x.202009080.

[6]黄爱珍.土地增值税清算中的成本分摊思路——以城市综合体为例[J].韶关学院学报,2014,35(11):112-114.

[7]王志豪,谢林芳,赵瑞瑞.河南省高速公路PPP项目资产证券化实例分析——基于实物期权对证券化产品定价的研究[J].中国商论,2022(17):92-95.DOI:10.19699/j.cnki.issn2096-0298.2022.17.092.