目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用

目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用

赵飞

青岛海璟云创置业有限公司，山东 青岛 266000

摘要：随着改革开放的深入，市场经济在我国迅速兴起。目标成本法是房地产开发企业进行成本控制的一种重要方法，也是房地产开发企业获得竞争优势的根本保证。成本管理是房地产开发项目中最基本也是最重要的环节，对房地产开发项目进行成本管理，可以帮助企业最大限度地节约成本。因此，文章结合工作实践，首先简单阐述了目标成本法与房地产开发项目，然后对目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用进行了探讨，并分析了其中可能存在的问题及其解决对策，最后探究了目标成本法实际应用的优化策略，以期为相关人员提供参考。

关键词：目标成本法；房地产；开发项目；成本管理

引言：目标成本法最早是由日本制造业所创设的一种成本管理法，它是以顾客所提供的建设资金为基础，由专业人士加以研究分析，以确定产品成本，使利润达到预期的最大值。对此，有效运用目标成本法来管理房地产开发项目，分析可能存在的问题，并提出相应的对策，可以控制房地产开发企业的成本，进而提升房地产开发企业在市场上的核心竞争力。对于房地产行业来说，实施成本控制可以有效地控制目前的整体房价，带动我们国家的社会经济快速发展。

1、目标成本法与房地产开发项目概述

目标成本法运用的依据是市场，它会随着市场变化而发生相应的变化。这就要求企业密切关注市场动态，不断优化和整合建设方案，从而推动企业不断向前发展。

对于房地产开发项目来说，当项目设计阶段结束后，开发项目的造价就已基本确定。其中原材料的选择，施工设备的型号，施工队伍的选择，都是成本中所占比重较大的部分[1]。因此，使用目标成本法，要在房地产开发项目的设计阶段，对产品的选择、设备型号的选择等环节进行全面规划，从而实现开发利润的最大化。

2、目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用

2.1制定并优化开发项目目标成本

2.1.1制定开发项目目标成本

在开发项目中，财务、管理、施工、审计师、营销等多个部门共同参与，共同制定开发项目的目标成本。在开发项目设计的初期阶段，由项目建设者根据自己的施工经验以及市场情况来选择建筑材料。之后，需要市场销售人员对产品的销售方案和价格展开评估，并将其与该项目工程的卖点和优势结合起来，对同类型建筑的均价展开调查，从而得出最终的销售价格。管理者将建设成本与预计销售价格相结合，根据自身项目启动资金与预期回报等多种因素，给出初步的建设方案。财务人员依据施工计划，拨付项目资金。同时，审计员还要对资金流向，材料质量，项目分配等问题进行详细的审计报告工作。由于工程的长期性质，市场上的人工、材料、销售等因素都有很大的波动，因此施工计划不能一成不变，必须根据市场的变化做出合理调整。

2.1.2优化开发项目目标成本

对于房地产项目来说，从一开始就是按照客户的要求来做方案，然后是初步设计、施工图。开发项目的目标成本优化，必须在项目方案设计阶段进行，同时也是项目目标成本控制的关键阶段。在设计方案的时候，可以使用额定设计制度来控制目标成本，也就是给设计人员一个最大成本值，以便设计人员能够掌握方案的设计，从而达到控制成本的目的。还可以通过成本测算方法，关注设计方案中的选材是否符合建筑要求和价值定位，对于建材和设备观察是否符合建筑品味的要求，以此来进行方案的调整[2]。在对方案进行评审时，应采用目标成本优化系统，从初始源头进行节约，在保证施工质量的前提下，进一步降低成本。

2.2分解执行开发项目目标成本

2.2.1开发项目目标成本分解

因为开发项目的工程规模很大，其中涉及的成本也很多，比如土地成本、各种材料的选购、施工团队的选择、材料运费和施工时间问题等等，这些都需要解决，工作量很大。因此，项目开发企业需要“切割”每一个板块的管理。为每一项工程指定一名专责人员，并根据其专业能力及管理职能，对每一项工程进行分工。每一位管理者都应将具体的支出情况详细记录下来，然后由各有关主管部门统计汇总，再向上级部门汇报。同时，上级机关还应成立专门的审批小组，对每一项工程的资金进行审核，防止出现虚报、虚报等现象。

2..2.2开发项目目标成本核算与分析

专项审批团队还要做好项目成本核算工作，不只是审批、统计当天的支出数据。并根据设计方案和预期目标成本与实际成本支出对比，排查超支现象。分析超支现象，主要采用比较分析和差异分析。对比分析指的是通过分析不同时期的成本支出，找出导致不同时期成本差异的原因，并与过去的相关项目相比较，迅速地找到解决办法。差异分析指的是具体分析目标成本与实际成本之间的差异，找出产生差异的原因，落实责任，及时调整方案，实现目标成本的控制。

3、目标成本法实际应用可能出现的问题及其防范策略

3.1开发项目目标成本设定不合理

如果设定的目标成本过高，将会影响到企业的利益。目标成本过低，产品质量难以得到保证；因此，在制定目标成本时要加强市场条件分析；确保客户的产品及要求及施工质量；强化核算工作的执行。

3.2开发项目目标成本动态管理力度不足

开发项目目标成本管理与其他项目费用管理的不同之处在于其具有动态性，随市场、经济等因素的变化而变化。因此，必须加强开发项目目标成本的动态管理，并对企业有关人员进行相关知识的培训。采取层次管理措施，缩短成本统计周期；加强信息化建设，运用数字方法做好成本核算工作。

3.3未系统化分析目标成本

目前，我国工程建设项目目标成本分析工作还比较薄弱，方法单一，缺乏系统性。目标成本分析不能仅由某一部门独立完成，而应由其他部门共同参与，形成系统的工作。要明确分析工作的主体和框架，整合工作内容、方法等，分工明确，并结合企业的管理需求，建立完整的目标成本分析系统。

4、房地产开发项目成本管理中目标成本法应用的优化策略

4.1设计阶段

在房地产开发项目施工设计过程中，设计方案的质量对后期项目实施的成本有很大影响。一旦建筑设计方案和实际工程不能完全匹配，很可能会导致设计变更和返工。这会导致管理费用大大增加，同时也会造成施工周期无限延长，增加人工成本。所以，施工设计的匹配度和规划工作非常重要，可以降低施工成本，例如，为保证施工设计的质量，可以采用竞争机制的管理形式。通过多家设计公司进行招标，鼓励设计人员提出不同于以往的施工方案。对成功的员工给予切实的鼓励[3]。总之，身为房地产开发企业，一定要保证施工设计方案的可行性和科学性，尽可能多地进行调研，确保施工设计的每一个环节都具有高性价比。

4.2施工阶段

所谓施工阶段费用管理，主要分为人员费用管理和物资费用管理两大部分。而在房地产项目开发施工工作中，人力成本支出是必不可少的，所以必须要保证实际操作人员数量的科学性和合理性。如果出现人数过多的情况，将极有可能出现员工之间互相推诿，工作积极性不足等问题。如果施工人数过少，又会导致施工进度较为缓慢，反而会导致施工成本增加。所以，对于必须要进行交叉施工的项目，身为工程师必须提前对其进行考察，并结合实际施工现状，科学合理地安排施工工作，从而合理控制施工项目的质量。

4.3竣工结算期

竣工结算阶段是房地产开发项目的最后阶段。甲方必须按照合同的要求，在规定的时间内支付工程款，比如钢筋、混凝土等价格容易发生变化的材料，在合同的范围内加价是可以理解的，但是如果超出合同的范围，就必须及时上报处理。而房地产项目在实际验收工作中，应对每一个验收环节进行严格管理把控，确保各项支付款项的科学性和合理性。并安排专人进行验收。

5、结束语：目标成本法是房地产企业进行成本管理的重要手段，可以有效提高企业核心竞争力。而在运用目标成本法时，企业应设立专门的管理机构，形成一个系统化的工作部门，结合项目实际情况，最大化发挥目标成本法的应用价值，进而促进企业健康稳定发展。

参考文献：

[1] 张红娟. 目标成本法在建筑企业项目成本控制中的运用[J]. 现代经济信息, 2021, 000(036):119-121.

[2] 裴凤姣, 陆宇建. 目标作业成本法在H建筑公司施工项目中的应用研究[J]. 中国管理会计, 2022(1):16.

[3] 官东. 作业成本法在园区房地产开发企业中的应用研究——以A公司为例[J]. 中文科技期刊数据库（全文版）经济管理, 2021(2):3.