关于物业管理公司超前介入房地产规划设计研究

关于物业管理公司超前介入房地产规划设计研究

区思磊

上海方磊物业管理有限公司 上海 200232

摘要：随着社会的迅速发展，人们生活质量不断提升，对房地产规划设计提出更高要求，物业超前介入可提升物业建设水平，保证物业管理的质量。本文将结合房地产行业发展需要，分析物业管理公司超前介入房地产规划设计的可行性，探索物业管理公司的介入策略，以望借鉴。

关键词：物业管理；超前介入；房地产规划设计

引言：传统房地产项目开发中，物业管理公司介入时间较晚，导致物业管理在房地产项目中发挥的管理作用有限，建成楼盘空置率较高。为解决该问题，需转变社会对物业管理公司的认知，提升物业管理公式独立性，并介入房地产规划设计环节，提高物业管理质量。

一、物业管理公司超前介入房地产规划设计可行性

（一）政策环境

目前，我国已出台大量有关物业管理公司运营的法律政策，其中包含公司超前介入房地产规划设计的要求，指导公司以正确的方式参与房地产规划设计，约束物业管理公司的运营方式，为其超前介入房地产规划设计创造条件。良好的政策环境使物业管理受到社会的重视，人们对物业管理公司的认知发生变化，明确物业管理公司的独立性，公司业务不应受其他企业或个人的限制，物业有权参与房地产开发其他环节，充分发挥物业管理公司的作业，提升规划设计方案的合理性。

（二）经济效益

房地产规划设计本质为经济活动，因此保证经济效益是公司超前介入房地产规划设计的基础，此类经济活动涉及利益方较多，包括开发商、物业管理公司、业主、社会，需从多角度分析物业管理介入规划设计对项目经济效益的影响，综合考虑多方利益，物业管理公司超前介入房地产规划设计利大于弊，尽管会增加物业管理企业的运营风险，但可采取措施消除风险，或将风险的发生可能性降低至最低，增加开发商与物业管理公司的经济效益，为业主提供优质的服务，并为社会经济发展贡献力量[1]。

（三）组织实施

房地产规划设计是项目开发的关键步骤，物业管理公式的介入势必会对规划设计工作开展产生影响，因此在介入前需从组织实施的角度分析超前介入的可行性，避免规划设计工作秩序受到影响，确保规划设计工作顺利开展。物业管理公司的超前介入，拓展房地产规划设计思路，考虑物业管理需要，优化房地产规划设计方案，规划设计方案具有较高的实际应用价值。

二、物业管理公司超前介入房地产规划设计策略

（一）角色定位确定

物业管理公司超前介入房地产规划设计分为三个阶段，各阶段物业管理公司扮演的角色不同。第一，房地产项目立项阶段，物业管理公司应作为顾问参与规划设计，以物业管理专业角度，提出房地产规划设计策略，辅助设计人员调整规划方案。第二，实施房地产规划设计方案，物业管理人员应安排专业人员深入施工现场，以工程监理的身份参与施工，监督施工方案的落实情况，保证建设房地产项目的质量。第三，项目接管阶段，掌握完成房地产项目的规划布局，结合实际情况，制定接管方案，履行物业管理公司的职责，维护居住者的居住环境。

（二）明确工作目标

为保证物业管理公式的介入效果，公司需明确介入目标，以实现目标为基础，转变物业管理理念，调整超前介入房地产规划设计的方式。保证管理区域内基础设施完善，包括绿化、道路布设、休闲场所布置等，确保规划设计的房地产项目满足居民的生活需要。建筑的美观性与实用性，以长远的眼光看待规划设计方案，参与设计方案的优化，保证建筑美观性的同时，降低维护管理难度。丰富建成建筑物的功能，满足物业管理工作的开展需要，为物业管理公司接管项目创造基础条件。第四，重视细节设计，保证房地产规划设计方案的人性化。

（三）建筑物细部设计

传统规划设计工作中，设计人员会忽略部分细节问题，这些问题虽在短期内不会影响建筑物质量，但会缩短建筑的使用寿命，并影响居民的居住体验，物业管理介入需帮助设计人员解决问题。物业管理公司更了解居民的生活需要，介入后需发挥物业管理公司的优势，转变规划设计人员的关注点，优化房地产规划的细节设计。贯彻精益求精的设计理念，以满足居住者的生活需求为目标，协助设计人员优化规划设计方案，调整空调的布设位置，优化线路接口位置等，保证管理区域居民的人身安全，提升人们对房地产项目的信任度[2]。

（四）配套设施完善

配套设施的布置是房地产规划设计的关键，物业更了解居民的生活需要，因此物业介入后，需参与配套设施的布置，为交工后物业管理工作的顺利开展奠定基础。介入规划设计后，如房地产规划设计中包含幼儿园等教育结构，需控制管理区域内的人均建筑面积，并将幼儿园布置在区域内较为安静且交通便利的区域，需与住宅保持一定距离。当规划设计方案中含有商业性质的建筑，也要控制人均建筑面积，控制标准需按照行业相关规范。变电站、水泵房等设施污染性强，需布置在远离住宅区的位置，避免设施运行对居民日常生活产生干扰，保证区域内居民的生活质量。

（五）物业管理用房规划

物业管理工作的开展需要一定的空间，而物业管理公司的超前介入，将物业用地纳入房地产规划设计，提前规划出物业用地，保证物业管理工作可顺利开展。优化物业管理人员的办公环境，保持物业管理人员的工作热情，并将保证物业办公区域设置在与各住宅楼距离相近的位置，为各位业主提供优质的服务。设置物业管理人员的休息区域，满足物业管理人员的休息需要，尤其关注餐厅、宿舍等功能区的布设，提升物业管理人员的身体素质，保持企业管理人员的精力。

（六）公共道路规划

道路规划设计作为房地产规划设计的主要内容，应引起物业管理人员的重视，相较于开发商，物业管理人员更了解居民的生活习惯，超前介入可提升道路规划设计方案的科学性。第一，明确不同道路在管理区域内的功能，以实现道路功能为目标，科学设置道路的宽度，使道路发挥应有价值。第二，合理设置道路的等级，管理区域内主干道宽度应超过9米，连接管理区域与外部，次要道路的宽度高于7米，实现管理区域的内部联系，三级道路为连接管理区域内部住宅群的道路，宽度需在4米以上。

（七）规划设计评价

为体现物业管理公司超前介入房地产规划设计的作用，物业管理公司需参与规划设计评价，判断规划设计方案的合理性。关注各功能区域的分布位置，分析规划布局的合理性，同时判断设计方案是否与自然相和谐，保证生态环境良好。同时考虑道路的分布方式与宽度，评价道路设计方案的科学性，及时发现道路规划设计存在的问题，优化设计方案，确保管理区域内交通顺畅。除此之外，基于物业管理经验，判断规划设计中基础设施是否齐全，实施设计方案前对设计方案做出调整。

结束语：综上所述，物业管理公司超前介入房地产规划设计至关重要，可提升房地产规划设计的合理性，提高物业管理质量。相关人员需关注行业发展趋势，正确定位物业管理公司的职能，创新物业管理公司超前介入房地产规划设计的策略，推动物业管理公司的迅速发展。

参考文献：

[1]张晓荣.超前介入物业管理对项目全寿命周期效益提升的研究[J].中国住宅设施,2022(03):79-81.

[2]孙冬良,朱华清.前期介入环节，物业与地产开发如何高效协同[J].中国房地产,2021(02):69-72.