探讨供给侧结构性改革下房地产企业降成本路径

探讨供给侧结构性改革下房地产企业降成本路径

张继林

内蒙古乌海市住房公积金中心   016000

摘要：房地产企业作为我国的支柱产业之一，对于我国经济发展起到了不可替代的作用。但是房地产企业的高成本直接影响了企业的利润和可持续发展，也影响了整个国民经济的发展。而供给侧结构性改革为房地产企业降低成本，提高企业经济效益，实现企业长远发展指明了方向。文章分析了我国供给侧结构性改革背景下房地产企业应该如何降低成本，帮助企业正确面对新的市场竞争环境，实现企业的长远发展。

关键词：供给侧结构性改革；房地产企业；成本

改革开放三十多年来，我国经济持续高速增长，成功步入中等收入国家行列，成为了名副其实的经济大国。但其增长主要依靠投资、消费、出口“三驾马车”的驱动，因此也出现了诸如产业结构、区域结构、要素投入结构、排放结构、动力结构、分配结构一系列不合理的结构性问题。

2015 年 11 月 10 日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上首次提出了供给侧结构性改革，指出在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力。2016年1月26日，习近平总书记在中央财经领导小组第十二次会议上强调，供给侧结构性改革的根本目的是提高社会生产力水平，落实好以人民为中心的发展思想。2017年10月18日，习近平总书记在十九大报告中指出，深化供给侧结构性改革。2018年12月21日中央经济工作会议上提出必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇。

一、供给侧结构性改革的含义

供给侧结构性改革是一条寻求经济增长动力的新思路，是中国经济新的风向标，对我国经济结构调整和未来经济发展都有非常重要的意义。供给侧结构性改革的基本思路是要从供给与生产入手，通过转变发展方式、调整经济结构、推动产业升级来实现经济增速和社会稳定。供给侧结构性改革的任务是去杠杆、去产能、去库存、补短板、降成本。我国企业目前普遍面临的问题是企业的费用大、成本高、利润薄，这也导致企业的生存和发展日益艰难。因此降成本对于企业的发展至关重要，通过供给侧结构性改革中的降成本方案来推动整个社会运行和实体经济企业的成本下降，提高企业竞争力。供给侧结构性改革中降成本主要降的是企业外部成本包括融资成本、交易成本、税费成本、物流成本、能源成本、人工成本。

二、供给侧结构性改革背景下房地产企业降成本路径分析

房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心内容，成本管理的好坏直接影响房地产企业的经济效益和市场竞争力。通过降成本提高房地产企业的盈利空间，为企业争得发展和生存的机会和权利。房地产企业的成本明细高达300多项，具体可以划分为企业外部成本和内部成本。房地产企业的外部成本主要有融资成本、交易成本、税费成本。

房地产企业开发一个项目所需要的资金数额巨大，少则几百万，多则上亿。企业的自有资金根本无法满足企业日常开支、经营发展的需要。因此必须借助金融机构的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。供给侧结构性改革中的从政府层面降低融资成本对于高杠杆的房地产企业来说是一个利好。

供给侧结构性改革中的降低交易成本指的是继续推进行政改革和简政放权，降低制度性交易成本。房地产企业从取得土地到房屋验收阶段都会经过一系列的审批手续，地方政府和各级行政主管部门会向房地产开发企业收取项目繁多的费用诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。这也加大了房地产企业的成本，通过降低交易成本可以大大减轻企业的负担，增加企业发展的机会和竞争力。

营改增之前，房地产企业的税种主要有营业税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税等，大约占成本费用总额的10%。其中营业税、土地增值税、企业所得税是房地产企业的3大税种。营改增之后，税种中的营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税税率5%改为增值税税率6%，单从税率上看，税率有所提高，但是由于增值税存在抵扣链条。一方面将不动产纳入抵扣范围，使得地方企业有了新一轮投资热情和不动产采购的需求，有助于去库存和打开商用房市场空间。另一方面，企业的土地成本也可以扣除了，自身税负降低了。所以房地产营改增有助于减轻房地产企业的税负，提高企业的利润。

除了政府层面采取措施来降成本外，房地产企业也应该注重降低企业内部成本。房地企业的内部成本包括选址论证、市场调查成本，工程项目规划设计成本，工程建设施工成本，进行广告宣传、房地产促销、形象包装等市场销售成本，物业管理成本，建筑材料、设备等物资采购成本，各种人才的招聘、培训、考评、知识的管理等人力资源开发成本。在所有的内部成本中，房地产企业应该尤其关注的是建筑材料成本，建筑材料一般占房地产开发成本的70%左右。因此通过确定好材料供货商，及时地进行材料采购、使用，实现零库存等措施实现建筑材料的节约对于房地产企业降成本是至关重要的。

房地产企业只有在供给侧结构性改革大环境下降低外部成本的同时降低内部成本才能实现房地产企业经济效益的最大化。

总之，成本管理是企业健康发展的关键，是在激烈市场竞争中抢得先机的制胜之宝。当前，我国经济发展面临结构转型，开始推行供给侧结构性改革，其中就包括降成本，以积极应对当前经济下行压力。房地产企业要想在经济新形势下脱颖而出，增强企业的竞争力，实现企业价值最大化，就必须掌握成本管理这一门“艺术”，将成本管理上升到企业战略层面，着力推动企业结构性改革，建立规范的管理体制，理顺生产工艺，实施流程化、科学化和精细化管理。

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