住宅机电全过程管理

住宅机电全过程管理

马争强  

身份证号：620524199001264310

摘要：机电工程作为建筑工程的一个重要的组成部分，是项目的血脉，虽不构成项目的主要骨架，但从功能而言却是不可或缺的。如何有效的在住宅机电专业全周期管理中，做好各方面的目标控制，达成建设目标，满足业主的需求，至关重要。

关键词：机电；施工策划；项目管理

一、项目前期:

1、临时水电

根据：①项目初步规划报建方案、项目的策划；②报建提供的市政临时接驳口位置；③项目总平布置、标段划分、施工组织。对场地的临水临电的容量和规模进行计算，确定基本方案，为合约提供招标基础方案，也为桩基和总包进场做好准备。

2、市政接驳口现场踏勘

依据：①项目初步规划报建方案；②各市政接口的永久接驳口位置坐标图。联合报建部门组织邀请各政府各主管部门业务人员对所有接口进行现场踏勘，确定具体位置，然后反馈给设计部用于后期相关专业图纸的设计出图，同时反馈给燃气、自来水等垄断单位设计出图。避免造成后期图纸与现场不符情况。

3、专业策划

项目部组建成立后即开始项目策划，而机电专业作为重要的组成部分，同样要完成专业策划。总体要求总包定标前必须完成相关的项目策划。所谓策划：即项目的标段划分、总平面布置、施工总体部署、施工流水、交叉作业、验收取证等一系列项目发展的指导性文件。机电专业众多，做好策划非常重要。何时进场、何时施工、如何交叉、怎样流水这一系列的实施都至关重要，有序的施工对现场管理、过程检查、实测实量都有着密切关系，不因专业分包影响整体进度。机电专业策划主要包括的内容有：①与合约相关的专业分包的划分，单位数量的确定；②与设计相关的专业图纸的设计，出图计划的确定；③与全景计划相关的专业分包的进场时间，验收取证时间铺排；④与报建相关的垄断配套的报批、签约、进场、施工和验收的时间；⑤专业分包招投标过程中技术要求、交叉界面、争议内容、实测、交付等相关内容的明确；⑥专业分包进场后的开工令下发、项目部人员组建面试、制度宣贯、技术交底、样板施工、材料封样、交叉施工等一系列管理动作的实施；⑦总包机电作为贯穿始末的重中之重，规划好从一开始的预埋、专业分包的交接、验收配合等工作；⑧车库综合管线的优化设计，BIM外包单位的管理，成果输出；⑨整体施工进度计划、样板实施计划、质量目标及管理措施；⑩工程资料：根据当地验收的要求，对分包所提供的资料的类别目录进行交底，做好收集管理。

二、主体阶段

1、抢预售：总包进场即处于抢进度保预售的状态，所有的人力计划、材料计划必须确保无误。该阶段管理的重点在于:①组织好图审工作，提出相关图纸问题；②预留预埋点位图的确认；③材料样板封样，预留预埋点位样板验收；④车库管综建模完成输出成果，组织BIM交底会；⑤实测实量、安全飞检等操作文件的宣贯，应知应会事项的交底；⑥对监理单位的管理：监理细则的审核、验收参与度、质量要求、安全文明的管控要求等。

2、开盘：对施工现场来说，开盘意味着进度将发展回归正常。而对于机电专业来讲，必须在此时谋划好各专业分包的进场时间，将定标计划与合约管理部深入沟通，为后期留有时间余量，避免后期出现有工作面无施工队伍的情况。此阶段管理的重点在于:①二次配管施工样板的联合验收确认；②电梯施工安装单位的确定，涉及特检验收的排队预约，为后期施工电梯的拆除做好铺垫；③随层消防主管的安装、夹层及地下室排水管道的安装完成，特别注意：该阶段管道夹层的排水管道受夹层层高、高低跨和卫生条件的影响，施工效率较低必须提前安装；④弱电、消防、地暖等相关单位招标及进场准备；⑤甲供材料采购计划下单，比如配电箱、电线电缆等周期较长的材料；⑥车库管综样板的施工、评审。

3、过程管理：重点做好样板确认、工序验收、材料管理内容，建立流程制度。

4、质量管理：策划阶段编制各阶段、各专业的质量控制实施措施，明确质量控制点。细化主控项目、一般项目的设置，将项目合格标准数字化、定量化。同时建立质量问题整改验收机制，细化各方责任。

三、装饰装修阶段

（1）装饰装修阶段：最乱也要最稳。通常来讲，高层项目的装饰阶段开始的时间早于封顶时间。作为机电专业必须做到合理有效的穿插施工，这就要求我们内部充分的进行本阶段工作重点的一个沟通:①起步回头：地下室完成拆模，必须协调土建专业尽快清场，地下室机房的清理、砌筑直接影响后续机电的施工进度，机电只要动起来，意味着我们的验收计划正式推进；②水电井：电塔楼水电井的提前砌筑为塔楼最主要的穿插；③第一次回头：结构约10层时候，开始砌筑的施工；④第二次回头：结构20层的时候，地暖单位必须开始有序的施工，好处在于：地暖的施工有助于观感的改变，也有助于实测实量的控制；⑤第三次回头：封顶。结构封顶一个月后开始电梯的安装，2个月后拆塔吊，4个月外梯拆除；⑥公区精装修相关的机电样板确认，点位确认之后不再进行更改，避免大量返工和签证的发生；⑦砌筑抹灰完成后，此时需协调燃气单位进场施工户内主管道，涉及损坏维修等问题；⑧装饰装修阶段，必须完成正式电的施工验收；⑨该阶段车库已开始大面积的机电安装施工，围绕着人防验收、消防验收2条主线稳步推进，逐区域突破、销项。完成地下室地坪和挂白后，邀请人防、消防验收组指导验收（初验）；⑩自来水：无论如何在验收之前完成所有管道的安装工作。

（2）总平统筹：市政、园林、外墙涂料作为项目的外观形象，开始即意味着穿衣服阶段；该阶段总平面交叉施工多、矛盾点多、二次倒运多、协调也最多。如何在该阶段做好流水与穿插，极大地考验管理者的经验、前瞻性及组织协调性。这就要求我们做到：①总平：材料的堆场、垃圾堆场的规划安排，原则上尽可能在相关单位施工到该区域时，材料已基本用完清场，减少二次搬运。垃圾定期清理，总平上不断路。园林施工首先对园区道路成型规划，市政穿插。路通的好处在于，避免雨天造成交通瘫痪，尽量减少交通中断的时间，因为该阶段外墙、地暖、精装、还有部分砌筑正在施工，需保证材料的运输通畅；②总体施工组织：做好总平规划性施工。每个施工区域基本完成再进行下一区域施工，当然工期紧张的可组织多队伍平行流水。

四：验收取证

根据全景计划及内控计划，完成相关的施工内容，提前介入验收事项，做好验收的销项安排，机电专业在验收中也至关重要，对每个分项的销项计划，必须落到实处，做到有计划有执行，有执行有验收，确保验收顺利推进。

五、交付

（1）入伙交付是检验项目建设成果，也是收集业主对项目的相关反馈和满意度的重要时间点。对此，应做好：①提前一个月完成交付清楼工作，全部问题销项完成；②配合客服完成场地布置，保证用电与通信；③完成机电专业相关交付问题解释条款编制：④组织分配好各单位快修小组的人员及物料准备；⑤联合客服对陪验人员进行相关的专业问题解释的培训；⑥针对突发问题（验房师、装修公司）的问题报备解决流程的培训。

（2）处理好客诉问题客诉：①根据客服部统计后台及验收表数据，将所属单位问题维修计划及完成时间下发各单位；②配合精工维修中心工作，完成维修销项；③跟进燃气、自来水等垄断单位的问题及客诉；

六、结束语：住宅机电专业多、分包单位多，是一项专业性强、综合性高的项目管理工作，需统筹做好各个专业的协调穿插，以验收交付为主线谋划好全局，为建设交付提供重要依据。

参考文献

[1]阚洪波，项目策划与工程管理. 2021.3.

[2]阚洪波，复杂项目之实战演练.2021.3.

[3]余源鹏,房地产开发流程实录与解析.2021.11.