老旧商贸仓储建筑改造提升经验浅谈

老旧商贸仓储建筑改造提升经验浅谈

邵强

（深圳深港科技创新合作区发展有限公司，518000）

摘要：由于国家及地方政策的变化，区域性质建筑的功能也随之发生变化，为更好满足新的建筑功能，给更多科技创新提供更大平台，实现现代化科技发展，对老旧商贸仓储建筑进行改造成为必然。此外，经济高速发展，老旧商贸仓储建筑已经无法高效满足仓储需求，为给经济、科技更好发展提供服务，实现老旧商贸仓储建筑改造，有效的改造经验非常重要。了解老旧商贸仓储建筑的基本情况，分析改造的难点、痛点，总结过去改造的经验，是得出新的改造措施的关键之举，这样更有利于提升改造质量和效果，且符合新时代的发展需求，更好的给科技创新提供摇篮。

关键词：老旧商贸仓储；改造；提升；经验

一、基本情况

1、区域定位

某深港科技创新合作区是国家级重大科技创新合作平台，以科技创新为主轴，以制度创新为核心，以国际合作为特色，将合作区建设成为跨境合作先行区、国际先进创新规则的试验区、综合性国家科学中心开放创新先导区、粤港澳大湾区高质量中试转化聚集区。

2、改造思路

该区域原功能定位是保税区跨境物流仓储办公，本项目位于该片区的东南端，东侧和南侧临深圳河（武警边防围网），西侧和北侧均为其他物流产业用房，作为园区首个改造升级的项目，将原有的物流属性，进行改造升级，作为合作区产业创新中心，率先抢占科创高地，集中导入国企及其合作可研项目、研发机构，打造集研发、实验、中试和配套服务于一体的产业创新平台。

原建筑外观                           原建筑内景

为满足新的建筑功能，需对原建筑所有维护结构、装修、设备设施及原有货运电梯进行拆除，并对大部分梁柱进行加固，在此基础上增加新的设备设施、电梯，对1至7层公区进行装修，并在首层设置大堂、路演中心及共享会议室，在负一层及二层局部设置厨房和餐厅。

项目改造提升后实景图

3、原建筑基本情况

该项目原商贸仓储大厦建于1997年，原设计用途及现用途均为办公、仓储。该建筑物分为1栋、2栋两个结构单体，其中1栋为地下一层，地上七层钢筋混凝土框架结构，一层局部设有夹层，平面布置大致呈梯形，负一层、一层层高均为5.0m，二～七层层高均为4.5m，建筑总高度为32.0m，2栋为地上七层钢筋混凝土框架结构，一层局部设有夹层，平面布置大致呈倒L形，一层层高为5.0m，二～七层层高均为4.5m，建筑总高度为32.0m。该建筑物东南侧约10m处为河道，周边无山体、深坑、边坡、挡墙等。

二、改造提升难点

 1、标段划分零碎，多专业多分包。

该项目项目于2020年9月份开工至2021年10月竣工，历时13个月，建筑总面积33769平方米，整个改造工程分为拆除加固、玻璃幕墙安装（含外墙脚手架搭拆）、改造（含装修、机电和园林）及电梯采购及安装四个工程施工合同，四家专业施工单位承包。

                     项目实施阶段时间表

2、留驻单位对施工组织的影响

虽与原业主单位签订了长租协议，并同意对该建筑进行改造升级，但留驻两家单位租赁合同尚未到期，仍在正常运营，协调该类单位水电、网络、交通乃至物管增加了现场管理难度。

其中位于西侧首层的家具店在门厅处进行了改建，致使西侧外墙脚手架在该范围内不能直接落地，后在施工方花费大量精力和时间的基础上，局部采取三脚架外撑方案才使得该部分脚手架搭设及后续工程的顺利展开；另外西南侧的海关检测线，该部分在2021年4月15日开始搬迁。由于该部分空间在改造设计中为配电房，故该部分施工的延后直接导致正式电通电（竣工验收和消防验收的必备条件）延至21年8月中旬。

项目总平图

2、突发因素对工期的影响

该项目于2020年8月开始施工图设计，于2020年9月30日、10月16日及12月30日分别完成拆除加固、幕墙安装和改造工程定标工作，各专业相应工作也在定标后几日陆续开始。从2020年10月至2021年3月中旬现场主要进行拆除加固和幕墙主龙骨安装；从3月下旬现场以改造工程和玻璃幕墙安装工程为主。从项目实际进展来看，在3至4个月内完成1.3万余平方的砌体、近3000平方米的精装施工及各水电消防等专业施工时间较紧，如遭遇不可控因素（如后续谈及的施工电梯安装和材料价格大幅上涨），原定完工节点难以保证。

3、工序复杂，施工难度大

该项目为对旧建筑进行更新的改造项目。原建筑建成日久，需对其进行大面积拆除和加固。因工期较紧，故其余工程均需在拆除加固未施工完毕的情况下进行穿插施工，虽然各专业工程自身技术难度及要求均属一般，但在事实上缺乏总包单位的情况下，现场协调难度大于一般新建项目，各分包商之间在工作界面、工作场地移交及前后工序衔接等方面均产生大量问题。后虽经我方项目部协调取得一定效果，但各单位之间缺乏彼此之间的合同及经济约束，协调工作难度较大，费时耗力。

在招投标过程中，虽然将总包单位的职责分派给装饰改造单位，但一则该单位进场时间较晚，从2020年10月至春节前的现场管理还是拆除及幕墙单位自管；二则该单位主业为装饰装修及幕墙安装，对于履行总包职责缺乏相应能力和意愿，故我方和监理方的督促和监管往往只能取得事倍功半的效果。

4、设计协调难度较大

项目进行施工图设计受制于时间较紧，各专业施工图设计在2020年8月下旬及10月下旬期间陆续完成，并立即开始各专业招投标。客观而言，设计时间均较为紧张，难以保证各专业设计在细部及大样的精确性；从实际施工情况来看，除涉及装修效果常见的后续调整外，在拆除加固、砌筑工程、电梯井道设计等方面产生较多的错漏或变更滞后现象。

5、疫情防控措施的收紧对现场施工人员的影响

在2021年6、7月，随着新冠疫情，各相关管理部门加大施工现场疫情防控管理力度，核酸检测和疫苗注射达不到要求的人员不能进入现场，这在一定程度上限制了现场作业人数的增加，对现场进度产生一定影响。

三、改造过程的痛点与经验

1、改造施工单位总包能力不足

项目总包单位为某建筑装饰集团有限公司。该司主营业务为室内装饰装修和玻璃幕墙安装，还具有建筑安装、消防及总包资质。从施工过程来看，该公司总包管理能力和总包经验不足，对于本项目这样机电专业众多、价值量较大及需要大量穿插施工的复杂工程项目的总包动态管理显得力不从心，相关资源及措施办法不多，在总包管理的计划、组织、协调及现场管控等各个环节均有诸多错漏和缺失，直接导致该项目工程进度滞后。

总包能力的不足主要体现在：一是分包管理能力低下，对于众多分包专业工程该公司基本上是“以包代管”、放任自流，对于材料进场检验、安全文明施工、技术管理、过程监控等环节的管理缺失，施工质量和进度任由分包单位自主定夺。后在项目部多次督促及增派人员进行专人专责对接的情况下，上述现象有所好转，但水电和消防单位在增加施工人员、加快材料及零配件的采购及加强技术管理等方面改进不大，这也直接导致这两部分工作进展缓慢，直至9月底才完成施工；二是多专业工作计划、组织不合理，工序不衔接，不能形成合理穿插和流水施工（土建、浮筑基础、地下大量预埋、停车场地面硬化等）；各相关专业不能有效协调，已完成工作被其他专业工作破坏和因此多次返工的现象层出不穷（公区走道、绿化及水电预埋、防火门安装等）；三是外部协调意愿和能力较弱，难以满足政府主管部门的管控要求和快速处理突发事件。施工电梯迟迟不能正常使用正是该点的集中体现。

即使在其较为拿手的装饰装修领域也多次出现零配件采购拖沓、玻璃下料错误、采购订单无人跟踪等低级错误，这也直接导致首层装修在大面工作在6月下旬已完成的情况下，尾工拖延至8月下旬才结束。

2、施工电梯使用迟缓

施工电梯迟至5月底才可正常使用（5月19日重新申请，31日收到验收合格证明），直接导致3层以上砌筑、装修、水电安装、消防及屋面防水、电梯安装等专业进度延后1至2个月。

3、海关检测线搬迁较晚

经多方的沟通，该部分于4月15日开始搬迁并于月底完成。拆除加固公司在5月初进场并于月底完成该部分空间的拆除（室内外墙及原电梯井道）和加固工程（9根立柱的包钢加固）。改造公司于6月初进场，于月中完成相应土建工程，后开始强弱电设备的安装，于7月25日完成设备调试并通过福田供电局的查验。其后工作由供电局完成，8月15日正式电开通，8月22日临电拆除。总体而言，该部分整个施工过程较为顺利，进展较为迅速，没有出现延迟。但该部分空间在改造设计中为配电房，故海关检测线搬迁的延后直接导致正式电通电（竣工验收和消防验收的必备条件）推迟至21年8月中旬。

   四、建议及改进

本项目为更新改造项目，项目管理的重难点异于一般新建项目。现结合项目施工过程中产生的问题提出建议如下：

1、给予施工图设计更多设计时间

更新改造项目涉及专业众多，新设计尚需与原有建筑进行复核，以保证设计的精确和施工的可操作性。以紧邻家具店的2#新装电梯为例，该部分在施工过程中发现设计的内墙位置与现有实际位置不符，在原有墙体不能变更的情况下，电梯位置及电梯井道圈梁设置不得已做出重大调整（向东侧平移500），导致施工进度的延后和施工难度的加大。

在项目整个建设周期短，设计时间积为急促的情况下，上述问题难以根治。故对于类似更新改造项目，不宜一味强调进度，应给予各专业领域，尤其是设计部门相对较为充裕的时间，以保证设计的全面和准确；同时，应督促设计单位对于原建筑空间及结构较为复杂部位应在已有结构基础上进行设计，尽可能减少施工过程中的调整和工程变更费用的增加。

2、尽量减少对原有空间布局和功能的大范围调整

施工电梯迟迟不能正常使用是进度滞后的一大影响因素。究其缘由，除施工单位自身技术管理能力及对外协调能力较为薄弱外，新增的出屋面电梯设计是引发后续一系列效应的根源。故此，对于后续类似的改造项目，应尽可能减少对原有平面和功能的大范围调整，以降低因新设计与既有建筑原规划及原设计不符从而产生纠纷的可能性及相应的负面影响。

此外，幕墙安装现场进度最大的影响源于装饰构件的安装，尤其是北侧600宽的竖向线条大大降低施工功效。故此，后续的改造项目在满足正常功能的前提下，应尽可能降低装饰构件的复杂程度，以保证整个项目建设过程的顺利，不宜横生枝节。

3、减少分包，宜采用总承包管理模式

为快速启动施工，该项目采用平行发包了拆除加固、幕墙安装、装饰改造及电梯四个工程合同。从实施效果来看，由于缺少能真正发挥作用的总包单位，各分包单位相互扯皮、推诿现象时有发生，在交叉施工、工序衔接等方面效率不高。项目部对此一直高度注意并积极进行协调，但各单位之间缺乏彼此之间的合同及经济约束，协调工作往往事倍功半，协调难度较大，协调效率不高。如再进行类似项目建设，应注意不宜将合同标段切分得过于零散，尽可能将工程发包给一家大总包单位完成，采取这样的发包方式可以从根本上解决上述协调效率不高的问题。

4、设加深更新改造项目重难点研究，提高专业前瞻性

除常规专业技术问题外，更新改造项目在设计的精确性及与原有建筑的符合性等方面与新建项目差异较大，需要在事前予以高度重视和明确。以本项目新装电梯为例，新装八台客梯，施工图设计为统一设计，招投标确定由拆除加固单位负责电梯井结构混凝土施工，装饰改造单位进行砌体（含圈梁）施工。但后续根据现场实际情况，电梯井道砌筑共出现四种不同施工方案（1#消防梯为局部双层砌体，2#客梯侧面加设钢梁及封闭铁皮，4、5、6、7#客梯背面加设竖向槽钢，仅8#消防梯按照原设计施工）。采取多种施工方案的原因在于：从设计到工程管理沿用新建电梯施工流程和思维惯性，忽视了图面设计与建筑实际状况的差异，前期提不出问题，直到施工至该部位才意识到上述差异，采取相应的补救措施。这在一定程度上加大了施工难度，增加了进度节点控制和成本控制的不确定性。在今后类似工程项目的建设前期，必须将该类问题（包括首层局部空间的管线综合深化及施工前准备等）作为前期策划和施工图设计的关注重点，提前计划，提前采取措施，避免该类问题的再次产生。

四、 结束语

随着国家和地方相关政策的改变，区域性质的建筑功能改变，以实用现代的科技创新发展，为更多的科技创新企业提供平台，将是近些年的主要的工业办公改造升级目标，但针对类型的升级改造，需要充分对原有建筑和改造后的建筑进行对比，在不改变主体结构的周边环境的前提下，对内部布局、外立面和园林景观进行行拆除、加固、装饰、改造升级，最大限度将旧建筑换发新的青春。本次案例项目的过多的难点和痛点，也为后续该类型的改造升级提供一定经验。