地产项目示范区软装设计管控问题与提升策略研究——以临沂B66地块中南林樾示范区为例

地产项目示范区软装设计管控问题与提升策略研究——以临沂B66地块中南林樾示范区为例

辛凯

上海筑信房产经纪有限公司，上海 长宁 201411

摘  要：高品质的软装赋予冰冷的空间思想与温度，可以增加居住者的舒适度与愉悦感。示范区作为地产营销的重要道具，可以通过“造梦”的方式，让客户身临其境，感同身受，给客户带来视觉上的冲击，同时形成心理上的共情，继而形成购买意愿促成销售动作闭环。。但在过往项目的软装方案设计和落地过程中，仍有很多因素制约并影响最终效果的呈现。本文在全面归纳示范区软装落地效果的常见痛点以及软装管控问题症结的基础上，提出相应解决措施和优化策略，并以临沂B66地块示范区为例，研究优化方案的实际应用效果。以期为相关房地产项目示范区的软装设计和管理实践提供参考。

关键词：地产项目示范区；软装设计管理；室内装修设计；

随着居民生活水平的不断提高，居住者对更优越舒适的居住品质的改善需求愈发强烈。软装，作为室内空间硬装装饰的重要补充，主要是指在天花、地面、墙面、窗户等硬装饰面之外，可移动、可触摸的装饰物品，常规软装包括家具、布艺、布草、装饰灯、窗帘、地毯、艺术品、绿植、器材、饰品等。软装在现代人的生活中与居住者的互动机会更加频繁，也对日常居住舒适度有重要影响。好的软装方案能够营造出极具亲和力甚至震撼力的家居氛围，带给客户身临其境的感觉。这种沉浸式的直观体验感能让参观者在设计师营造的场景氛围里对未来的美好生活充满憧憬和期待。

地产项目示范区主要包含售楼处、样板间以及期间的景观和配套展示。作为未来美好生活场景的提前预演，地产示范区的打造成为助力营销的重要道具。而在售楼处及样板间的呈现过程中，室内软装方案的设计和呈现扮演着重要角色。但往往由于工期进度和开盘节奏的原因，示范区软装设计和落地的过程时间紧、任务重，如何做好软装方案的设计管理以及落地效果的管控就显得尤为关键。

1.示范区软装落地效果的常见痛点

1.1 软装呈现饱满度不足

在样板间打造过程中，玄关柜、橱柜、卫浴柜以及开敞衣柜等空间收纳物品往往不饱满。从方案阶段到现场摆场，一直是对供方交底的重点，但效果仍然差强人意。

1.2 大型复杂部品的材质及品质感不足

家具的尺度和材质质量、吊灯的主体材质和型制，虽然在前期有小样确认，但在后期落地阶段，现场实际到货往往与整体方案的预期效果存在偏差。

1.3 局部软装部品与硬装风格不协调

硬装（空间、饰面、灯光、点位、节点等）是软装呈现的基底和舞台。不管是现代简约还是欧式典雅，不管是北欧极简还是美式田园，不管是网红的INS风还是小众流行的日式侘寂，对应不同的硬装风格，软装实际落地时经常出现个别软装单品不能与之匹配呼应，甚至张冠李戴的情况。

1.4 饰品搭配品质不足

饰品组团、零星艺术品、植物花艺等，因为工期原因供方往往零星采买甚至是“淘宝打包货”在采买摆场阶段存在品质不佳，粗制滥造的情况。

1.5 场景化氛围打造不足

在阳台、书房、儿童房、功能房间等空间，场景氛围感打造不足，效果差强人意。

2.示范区软装管控问题及症结分析

2.1全生命周期结构性失调

图1：过往实操项目软装周期复盘（来源：作者自绘）

通过对过往软装落地效果不佳项目实施全周期复盘分析，发现这些项目在时间上都存在结构性失调的问题：

1）方案与落地工期压缩严重

为满足营销展示需求，从方案设计到落地开放，相较标准工期，时间压缩严重。无论方案设计水准还是实物的加工制作，都无法达到预期。

2）单位入围定标时间过长

单位邀约及方案比选时间过长；比选阶段的各家供方设计单位的方案效果深度不一，作为评标依据不可控因素较多；软装单位定标后仍需重新交底，沟通效率低下。

3）计划随意提前导致家具排产时间压缩

计划节点随意提前 （青岛世纪城提前20天，紫云集提前10天）， 导致排产加工时间压缩严重；计划未考虑跨年、疫情等外部因素影响，无动态调整机制，计划脆弱，供应链无法跟上，软装品质折损严重。

4）硬装进度不可控造成摆场反复

软装进场时间临时提前，但现场硬装施工未达到进场条件，界面交叉严重；摆场效率低下，货物丢失、二次搬运造成软装物品损伤等情况较多。

2.2 硬软装衔接紊乱、界面不清晰

1）软装进场管理主观随意

进场节点临时提前，或硬装预判不具备完工条件仍要求软装按原计划到场，造成部品丢失、损伤，继而产生二次搬运、人员差旅费损失，严重影响软装供方积极性。
    2）软硬装移交界面不清

硬装未完工或者未完成保洁状态下即要求软装进场，现场交叉施工严重，人员进出混杂，极易造成安装摆放窝工、返工、反复保洁情况。
    3）软装成品保护风险大

现场交叉施工，成品保护困难，物品丢失、损坏及污染风险极大。软装单位抗性较大，屡次出现索赔情况。

2.3 方案及清单颗粒度不足导致方案与落地效果存在偏差
    1）饰品的材质、尺寸、数量较难锁定

小件饰品的材质及数量、规格等在方案清单阶段无法完全量化锁死，落地过程极易发生偏差。

2）小件、组合家具细节控制存在偏差

床头柜、桌几、边几、床屏等小件家具在局部材质、细节收口、组合搭配等方面在方案和清单中无法做到细节的全面体现，后期二次深化和加工过程中容易存在存在随意发挥的情况，造成最终落地效果与预期存在偏差。

3）收纳的饱满度管控路径不清晰

深化清单中无法体现具体收纳物品数量的要求，因此在后期落地时饱满度方面极容易打折，影像产品表现力。

3．提升思路与解决策略

3.1复制类售楼处及样板间建立全档案库及模块单元封装

对效果呈现好的售楼处和样板间软装，对应建立完善的全户型档案库，对所有与部品饰品直接进行完整封装。在未来户型完整套用的项目示范区中直接使用，达到提升稳定性的目的。

图2：全档案库及模块单元封装（来源：作者自绘）

3.2创新类售楼处及创新样板间强化管控

1）软装控制手册的深度固化：对软装实施落地全流程的各个环节进行时间和质量维度的量化评估，深度参与供方设计及加工评价过程。

2）强化对“小房间”的标准化管控：对特色房间或功能空间的场景化软装进行模块化封装，后期项目根据需要灵活选用。

3）收纳空间的充分备货、备料：收纳空间在设计之初即交底明确收纳数量和质量要求，主要包括器皿材质品质，锅具餐具尺寸品质，咖啡机，料理机等小家电的质量。

4）售楼处家具及灯具的固化：对此类数量多、占成本比重较高，对效果影响较大的大件部品进行直接封装固化；同时建立此类灯具和家具供方库，保障供货效率和落地品质。

3.3战略供方库建立及全生命周期优化

1）建立长期合作的软装总包战略供方库：通过考察、评估、面试等多种方式，与软装的供方单位签订为期一年的战略合作，前期进行集中的培训、交底，并迭代更新。

2）优化管控流程时间分配：提升直委供方单位的灵活度，在前期为软装的启动节约时间，为后续的深化方案以及深化清单颗粒度的提升预留余地。

4.以临沂B66地块中南林樾示范区为案例的实践探索

4.1 项目概况

图3：临沂B66地块基底概况（来源：作者自绘）

临沂B66地块位于临沂北城新区，地块南侧西安路为现有道路，北、西、东侧为规划路；容积率2.5，限高80m，商住比为10%；西北侧为规划医院，北侧为规划学校东侧两侧为待出让地块，地块整体城市氛围较弱。

主要客户为北城新区一期、兰山老城区等改善客户；辅助客户为兰山城南片区、罗庄区、高新区、河东区、经开区改善客户；客户主要为私营业主、企事业单位中高层。首改及再改置业需求；客户对区位、户型、品质关注较高。

4.2示范区软装方案管控

1）与硬装风格的协调统一

通过对地块和客群属性的深入研究，将B66地块产品的故事线确定为“都心轻奢典范 生态墅居样本”。示范区整体气质对标南京涵碧楼：繁华与宁静相依，现代、纯粹、安静、优雅。同时依托临沂当地有山有河的独特地理环境，同时结合临沂是王羲之、孙思邈故里等人文元素，最终将售楼处和样板间的STORYLINE定为“以山水人文之情，筑现代都市之境”。全专业设计关键词锁定为“雅奢、生态、品质、现代”。相应承接现代简约的硬装风格，整个售楼和样板间的软装紧紧围绕上述关键词同步展开方案设计：无论从家具选型，到饰品采买，无论从装饰吊灯的高级定制，还是到艺术品雕塑的属地化人文植入，都与硬装同步启动，并行推进。

2）与客户描摹的精准匹配

示范区营造的终极目标是为了精准打动目标客群，所以客户画像是软装打造的基本出发点。B66地块营销的客研团队通过对目标人群的调研访谈，大数据分析等手段，对目标客群的画像进行精准描摹。正是基于客群不同的地域分布，家庭结构，年龄层次，受教育状况，收入情况，个人爱好、痛点诉求等多维元素量身打造出的软装场景，才更具感染力和打动力。

3）设计元素的“重复”与“跳脱”

在对方案的把控过程中，某些室内设计元素的强化呼应是保证视觉效果和谐统一的重要一环。在B66地块样板间的打造过程中，小到一个低饱和度的桃红色底色，我们在客厅茶几，卧室地毯，走廊挂画，餐桌桌布，沙发靠枕，甚至是碗碟器皿上，以不同形式，搭载不同图案，巧妙地重复出现，即使不同位置的材料饰面各不相同，但整个空间视觉做到了协调统一。

而从另一方面，在保证风格协调一致的基础上，我们在售楼处和样板间穿插运用局部设计元素的反差设置，比如在皮质沙发和素色床品上偶尔跳跃出个别撞色布艺抱枕、极简质朴的墙面上“生长”出夸张定制艺术品、朴素干净台面上萌发出一株生机盎然的绿柳黄杨，都让人眼前一亮，印象深刻。

4）局部空间小场景的“沉浸式营造”

在样板间软装方案设计过程中，结合客户年龄职业和爱好等信息，在主卧衣帽间、儿童房、阳台，厨房等局部小场景的氛围营造上，更容易打造出沉浸式的代入感。比如B66地块样板间一个四岁男孩奥特曼主题儿童房，从房间宇宙星空的壁纸和背景墙上动漫发光头像，到墙上二次元的手办展陈柜；从武器造型的书桌椅，到儿童使用的文具和台灯，都紧紧围绕主题定制设计和加工。

4.3示范区软装落地实施管控

考虑到整个项目的定位比较高端，利润实现难度较大，项目立项之初便确定了售楼处采用创新模式来保障展示效果；而样板间考虑开放时间要求，采用复制模式快速推进。

策划阶段提前拉通运营，倒排工期，预留了90天的软装设计和落地实施周期，保证了充足的设计周期和家具饰品加工和采买时间。供方单位则是在软装战略库里进行匹配，采用直接委托的方式，在2天时间内即完成了上会决策和项目设计启动。

在售楼处硬装方案完成概念汇报后，软装方案工作同步启动。作为涉及管理人员我们深度参与了软装方案及实施各个环节，包括方案深化，排版加工，白坯验收，软装发货，案场摆放，问题整改，现场验收等，保障了软装落地效果与方案的一致性。最终，整个项目示范区软装从方案启动到落地实施，经过87个日夜奋战，最终实现了按时完美呈现，保障了企业销售的蓄客需求，助力了公司经营目标的达成。

结语

   示范区的室内软装是示范区效果呈现的重要组成部分，而相对应的软装设计管理则是基于客户研究、营销需求、施工工期、硬装方案、开盘节奏、物业验收等多因素干扰下而推进的。经过对过往项目的深度复盘，总结归纳出多维度的提高设计管控稳定性的举措。同时将这套方法论和实施路径在临沂B66项目上进行了落地实践，无论落地效果还是时效性都达到了经营预期，助力了企业营销目标实现。

参考文献：
[1]吴彩霞.色彩及软装在室内装修中设计应用研究[J].建材发展导向（下），2022，15(3):74-75.

[2]程立拓.室内装修设计的色彩和软装应用[J].四川水泥,2019(01):113+155.

[3]赵祎明.室内装修设计的色彩和软装应用分析[J].广东蚕业,2019,53(11):65+67.