青年长租公寓共享空间环境提升策略研究

青年长租公寓共享空间环境提升策略研究

 戴鑫 ,徐颖璐 ,熊甫芳 ,金沁 ,李扬

 上海中森建筑与工程设计顾问有限公司  200062

【摘要】本文以青年公寓为主要目标，意在明晰租赁住房的基本特征，从目标使用人群的特征及其需求、租赁公寓空间的特征分析与研究出发，综合运用“马斯洛需求层级”理论，提出长租公寓共享空间持续发展的设计策略，以期对今后长租公寓项目的建设提供具有参考、指导价值的策略和建议。

【关键词】青年长租公寓  共享空间  环境提升  马斯洛需求层级

1概述

随着社会发展，经济水平逐步提高，越来越的多的人开始关注自身的健康问题，尤其在近两年，关注的点不再仅仅局限于身体健康，已经渐渐向心理健康延伸。

在购房压力越来越大的今天，越来越多的人愿意以租代买，因其管理及服务的优势，长租公寓受到了越来越多年轻人的青睐。同时，作为社会的中坚力量，这些年轻人也正是开始日益有生活压力的一群人，如何帮助他们纾解压力，应成为长租公寓项目关注的一个重点。

单纯的研究青年居住行为下的居住空间设计已经表现出社会适应性的不足。共享作为一个系统性问题，整体显出其在解决社会问题中的必要性和可能性。

2市场调研

2.1市场发展现状

2.1.1 长租公寓分类

长租公寓发展至今，分类模式经过市场检测已经基本形成了比较成熟的分类模式。主要有三个维度的分类方式，每种分类并不矛盾，大多情况下是相辅相成、互相组合出现的。

按资产结构：重资产模式、轻资产模式、轻重资产结合模式；

按空间分布：集中式和分散式；

按运营模式：国企系、房企系、中介系、创业系、酒店系。

2.1.2 长租公寓发展趋势

2020年集中出现了多家公寓企业爆雷事件，一方面受到疫情冲击，另一方面源于“盲目扩张”、品质不佳、运营不善等多方因素影响。整个长租公寓行业大淘洗，致使长租公寓行业整体扩展及开业的增速放缓，转而注重资产提升，将关注重点转移到项目的品质、经营管理上。政策风向的倾斜，也致使长租公寓行业的扩张从从前的疯狂变为理性。

在集中式青年长租公寓行业洗牌变化的同时，也给行业带来了新的发展趋势，这些趋势将进一步促进和完善长租公寓行业的发展，更有利于长租公寓适应国内的租赁环境。而深入挖掘用户需求，增加用户粘性将成为长租公寓发展必须着重关注的方向。

2.2调研对象及信息梳理

2.2.1 调研对象

本次调研项目共52个，调研的公寓都属于集中式，分布上海多个区域。主要为更受关注的地产系、创业系两大类型公寓做实地调研。

2.2.2 信息梳理

长租公寓实质是提供生活居住的空间，其本质是一种基本但又复杂的行为方式，不同的居住行为需要不同的功能空间来承载，在长租公寓中，这些空间具体呈现形式为居住房间、共享客厅、共享厨房、共享餐厅、共享游戏区......

而长租公寓的这些功能空间，依据人的生活居住行为方式，可划分为五大空间：第一类为入口空间，主要用于运营和临时存储使用；第二类为交通空间，顾名思义这类空间主要负责的是住客从一个空间到另一个空间的链接枢纽，是一个动态的空间；第三类为生活服务空间，这类空间与生活行为有较大关系，这些行为活动时保证其他行为正常进行的基础，与紧急情况、生活方式、风俗习惯有较大关系；第四类为社交娱乐空间，属于精神文化行为，该类行为根据个体的不同而差异性很大；第五类属于社会行为类，如办公、购物等。但长租公寓发展至今，办公和商业两项相对于居住和社群有明显的弱化现象。

经过整理汇总，我们对调研空间进行了分类（图1）：

分类后基于对项目的调研情况，对每个长租公寓配置的典型公共区域空间，从现状特征、心里印象、现场照片三个维度进行情况概述。以入口为例，可将其分为顶面、陈设、采光照明、标识系统这几个方面进行特征描述、心理影响描述。

2.3调研小结

基于调研及信息梳理，以及对典型公共空间的整理分析总结，国内的集中式的青年长租公寓大部分为生存型公寓，主要表现在：公寓户型面积普遍偏小，布局相对紧凑，部分公寓配有活动所需的相应配套设施，但尺度及环境普遍紧张。以下为调研集中式长租公寓项目公共活动区普遍存在的问题：

（1）公寓布局模式单一

（2）公寓人性化设计不足

（3）高频使用的设施没有做好维护

（4）空间利用率不高

并对这些问题分空间区域进行进行归纳描述。

（1）入口空间：温馨感不足；照明、遮阳、避雨功能不完善，略感简陋。

（2）交通空间：光线不足，昏暗、混乱，易导致迷茫、不安、对居住环境不自信等情绪；标识强化性不够，记忆度不高；走廊狭长、弯绕，交通流线复杂、单调，易产生疲惫、迷茫、不安的心理情绪；有些空间通风不足，有异味，比较闷热。

（3）生活服务空间：品质不足，后期难以维护，导致有不洁感，使用率不高；功能性配套设施的装饰不足，或处理草率，如屋顶晾晒无修饰，会降低整个居住环境的自信感和幸福感。

（4）社交娱乐空间：是集中式长租公寓的最大宣传点，但多数门店此空间维护程度不高，有些有比较严重的磨损情况，会给初到的人不整洁、维护、服务不足的感受；白天主要依靠自然采光，但大多门店该区域自然采光有缺陷，导致空间比较昏暗；有些门店该区域通风情况不理想，有异味。

（5）其他：本由租客自由发挥用途，所以有些区域有杂乱、随意的感觉。

3租客需求研究

3.1租客画像调研

近年来，随着城镇建设的迅猛发展，国家城镇化水平稳步提升，我国流动人口作为城镇常住人口增量的重要组成部分，2020年以来总体仍然在上涨。大量的人口流动问题，必然会带来住房问题，我国大部分的流动人口目前还是以租房为主，推进租赁住宅的发展日益紧迫。根据《2020年中国住房租赁市场总结报告》显示，"80后"、"90后”新生代流动人口比例稳步增长，占比达到租赁人口的六成以上，已成为流动人口中的主力军。在职业方面，租房的主力人群以企业白领为主，这类人群普遍对居住环境的交通、生活配套、娱乐等有较高要求。

3.2居住需求

以90后为主的企业白领租赁人群，在互联网环境下成长，兴趣爱好呈现出多元与分化的特征，在社交方面更倾向与结交与自己有相同志趣的社群。他们更关注居住的体验感受和附带的情绪价值，更关注居住环境是否能满足自己的各项生活、心里的需求。甚至愿意花更多的房租换取相对较好的居住环境。

从原始的“能住就行”，上升到社交、娱乐、健康等“软需求”上。满足居住的同时，更关注精神层面的感受和体验，更希望居住环境能满足自己内心的对生活的更多向往，在有限的条件下追求“小而美”的全能居所。这一转变的产生，与马斯洛提出的五大需求层级非常契合。

3.3马斯洛需求层级

马斯洛需求层次理论是行为科学的理论之一，由美国心理学家亚伯拉罕·马斯洛在1943年在《人类激励理论》论文中所提出。书中将人类需求像阶梯一样从低到高按层次分为五种，分别是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。

五种需要可以分为两级，其中生理需求、安全需求和感情上的需要都属于基础级的需要（有人称之为缺失需要），这些需要通过外部条件就可以满足；而尊重需求和自我实现需求是更高一级的需要（有人成为生长需要），他们是通过内部因素才能满足的，而且一个人对尊重和自我实现的需要是无止境的。

同一时期，一个人可能有几种需要，但每一时期总有一种需要占支配地位，对行为起决定作用。任何一种需要都不会因为更高层次需要的发展而消失。各层次的需要相互依赖和重叠，高层次的需要发展后，低层次的需要仍然存在，只是对行为影响的程度大大减小。

3.4马斯洛需求层级与长租公寓

马斯洛需求层级存在次序不是完全固定的，可以变化，交叉重叠出现，也有种种例外情况。但每个层级会因各地经济发展水平、科技发展水平、文化和人民受教育程度直接相关。马斯洛需求层级各个层级在日常生活中具体体现为人的各种情绪和联系。

各个公寓品牌给每个共享公共空间赋予了不同的功能，以满足人的各种活动需求，再将其马斯洛需求层级与各公共空间承载的功能需求对应。（图2）

整理调研成果，归纳出目前大多数青年公寓的公区现状所达到的马斯洛需求层级等级。

4典型公共空间环境提升设计手法

4.1设计原则

基于前面章节对长租公寓的分析、调研、提炼，将长租公寓公共区域环境的入口空间、交通空间、生活服务空间、社交娱乐空间以及其他配套五个大类，分别从空间概述、提升目标、设计原则几个方向提出各个共享空间的设计提升策略指导。（图3）

说明：

空间概述：主要针对该空间在长租公寓中的属性和赋能进行简要概述，描摹该空间提供给人的心理和生活上的感受和满足的功能；

提升目标则：提出该空间的理想化状态；

设计原则：空间提升示意是该空间赋能后的理想状态举例示意，是功能结合空间效果的参考；提升类目是该空间各个局部、整体的处理手法的效果举例，实际操作时需要依据项目的门店定位标准来选择相应的处理手法；最后的提升点汇总，是对提升类目的处理手法的文字说明。

按照框架内容，对各功能空间进行提升设计。提升空间涵盖公区大部分共享区域，交通空间的入口、交通空间的楼梯间、电梯间、走廊，所有生活服务空间、社交娱乐空间以及其他空间，如灰色区域、共享办公等。希望通过设计，各功能空间的马斯洛层级能有所提升或优化。

4.2典型公共空间提升策略案例——以入口为例

运用4.1设计原则中的提升手法框架，以入口空间中的入口作为典型公共空间提升策略的案例，分析如何对其进行环境提升设计。

心理学家洛钦斯提出“首因效应”指在人际交往中第一印象至关重要。环境也一样，人进入新的环境，也会对环境有一个第一印象，这个印象的认知线索会成为以后评价的重要依据。

入口便是归家的第一印象。

（1）空间分析：入口空间为卸下疲惫的第一站。

人进入新的环境，会对环境形成一个第一印象，这个印象会成为未来对新环境的认可起到至关重要的作用。

忙碌一天，带着一身疲惫回到城市中落脚的地方，虽不如真正意义上的家，但也希望能感受到归家时候的那种温馨，卸下工作的劳累，投入只属于自己生活。

入口是营造这第一印象的地方，会对租客的居住意愿、入住后的状态产生比较大的影响。因此，入口氛围的营造，材质、灯光、提示牌等，每一处都值得用心打造。

（2）提升目标：入口的现状目前多数只能满足第一层级生理需求，提升时，可适当增加休憩、社交的环境，营造的归家的放松和舒适感的同时，也能把空间从马斯洛肆意层级提升至第二、第三层级。

（3）设计原则：1.营造温馨亲切的氛围；2.有社交和休息的场所；3.提供良好的环境配套。

将提升类目分为门头、标识、装饰、部品这四个部分，分析各类目的升级方式，如门头部分强调入户门、进行门头、雨棚设计、增设幕墙等。并对各类目的新增/升级项提升点进行汇总。（图4）

5结论

租赁住房在国内发展历史相对国外短暂许多，理论处于起步阶段。本文通过对青年长租公寓相关研究，明确青年公寓租赁本质，丰富了租赁住房的理论体系。同时，本文对青年租赁公寓共享空间设计策略的研究，希望能有效地对国内后续大量租赁租赁项目工程实践的理性化设计提供策略指导和措施依据。

参考文献

[1]张珉. 长租型青年公寓室内公共空间研究[D].曲阜：曲阜师范大学，2017

[2]赵奔. 青年租赁公寓共享性设计研究[D].重庆：重庆大学，2018

[3]张娟锋、林甦. 长租公寓发展的政策环境、经营模式与发展趋势[J].中国房地产，2018（07）：45-50