无锡火车站南广场南巷上老旧小区更新设计——过多层级更新措施与多元路径改善宜居社区

无锡火车站南广场南巷上老旧小区更新设计——过多层级更新措施与多元路径改善宜居社区

刘洋

上海众因设计咨询有限公司

摘要：南巷上年代久、规模小，老百姓的改造意愿强烈。如何在一个单一组团（或规模小的住区）内开展完整社区建设，需要进行完善的社区评估，提出合理的更新改造策略与更新方案。

关键词：单一组团、社区评估、更新策略、更新方案

南巷上小区位于江苏省无锡市火车站南广场片区，南靠兴源中路、北临京沪线。小区由两6栋6层住宅组成，建成于1978年，基地面积2540 m²，建筑面积4727 m²，居民户数96户，其中目前在住居民约40户。

一、体检评估

为了对南巷上进行完善且准确的体检评估，我们从五个方面开展评估，首先是从标准规范要求出发，再结合上位规划的要求，再通过问卷与调研了解居民评价，整理社区与物业管理意见，同时通过设施现状调查，比较全面的掌握南巷上体检评估信息。具体工作如下：

1、评估标准

主要包含国家和省市级的相关技术标准与规范，是体检评估的主要依据。参考规范有：住建部《完整居住社区建设标准（试行）》、自然资源部《社区生活圈规划技术指南》、城科会《城市旧居住区综合改造技术标准》、江苏省住建厅《江苏老旧小区改造（宜居住区创建）技术指南》等。

2、上位规划

老旧小区改造是一项综合性强、内容繁复的工作，改造方案应主动与上位规划进行衔接，其中需要衔接的重点包括形态风貌、历史文化保护、城市更新、设施配套等方面。

社区整体情况：1、小区建筑、设施质量不佳，存在安全隐患;2、公共基础设施杂乱无序且老化落后，存在违章搭建现象;3、建筑立面外观不佳，建筑地域文化特征不明显:4、缺乏居民社区服务设施，缺乏公共活动空间。

上位规划建议改造方向：1、整治违章搭建，改善建筑质量，保证房屋安全使用;2、处理建筑外立面构件，保证建筑外观整洁，设计彰显地域建筑文化特色；3、增设户外健身设施，改善公共活动空间；4、更新改造落后设施，对管理进行梳理。

3、居民评价

居民针对现状住宅、小区环境以及相关设施的布局和使用性能反映的主要问题和诉求，也是评估的重要依据。

南巷上社区调研共收集有效问卷33份（目前实际居住40户）。

问卷结果显示，南巷上内居民大多数为自住，少量租住。约70%的居民的居住时间超过2年，多数住户居住时间在2-10年间。

居民评价总结

基本信息：目前社区的两栋住宅楼中约有40户居民，其中70%的居民的居住时间超过2年， 85%居民以家庭为单位居住。

居住情况：超过90%的居民认为房屋拥挤， 85%居民认为房屋结构质量较差，存在安全隐患，集中于隔声性能有待提升。由于本社区房龄较老，居民对外立面整修、楼道设施、屋面整修、外窗改造等基础设施的更新呼声较高。适老化设施方面，居民更希望加装楼梯扶手，加装电梯意愿不高。

社区环境及公共服务设施：居民认为小区缺少绿化空间与活动空间，同时对机动车和非机动车停车位的数量提升也有较大需求。超过三分之二居民认为社区公共环境仍有明显缺陷，如线缆混乱，公共区域无照明，道路破损，亟待改善。

社区生活与印象：由于活动空间不足，可在小区内进行的活动种类比较单一。居民主要会在清晨和晚上，在户外进行一小时以内的休闲散步等活动。九成居民认为小区房屋老旧，缺乏活动空间，希望搬离。半数居民愿意参与小区的更新改造设计中。

4、社区与物业管理意见

社区工作人员意见：现状建筑状况不佳，有待改善。公共服务功能缺失，目前无公共服务设施需要补充。

物业管理人员意见：机动车没有空间停放可以不考虑、非机动车普遍存在乱停乱放情况。

5、设施现状调查

沿街建筑形象不佳，有待提升。底商经营状况不佳，多数关门。建筑南立面空调室外机与晾衣架位置杂乱。

住宅楼整体较为老旧，外立面管线有待规整，结构有安全隐患。楼栋出入口没有雨棚。建筑内外照明系统不佳。

楼梯间，过道等公共部位管线混乱，墙面状况不佳，有安全隐患，亟需修缮。

线网混乱，电杆堵在门口中央。临时门房、堵塞交通。

除东侧现状有一栋较好的车库之外，其它车库均状况不佳、阻碍交通，且不满足消防间距要求。

活动空间不足。小区内部存在乱搭晾衣绳、乱停车、私拉电线、私自搭洗手池住人等情况，存在安全隐患。

信报箱、公告栏、快递存放处设施老旧，垃圾收集处没有雨棚遮挡。小区内没有绿化。

二、南巷上更新改造策略

1、城市形象提升：南面沿兴源中路是城市重要界面，同时也应考虑北面沿铁路立面效果。改造方式：整体墙面选用真石漆刷新美化，阳台、空调机用穿孔铝板进行遮挡，商业店招换新。

2、公共空间塑造：北侧车库提出不同的改造方案，挤出公共空间，做为绿化、活动、停车等。设计手法：根据居民切实需求，在有限的空间内合理布置少量健身设施、增加零星绿地，改善居住品质。

3、建筑本体修缮：针对房屋建筑、设施质量不佳，存在一定安全隐患，确定改造方式：消除安全隐患，进行屋面翻新。沿街立面提升，更换一层破旧的公共窗户等。

4、内部空间改造：包括公共楼梯间，一层门廊等。改造方式：墙面刷新、栏杆修缮、管线整理，及一层特别零乱的地方进行吊顶遮挡。

三、南巷上社区更新方案

1、社区公共空间更新：包括沿街城市界面提升、社区主入口改造、单元入口与楼道提升、增设室外健身与休憩场所、设置垃圾回收点、管线规整等。

沿街城市界面提升：彩色花径、低矮灌木与小乔木交相呼应，形成优美的城市绿化界面。沿街商铺进行统一管理。沿街步道进行改造，透水PC砖、透水彩色混凝土、市政绿化，组成沿街界面的三个层次。

社区主入口改造：结合门卫室，新建公共服务设施灰空间，设置公告栏、快递柜等便民设施。翻新门卫室与小区大门，入口整合公告栏、智能快递柜等。提升入口景观，入口门禁后移，有缓冲更安全。

单元入口与楼道提升：增加单元门及门禁系统，楼栋门厅增加雨棚遮挡，更新门牌标识。楼道更新：墙面栏杆等整体刷新，地坪与楼梯翻新维护，管线梳理，照明检修，首层加设吊顶。

增设室外健身与休憩场所：在小区内外，选用零星用地布置室外健身场地，增休憩座椅等。

设置垃圾回收点，进行垃圾分类收集。

管线规整：包括电缆、水管与燃气管。

现状有两根电线杆正对着小区出入口，本次更新计划移除电线杆，线网贴墙。“三线”规整：通过优化线路结构进行改造，按装饰性遮挡、入槽盒或线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平坚直美观要求。沿墙体的强电线路采用格栅遮蔽，弱电线路可采用槽盒或套管进行统一规整。强电线路应高于弱电线路，中压线路与弱电线路的垂直距离不小于2.5m，低压线路与弱电线路的垂直距离不小于1.5m。飞线贴墙归整，与外立面喷涂一致。

现状水管与燃气管已经进行过梳理，较规整。本次更新以修补为主，局部进行优化。          对外立面的水管与燃气管进行修缮，局部进行优化。增加空调冷凝水管。

一层楼道内进行吊顶处理，对楼道内的管线进行收集整理。

2、城市形象提升

周边城市风貌：周边建筑多以白色或米色为主色调，比较素雅，有江南传统建筑的遗风，但略显灰暗。

立面提升策略：提升同时也应避免过度设计。

01 挑板与后封阳台之前需进行协调

02 晾衣架存在安全隐患，需移至室内

03 空调外机应进行序化，遮挡美化

04 原有立面肌理可以进行保留提升

05 窗户破旧，隔声性能差，应更换

06 店招破败，需进行美化提升

07 店铺立面更新

立面方案：旧貌换新颜，以粉墙黛瓦为底，且与区基调色统一。

3、建筑本体修缮

屋面防水设计：对现有平屋面进行防水处理，局部加强保护，整体重做防水层。

隔声改造：根据《民用建筑隔声设计规范》GB 50118-2010第三节 隔声减噪设计第3.3.2条“当住宅沿城市干道布置时，卧室或起居室不应设在临街的一侧。如设计确有困难时，每户至少应有一主要卧室背向吵闹的干道。当上述条件也难以满足时，可利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施。为了减少由门窗传入的噪声，外墙的门窗缝必须严密，必要时应采用密封条。”《住宅声环境设计措施探析》，2007：“阳台不仅是住宅中必须的生活空间和立面上的重要构图元素，还对交通噪声有一定的衰减作用。试验表明，长3m、外伸1m的阳台可减少室内噪声6dB，封闭阳台或外廊隔声量可达20dB以上。阳台内的噪声主要是上层阳台底面的一次反射声，在阳台底面贴吸声材料最大可降低噪声达6dB，实体栏板、栏板上沿外挑等措施都能增强阳台的减噪作用。该方法简单有效，增加投资少，是一项可行的降噪措施。”具体措施：1、围墙使用隔声涂料，增加绿植吸声；2、外墙刷新，使用隔声涂料；3、空调机外包穿孔板隔声；4、更换隔声窗，隔绝噪声。

四、总结

通过对南巷上这样一个年代久、规模小的老旧小区进行更新，解决老百姓的迫切关心的问题，让民生工程更得民心。同时，在单一组团内开展完善的社区评估与完整社区建设，为后续类似项目做出了一定的示范作用。