浅谈房建工程全过程设计管理及设计变更对工期和成本的影响

浅谈房建工程全过程设计管理及设计变更对工期和成本的影响

李伟

江苏建江物业招商发展有限公司 江苏南京 210000

摘要：

近年以来疫情以及全球大环境变局，俄乌冲突特色西方国家对全球区域安全搅动，导致整体世界秩序发生破坏，紊乱，经济下滑，房地产作为经济拉动的支柱产业也举步维艰。在如此复杂环境下，市场不断洗牌中小型地产公司不断的被挤出市场。大型公司不断抱团整合，土地红利也一再被切割。所以成本控制显得尤为重要，而相应的全过程设计以及施工过程的设计变更的控制对成本控制又起着关键作用，如何有效加强对设计变更，设计全过程管理，以达到对全寿命周期的成本有效控制，对这一阶段从业者提出思考。

关键字：设计全过程；设计变更管理；成本控制方法

受后疫情市场影响，经济环境回暖缓慢，世界政治格局动荡、国内人口负增长老龄化等多种因素影响。房地产市场也从GDP主力发动机的疯狂时代，回归到理性响应总书记提出的住房不炒的根本性原则，房地产市场日益趋于理性、稳定。房地产市场的竞争、造价成本也变的更加透明化。地产公司对于成本的管控也日趋精细、贴近市场。与成本密切相关的除了常规的土地成本间接成本外，项目的实体成本就占了大头，项目的技术设计和设计变更的管理就显得尤为重要。

对地产设计部设计师都提出了更高要求，明确公司追求的价值，考虑设计的作用力，设计在整个项目开发过程中的举足轻重的重要性。

1、目前地产房建项目设计工作中的常见问题

1.1设计工作不全面不规范不细致，深度要鞭及项目竣工入伙而不是完成图纸审查。

设计市场竞争白热化，个别设计公司以超低价、人情网接项目夺市场，只能以最简陋的设计团队勉强应付设计工作。有的设计承包人甚至是个人挂靠直接转发包出去，或者临时拼凑草台班子团队水平无法形成合力。方案、图纸设计低劣粗糙，设计工作不成体系，整体设计质量低劣，为后续施工过程中的大量变更埋下地雷。特别是如果建设单位设计部门不能很好的把控，基本就是一个成本失控、失败的项目设计。

1.2设计重要性的认识不足

个别地产公司优于“算大帐”而忽略“细账”被方案鸟瞰图迷惑，一张效果图就能做概算一张效果图就能招投标。老板盲目追求项目推进的“多快好省”被“变通思维”等毒鸡汤迷惑了头脑。大搞一言堂不讲实际落地的强硬推进计划，以“军令状、死命令”的方式强推项目开发，工程设计施工质量都不能保证。马儿要跑的快，还要不吃草，边干边设计，边干边改，设计部成一个名不符实、而又被迫高转速的二传手，转发设计效果图，传输相关资料办手续，整个开发工作就是随波逐流“应付老板”看米下锅的过程。无法沉下心来研究方案、比对技术经济指标、规避设计各专业的“缺漏碰错”。无疑这些都给后期的结算，算大账留下一个巨大的不确定，最终就是结算超预算、预算超概算，白忙活。最后必然是“都”败俱伤，哪家日子都不好过。

2、出现设计变更的主要原因

2.1未充分考虑业主的意愿和要求

由于未能全面考量业主的需求与期望，以及业主可能会出现的新的想法与要求，使得设计图的变动频繁，从而增加了施工的难度，也增加了施工的成本。比如说，当这个房地产项目即将完工之际，业主发现，由于没有为室外的出租车提供特殊的雨棚，大多数乘客只能在烈日和暴风雨的环境中等待，这显然是一种缺乏人文关怀的情况。为此，业主提议对设计图纸进行重新审核，并在原有的基础上增加雨棚，从而使项目的总成本增加12万元。在原设计的基础上，业主增加了旋转门和电梯，使得施工成本提升了135万元，这种情况在装修过程中也是屡见不鲜，尤其是在某些工作施工完成后，由于业主的期望未能达到，设计和施工图都不得不多次修改，以满足业主的需求。

2.2设计的施工图表述不清、不完善

在施工图的制作过程中，由于缺乏充足的信息，设计师往往会忽视一些重要的细节，比如说某些地区的剖面图，这些信息可能会影响最终的施工质量。因此，在招标时，招标人员往往会凭借个人的经验来决定采取哪种施工技术和方法，从而引发了大量的纠纷，最终导致业主的费用大幅度上升。比如在这个项目的建造过程中，二层的四个部分都需要维修。在设计阶段，设计师仅仅将四个部分用四个长方形来表示，并仅仅在一边做了简单的标记。然而，在实际的施工过程中，按照公司的要求，设计师提交了节点详细图和立面图，但这与招标时的要求并不相符。这导致了承包商要求赔偿损失的问题。经过重新设计，业主的施工费用大幅提升，达到19万元。除了上述几个因素，施工过程中也存在许多其他可能性，这些可能性可能会引发设计的改动，从而给工程的成本带来重大的影响，例如，改动一个设计点可能会引发—系列的施工步骤的改动。

3、实际操作可优化的措施

3.1从管理建立体系，加强条线协作关系

地产公司设计部应在此工作中发挥主导能动作用，建立协调好项目前期、项目实施期、项目竣工不同阶段的工作标准和要求。建立方案设计、初步设计、技术设计、施工图设计、实施期设计服务等各阶段的汇报制度、比选制度，精细化设计标准，建立微信群，建立工作目标、工作计划。工作点对点的突破解决方案，及时间要求，从宏观上把握大计划节点尽量提前，小计划事情细磨完美落实。做到事有人做、事有人盯，提前完成。

3.2建立多渠道信息汇总，互相校核印证，用数据支撑项目优化。

花小钱办大事，造价咨询事务所提前介入，对于方案初期阶段的方案目标，项目结构体系选型，地基基础工程的多方案比选，外墙保温节能等新材料的技术与经济比选做到真刀实枪的比，给决策层准备精准的决策备选项。

方案阶段是造价控制的关键，在方案之初即紧密结合销售对准市场，恰当的确立产品线，不做怪异造型，避免超限、不碰规范底线，不打擦边球及时引入第三方优化设计单位对项目进行优化设计、BIM设计、机电优化设计。及时借用机关行业主管部门专家、高校专家学者对疑难杂症，比如深基础支护设计方案、桩基选型，高、大、危施工技术难题进行论证，确保项目设计体系架构在大的方面不出问题。优化也要注意把握度不排除一些优化单位为了多拿佣金，打规范擦边球，动歪脑筋吃规范的富余量。作为地产设计部工程师现场管理人员要有，辨别评判把握的能力，能定标准能画底线。做到合理高效有依据有数据支撑。

3.3项目设计应全面系统减少后期施工过程中的变更对成本造成的不确定隐患。

加强方案阶段结合市场定位策略，准确规划，进行技术与经济指标的测算包括停车配比，人防配建，地库层数，人防结建模式，地库层高测算，景观标准。

进行地基基础方案比对、地上结构体系选型，消防验收等问题排查，房间套型与结构柱梁的缺漏碰错，建筑节能绿色标准，保温材料的选择，装修标准装修设计单位在方案、施工图设计阶段的提前介入。依据装修调整建筑设计，避免不必要的二次拆破。

进行机电设备安装工程，电梯工程等专项二次深化设计对建筑设计反提要求，结合装修要求一次预留到位。电气桥架、风管、消防管道，桥架，机械停车位与结构梁的关系，进行细部深化。将需要二次深化的内容暂估预留金等项目在一次设计即提前完成配合到位。

对建筑技术设计阶段的做法表再次审核逐条核对，确保每一道工序层次的建筑装修做法都合理有效并且可实施的预期目标。

3.2对项目管理技术设计人员提出要求

技术人员应及时熟悉政府职能部门的相关政策，新材料推广动向，对设计单位施工现场施工工艺有全面了解，当施工发生变更意向与调整动机时，及时了解具体情况，讨论处理办法。了解造价调整情况，严格管理规范流程，以及此对工程承包承包工期控制的影响包括索赔情况，做到心中有数。

结束语

综上所述，房建工程一招不慎满盘皆输，突发的变更可能牵扯的不仅是造价变化施工工期变化设计图纸重新审查，智能部门不断协调、谈判。对工期、成本影响极大。若不加细致处理、控制从一点一滴做足做实，整个项目的成本控制无从谈起，最终结算复盘将是一个失控没有预期计划的工程，所以重视项目前期设计，重视全过程精细化施工管理，将设计变更控制在最少最小，控制在施工图出图之前。这样整个项目建设才能一切掌握在控制之中。