城市土地收购储备制度与土地市场建设

城市土地收购储备制度与土地市场建设

许忠军

白城市土地收购储备中心 137000

摘要：城市土地市场的发展，使得政府对其进行垄断，而在这一过程中出现了一系列问题。由于我国市场经济体制不断完善、改革力度加大以及城市化进程加快等因素影响下导致地方政府为了提高自身利益和政绩要求获得更多的资金投入到房地产领域来谋取更大额利润空间；另一方面也因为相关法律法规不健全、监管体系不够全面造成土地市场交易混乱现象，使得部分城市以低价转让或高价出租获取超常规盈利能力而引发了一系列恶性竞争。

关键词：土地收购；储备制度；市场建设

一、引言

    城市土地市场是我国经济发展的重要组成部分，在当前市场经济条件下，政府对其进行宏观调控是必不可少的。而作为一个国家最基本、最有效的管理手段之一的是建立起以公开化为基础以及公平竞争为原则前提之下的土地使用权交易制度。随着中国城市化进程不断加快和房地产业飞速增长等因素影响导致了大量资金涌入城市市场使得我国大部分地区出现“楼市”现象严重扰乱金融秩序，造成经济泡沫，甚至引发金融危机。

二、土地储备制度的理论基础

（一）土地储备制度的概念界定

土地储备制度是指国家为了促进城市发展而对一定区域的特定地区进行规划和管理，通过政府干预或者行政手段，将有限的土地上资源配置到需要被使用到目的为目标对象所设置。

在我国现行体制下土地市场化改革进程中也存在着许多问题。首先就是地方政府对于相关法律法规认识不够。其次便是政府部门缺乏必要监管机制以及相应制度建设不足等方面因素导致了一些暗箱操作现象和违规行为出现而引发一系列的社会矛盾，影响了城市发展战略的顺利实施与实现[1]。

（二）土地储备制度的一般原理

土地储备制度是政府为了实现经济发展目标，根据自身的管理需求和市场情况对国家所拥有的土地进行合理配置，在法律允许下由相关部门按照一定程序批准后实施。其一般原理包括三方面：第一，保障性原则；第二，弹性要求；第三，公开性原则是指通过招标或者拍卖等方式确定出让方，以保证公平公正透明为前提条件来决定收购价格以及政府对于收购主体资格和范围的选择与限制。

（三）土地储备的基本特征和市场行为机理

城市土地市场化是为了满足社会经济和发展需求，而进行的一种对土地利用方式。从本质上来说，它属于政府干预下形成并完成一定程度行政行为。所以说在这个过程中需要通过相关制度来保证其有效性与合理性：一是要确保国家宏观调控政策能够得到有效实施；二是要保障企业自身利益不受损害；三是土地市场化运行机制具有较强自主权和分配权利能力的主体参与进来。

三、我国城市土地收购储备制度的现状及问题

（一）我国城市土地收购储备制度的发展情况

我国城市土地储备制度的发展与国外相比，起步较晚，在理论上也不成熟。但是随着社会经济环境的变化以及国家相关政策出台等因素影响下。城市土地储备制度逐渐得到完善和发展并成为一种重要且不可缺少、不可或缺的管理措施手段；而由于历史原因导致中国城市化进程缓慢这一事实使得其出现过很多问题如土地利用结构不合理、城镇化水平落后等等这些现象都反映出我国在对原有制度进行改革与创新，为实现新时代社会经济建设目标作出了巨大贡献。

（二）我国城市土地收购储备制度的实施状况

我国城市土地储备制度的实施情况，从总体上看，存在着一些问题。第一：在土地供应方面。因为政府相关部门对地方财政的压力较大以及城市用地市场化程度较低等原因导致了大量闲置农村集体建设用地被占用；第二：缺乏科学合理规划和管理造成了很多地区出现“烂尾楼”“鬼城症”现象；第三种矛盾突出表现在部分区域地价过高、耕地面积减少，甚至出现农资价格严重失衡问题。第四：在土地储备制度方面存在不合理之处。

（三）我国城市土地收购储备制度面临挑战

目前，我国许多地区都实行了国家统一招标、政府划拨等方式来进行土地产权交易。这种模式是由于地方政府在行政决策过程中具有较大的话语权。因此出现了很多腐败现象。例如：“暗箱操作”和官员受贿等等行为导致大量农民失去自己的财产权益；其次，因为我国相关法律法规对土地市场没有明确界定标准，所以无法确定合理的定价机制以及价格水平[2]。

四、完善我国土地收购储备制度的构想

（一）完善土地收购储备制度模式

土地收购储备制度的完善是当前我国城市发展过程中必须要解决的问题之一，也是对相关法律法规进行补充。在这一方面，政府应建立一套完整、合理且科学有效的管理体系。通过严格审查程序来确保其有效性。同时还需要建立起健全完善机制以保障其高效运行；此外还要不断优化市场环境并提高企业自身竞争力和抗风险能力等措施来促进我国城市土地储备制度模式的发展与壮大。

（二）完善土地收购储备的法律法规

我国当前的土地收购储备制度存在一定程度上的法律法规不健全，在实际操作中缺乏可遵循性，导致相关部门执法力度不够。因此必须完善有关土地市场法律、行政规章和其他规范性文件为基础来制定相应政策与规则；

同时也需要对政府行为进行限制并建立严格监管机制以保证其执行到位。另外要明确规定招标拍卖程序及评估机构等重要环节上的责任归属问题以及赔偿标准问题，确保在收购过程中能够有法可依，依法有序地开展相关工作。

（三）完善土地收购储备制度的配套措施

我国当前的相关规定是以“禁止行政命令”为原则。但是在实践中很多地方由于没有按照要求来进行相应的实施而导致了许多问题出现：如《招标公告办法》《拍卖法》等都有模糊不清之处；同时也存在着大量不公平现象和不合理情况发生；此外还有一些土地价格政策，因为这些方面与城市建设用地市场有着密切联系等等。

（四）完善土地收购储备制度的具体设计

首先，在确定了土地收购储备的总体框架和具体内容之后，要针对土地市场实际情况进行详细分析。对于城市中不同区域、同一地区由于经济发展水平不等而存在差异性的土地利用状况以及土地方面开发规划方案都应该有一个整体把握。其次是根据城市用地市场特点建立相应制度体系以完善现有管理体制与组织架构，使其成为合理有效地发挥作用的法律法规和规范依据；最后要明确土地储备相关政策规定，为后续工作提供保障。

五、土地收购储备制度与土地市场建设的实证分析

（一）我国土地收购储备制度背景介绍

我国土地储备制度的建立是在计划经济体制下进行，其发展经历了从无到有，逐步完善、最后趋于成熟和稳定时期。随着市场经济体制不断健全与改革深化以及政府政策导向的转变等因素作用下形成。

计划经济时代背景：1992年以来，国家实行“统包结合”模式和以市场为基础资源配置方式为主体的社会主义基本制度；而改革开放之后我国土地管理体制改革也进一步深入发展了起来，尤其是在城市土地利用、产权流转方面取得重大突破。

（二）土地收购储备制度与市场建设—以城市土地收购为例

城市土地储备制度与市场建设的关系，是随着市场经济体制下，政府职能转变而逐步建立起来的一种特殊机制。其本质为：在一定时期内社会经济发展水平较高、人口较少且资源相对稀缺时国家通过干预手段来调节城市用地需求量。

我国目前主要以国有商业银行对地方企业进行贷款授信和担保为主要方式提供土地融资服务；同时也有部分城市将自身所拥有的土地使用权转让给银行，并以此作为补充资金来源[3]。

六、结论

    本文通过对城市土地储备制度的研究发现，我国目前城市土地上进行收购储备，不仅是政府行为、产权交易市场化等方面存在一定问题。同时也有很多原因造成了这一现象。比如相关法律法规不完善；信息公开程度低和缺乏相应人才等等因素导致在实践过程中出现的种种矛盾以及各种问题都需要进一步解决才能使整个社会经济发展更加有序高效健康地向前迈进一大。

参考文献：

[1]钟京涛. 城市土地收购储备制度与土地市场建设[J]. 中国房地产, 2020(02):22-24.

[2]戴双兴. 城市土地收购储备制度与房地产价格快速上涨关系研究[J]. 福建师范大学学报：哲学社会科学版, 2020(4):7.

[3]赵小风. 重庆市城市土地储备制度研究[D]. 西南农业大学.