商业公寓设计趋势

商业公寓设计趋势

马俊彦

身份证号码330421198503180012

筑博设计股份有限公司

【摘要】本文根据作者在近些年中参与设计一些项目研究，对公寓设计经历的三个阶段，即单面宽套内50㎡LOFT系列，双面宽套内50㎡LOFT，高配套豪华平层产品做一个归纳，以及贯穿其中的与生活品质相关联的设计趋势尝试做一个直接与分析。

【关键词】商业公寓 LOFT  豪华  设计趋势  单面宽  双面宽  未来展望

公寓在国外等同于住宅。而在我国，由于居住用地资源的稀缺而导致住宅价格高企、限售限购，从而催生出一系列带有居住功能的商办性质产品，我们统称为商业公寓（规划条件中明确注明的公寓性质产品不在本文讨论范围内）。

它是由以下几个因素决定的：

城市化进程：中国的城市化进程迅速推进，人口快速集中于城市地区。随着城市人口的增加和土地资源的有限性，住宅用地供应紧张，开发商需要寻找新的市场机会。非住宅属性的公寓产品因其多样化的用途和灵活性，成为了满足城市居民多样化需求的选择。

经济发展和消费升级：随着中国经济的快速增长和人民生活水平的提高，人们对于生活品质和消费体验的要求也不断提升。非住宅属性的公寓产品能够提供更多元化的服务和便利设施，例如办公楼、商业综合体、酒店公寓等，以满足不同消费群体的需求。

城市综合体的兴起：城市综合体是指将住宅、商业、办公、文化娱乐等多种功能融合在一起的综合性开发项目。这种综合体的发展使得非住宅属性的公寓产品得以充分发展。通过在综合体内设置公寓产品，人们可以更方便地享受各种生活和工作的便利，实现工作、居住和娱乐的一体化。

旅游和短租市场需求：中国旅游业蓬勃发展，越来越多的人选择旅游或短期租赁的方式居住在城市中。这促使了短租公寓和酒店公寓等非住宅属性的公寓产品的兴起。这些产品以其灵活的租赁方式和相对较低的成本，吸引了大量的旅游者和短期居住者。

政策支持和市场机遇：中国政府在促进房地产市场多元化发展方面提供了政策支持。例如，鼓励开发商将住宅项目与商业、办公等非住宅项目结合起来，提升土地利用效率和项目的综合价值。这为非住宅属性的公寓产品的发展提供了市场机遇。

就这样，大量催生而出的公寓产品吸收了外溢的住宅需求，促进了商办类产品的去化，满足了城市居民多样化的需求，提供了更多元化和便利化的生活和工作选择。同时也挑战了政府对于土地性质的调控，在销售、装修、入住等过程中也引起了一系列的群诉与纠纷。不得不说商业公寓在设计上与法规上都处于一个灰色的地带。

中国公寓设计的趋势是一个多样化且不断演变的过程。在过去几十年里，随着城市化的快速发展和人口增长的压力，中国的公寓市场迅速崛起并逐渐成为城市居民的第二选择。在此文中，笔者试图从公寓户型的面积段，户型的格局，政府审批部门的审批，以及公寓在不同城市的销售情况等方面入手，并且根据自己在近些年中参与设计一些项目研究，对公寓设计的趋势尝试做一个分析与归纳。

公寓设计的第一阶段：单面宽套内50㎡LOFT系列

单面宽loft公寓的起源可以追溯到对城市更新和再利用的需求。在城市发展过程中，一些老旧的工业建筑和仓库被废弃，这些建筑具有独特的工业风格和大空间特点。为了将这些废弃的建筑转化为住宅，设计师开始将工业空间改造成适合居住的loft公寓。由于这些建筑多为单面开放的结构，因此诞生了单面宽loft公寓的设计理念。

单面宽loft公寓的最显著特点是其单面开放的设计。一侧通向室外，例如面向城市景观、街道或公共空间，提供了宽阔的视野和与外界的联系。另一侧则通向走廊或公共区域，为居民提供了更多的隐私和安全感。

高天花板和大窗户：单面宽loft公寓通常拥有高天花板和大型窗户。高天花板增加了空间的开放感和通风性，同时也为创造独特的室内设计提供了机会。大型窗户不仅带来了充足的自然光线，还提供了欣赏城市景观和室外环境的机会。

灵活的布局：由于没有固定的分隔墙壁，单面宽loft公寓具有灵活的布局。居民可以根据自己的需求和喜好来配置和利用空间。这种灵活性使居民能够根据自己的生活方式来划分不同的区域，如起居区、用餐区、工作区和睡眠区等。

城市互动和便利性：由于单面宽loft公寓通常位于城市中心或繁华地区，居民可以方便地接触到城市的各种便利设施和活动。商店、餐馆、娱乐场所和公共交通等都近在咫尺，使居民能够轻松享受城市生活的便利性和多样性。

这类产品一般作为超高层塔楼的一个分区出现。作为办公产品多样性的一种补充，加快资金的回流。

从地产商的角度，为加快产品的去化及资金的回流，一般会选择总价段较小的产品类型，同时受制于写字楼标准层的影响，公寓的进深会比较大（在11米左右）。同时又要满足低总价，小面积段的需求，因此此阶段的公寓都会采用单面宽的产品。（图为笔者设计的茂名某公寓项目）

茂名某公寓平面图

为在产品上做出特色，充分利用了办公设计规范对于层高的宽松条件。做出了“买一送一”的loft产品。（图为笔者设计的长沙某公寓项目）

公寓下层            公寓上层                                双钥匙产品

此类产品历经多类型演变，如上图类后趋于稳定。利用中间部分挑空消化过大的进深，同时也部分缓解了内部大进深处无采光的弊端。

该类产品在2012年之前的市场中占据主导地位。更多的是吸收了外溢的住宅投资需求。小面宽、大进深，有限的居住条件也很难作为长期自住使用（有产品甚至可以通过上下层的改造形成“双钥匙”的户型）。所以更多的会用于出租，自然也无法承担较高的物业维护费用。

小公寓通常具有高密度的居住人口，因为它们在有限的空间内提供了多个住房单位。这可能会导致办公楼周围的交通拥堵和停车位不足的问题。居民和访客的车辆增加可能会给周边道路和停车设施带来额外的压力，给周边居民和企业员工带来不便。

噪音和干扰：小公寓通常位于城市的繁忙地区，可能面临交通噪音、商业活动和其他城市生活的干扰。这些噪音和干扰可能会影响办公楼内的工作环境，干扰员工的注意力和集中力，降低生产效率和工作质量。此外，如果小公寓内的居民生活习惯不合理，如晚间聚会或噪音扰民，也会对办公楼内部造成困扰。

配套设施和服务：小公寓的增加可能对周边的配套设施和服务造成压力。例如，当周边人口增加时，商店、餐馆、学校和医疗设施等社区基础设施可能会变得不足以满足需求。这可能会导致服务质量下降、设施拥挤和长时间等待等问题，对办公楼周边居民和员工的生活和工作造成不便。

建筑外观和景观：小公寓可能会对办公楼的外观和景观产生负面影响。由于小公寓通常设计为紧凑型住宅单元，它们可能会在高楼大厦旁显得格格不入。这可能破坏了办公楼的整体美感和视觉质量，影响了办公环境的专业和商业氛围。

社区关系：小公寓的增加可能对周边社区关系产生一定的冲击。原本稳定的社区人口结构可能会发生改变，进一步影响片区的整体定位。

随着此类产品快速趋于饱和，在之后的公寓设计中，又开辟出了新的设计思路。

公寓设计的第二阶段：双面宽套内50㎡LOFT系列

此次设计的突破点首先在规划设计层面。在规划层面将需要做成公寓的指标直接规划成为一栋独立的建筑。也就是说由单栋公寓办公混合写字楼转变为独立的公寓楼与写字楼。

建筑独立之后，公寓进深不再受写字楼的限制，有了更为自由的平面。同时与办公独立也能带来更好的管理与居住的品质。

在此阶段的公寓设计中，为保证对上一阶段的产品形成全方位的优势，开发商一般会将面积段也控制在套内50平米，然而由于摆脱了进深条件的束缚，在相同面积段下，一样具有多种平面上的可能性。在前面提到的第一阶段设计中，单面宽公寓在设计上存在较大客观条件的限制。然而，随着人们对更开放和通风的居住环境的需求增加，以及对更多自然光线和广阔视野的追求，双面宽甚至三面宽公寓成为了更受欢迎的选择。大面宽小进深的公寓可以同时拥有多个居住空间的采光，提供更好的通风、光照和视野，使居住者感受到更舒适的居住环境。

然而也并不是进深越小，面宽越大就对户型更有利。如下图可以看到楼层的使用率会随着使用进深的减少而递减（由于大面宽带来的长走道的影响）。

下面笔者将以中间态，也是市场上最具代表性的2面宽产品为例，分析一下此阶段公寓产品的特点。

首先从自身居住属性的层面，两面宽的公寓具有一阶段产品无法比拟的优势。

公寓下层平面图                                       公寓上层平面图

图为笔者设计的佛山某公寓项目，佛山作为一个较为本土化的城市，它的单身公寓租赁需求是偏弱的，因此在这个项目上我们试图打造一个以家庭为单位，真正宜居型的公寓产品。

当户型具有双面宽之后，我们可以很轻松的作出两个可以直接采光的卧室以及一个两层通高的客厅空间，我们在卧室外侧也考虑设置了封闭阳台，真正满足日常居家需求。在垂直方向，也作了更为细致的考虑。

餐厅处剖面图                                             卧室处剖面图  

由上图可以看出当户型有了两个可以直接采光的卧室后，餐厅上方的空间可以作为一个多功能的榻榻米空间来使用，我们在竖向上可以将榻榻米抬高的空间“匀给”下方的餐厨空间来使用，让4.5米层高（佛山建筑规范）限制下的双夹层都有较为舒适的空间体验。

其次从空间拓展的层面，二面宽产品相较于一面宽产品一样可以正常分成上下两户的双钥匙，同时每一户都能做到一房一厅，各自可以独立采光，除此以外还可以进一步分成四钥匙的户型，上下各两个套间。这基本上完全取代了第一类产品的投资需求。

双钥匙产品                                           四钥匙产品

上图为笔者设计的武汉某公寓产品。与佛山不同，武汉有着80多的高校，每年会有30多万的毕业生会选择留下来在武汉发展。作为他们的第一个居所，此产品有着“丰俭由人”，非常高的灵活性与适应性。

在楼型的层面，脱离写字楼的束缚之后，也具有了多样性。

    L型平面                   H型平面                      U型平面                     一 型平面         

        使用率72%                使用率75%                   使用率73%                    使用率75%

其中L型平面可充分利用阴角无法采光的空间布置核心筒，但户型面宽也会受尽端走道长度的限制。H型平面是应用最为广泛的平面形式，具有最高的楼层使用率。U型平面相比H型可以兼顾朝向的均好性。但是占地较大，楼型也与传统办公楼存在较大差异（报批报建的不确定性）。一 型平面有较好的居住体验，然而电梯效率较低，经济性较低。

以上这些平面形式可以覆盖各种类型复杂的用地条件，满足各种规划条件的需求，因此二阶段产品推出后基本完全取代了之前一阶段的设计产品。

然而在项目实际投入使用中，灵活性也带来诸多弊端，客群的差异，反复的装修等因素都降低了公寓自身的居住品质。甚至有些公寓项目最终成为了城市中鱼龙混杂的另类聚集地。

在前两阶段公寓的设计中，层高优势在赋予夹层加建后，略显尴尬的净高反而变成了居住品质上的缺陷，随着国家经济的发展，这一使用上的劣势越来越显现。

因此公寓产品设计需要再一次的迭代升级。

公寓设计的第三阶段 高配套豪华平层产品

在提高居住品质上，首先取消了相对鸡肋的夹层做法，利用层高上的优势，做3.5-3.7米层高的舒适型产品，拉开与住宅的档次。其次，利用人们对公寓产品的得房率的敏感程度不及住宅，在垂直交通上做进一步升级，做到高端豪宅才有的电梯入户。

             常规集中电梯厅交通核布置  使用率74%                  拆分电梯厅核心筒布置  使用率72%

上图为笔者所作公寓的核心筒布置研究，以每层八户为例，可以看到采用传统集中电梯厅的核心筒布置方案与贯通门、独梯入户的核心筒方案，他们在标准层的使用率上是接近的。拆分电梯厅方案除做到电梯入户以外，还可以借由单设的消防电梯与疏散走道实现独立的后勤管理与货运动线。进一步提升居住品质。

武汉某公寓户型平面图

在户型产品的设计上也进一步拉开与常规住宅的极差。不再首先考虑房间数的需求，整体定位为舒适型的第二居所，因此在70多平米套内的户型设计中也采用了6.2米宽的横厅设计，独立双卫，以及等同于五星级酒店卫浴四件套、带有独立衣帽间的豪华主卧套房。

在配套设施的设置上，此阶段的公寓设计也会考虑对标豪华酒店的康乐，餐饮，等服务配套功能。通常会结合避难层，将一至两层作为公寓的配套层来使用，此部分也能兼顾对外经营。一般来说公寓的配套会包含以下几个方面：

   豪华健身设施：

高端公寓越来越注重居民的健康和生活品质，因此豪华健身设施成为一种常见的配套设施。除了传统的健身房和游泳池外，现代高端公寓还提供私人教练、瑜伽室、智能健身设备和水疗中心等。这些设施旨在为居民提供全方位的健身和放松体验。

   社交和休闲空间：

高端公寓注重社交和居住体验，因此配备各种社交和休闲空间已成为常态。这些设施包括豪华会客室、多功能厅、私人影院、游戏室和户外休闲区等。这些空间为居民提供了与家人和朋友互动的场所，丰富了居住体验。

   私人服务和酒店式管理： 高端公寓注重为居民提供优质的生活服务，因此私人服务和酒店式管理成为其重要的配套设施。这包括24小时礼宾服务、安全服务、保洁和维修等。通过提供专业的管理团队和个性化的服务，高端公寓能够满足居民的各种需求和要求。

   环保和可持续设施：

高端公寓越来越重视环境保护和可持续发展，因此环保和可持续设施也成为重要的发展趋势。这包括节能照明系统、太阳能发电、雨水收集系统和垃圾处理设施等。这些设施不仅有助于减少能源消耗和环境污染，还体现了公寓对可持续发展的承诺。

   总的来说，高端公寓的配套设施不断演进和提升，以满足买家和居住者对舒适、便利和高品质生活的需求。豪华健身设施、社交和休闲空间、私人服务和酒店式管理，以及环保和可持续设施等都是当前的主要发展趋势。这些趋势的发展不仅提升了高端公寓的竞争力，也为居民提供了更加丰富和优质的居住体验。

综上所述，商业公寓的设计经历了一阶段作为住宅租住功能的补充，提供低于住宅居住品质的小面积段单一类型产品，到二阶段作为住宅灵活性的补充，提供满足日常居住功能，且相较于住宅有更多空间灵活性的产品，到三阶段作为住宅舒适度的补充，提供高于同面积段住宅居住品质的产品。切实反应了这些年来我国人民物质文化水平的提高与房地产行业的欣欣向荣。

未来展望

自2010年以来，我国房地产每年的建设量就突破了10亿平方米。在此之后，又以每年接近10%的速度递增。在此过程中我国的人均住房面积也由此提高到了40多平米。从宏观上看，我国的住宅规模已经基本可以覆盖人民正常的居住需求。

同时伴随着经济的发展，我国的人口城市化率也达到了60%，说明伴随着大量所谓“农民进城”催生出的城市租住需求也不会再有大的增长。

至此，由住宅市场外溢的居住需求发生了本质上的逆转。我国的房地产不再需要有一种模棱两可的公寓产品去承担外溢的居住需求。自2014年起，配合国家宏观层面去库存的战略部署，商业公寓市场也受到了前所未有的整顿，各大城市纷纷出台政策，严格限制办公类产品最小分割单元面积（最小面积不得小于200平-300平不等）。类似相关的措施从根本上杜绝了商办类产品作为公寓使用的可能性。同时随着建筑法律法规、面积计算规则等的不断完善发展，曾经可以在设计上“大做文章”的漏洞与灰色地带纷纷被彻底肃清。“法无禁止即可为”的时代可谓一去不复返。

纵观商业公寓的发展，犹如房地产市场的一个细小分支，也经历过短暂的枝繁叶茂，最终也只是昙花一现，最终淹没在历史的洪流中。

未来的办公类产品将会回归到办公性质本身，在“双创”背景下，将会更多的要求兼顾产教的融合，艺工文的融合等。单纯兼顾居住需求的时代可谓“一去不复返”。

市场的趋势，政策的变化都会快速而有效，并将影响着未来，而目前市场上的存量商业公寓，或许仍然将在每个城市存留相当长的时间，作为一个时代的印记，见证着我国建筑业的蓬勃发展。

参考文献：

陈晓燕  “小空间，大智慧”之酒店式公寓设计  美术大观 建筑设计 110

欧阳云 新潮LOFT空间  华中科技大学出版社 2015

严涛  2005年公寓住宅产品设计趋势   城市建筑主题专栏