“大型楼盘”规划建设的几点思考

“大型楼盘”规划建设的几点思考

袁华英

普洱市住房和城乡建设局  云南 普洱  666500

摘要：随着房地产业的发展，大型楼盘项目的数量增加，开发商要协调好城市建设、大型楼盘规划的关系，以免阻碍城市化建设进程。本文研究中，重点分析大型楼盘规划建设相关问题，仅供参考。

关键词：大型楼盘；规划建设；思考 

城市化发展速度加快，相应扩大了房地产开发规模，再加上城中村改造项目的火热开展，多数小区理论入住人口数量非常多，甚至超过小县城的常住人口。针对大型楼盘，要提前规划设计硬件与功能，将楼盘建设为具备社会功能、经济功能的命题。

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1、大型楼盘规划建设的适度性

房地产开发商多遵循盈利原则，所以在征地建楼工作中总结出，楼盘规模越大，则规模效益越佳。分析楼盘户型设计费用，采用同一设计方式，能够降低设计费用，提升建筑利润。但是，城市规划部门审批项目时，应当基于城市布局规划楼盘体量。为了管理好小型县城居民，涉及到工商行政部门、公安部门、国税地税部门等。基于城市管理角度分析，尽管无需关注到所有的细节问题，但是只靠企业很难管理好上万人的衣食住行。大型楼盘相当于社区，和企业的适度规模原理相同。分析城市管理水平发现，大型楼盘的审批、建设阻碍多。在建设大型楼盘时，除过开发商获得较高的经济效益外，政府面临的问题非常多。

第一，基于产业角度，分析大型楼盘的适度。遵循城市经济学理论可知，产业发展为第一，城市发展为第二，体量可容纳数万人居住的楼盘，若不处于新工业区、经济开发区，则要以低廉房价吸引消费者。

第二，基于城市交通、城市生活角度，深入分析大型楼盘的适度。数万居民聚集在一起，会增加城市生活、城市交通的矛盾。城中村改造项目中，建设大量的居民楼，但居住者需要往返两地工作，加剧交通拥堵。当多数居民选择私家车出行时，更进一步加重交通拥堵现象。

第三，基于社会服务、管理角度，深入分析大型楼盘的适度。数万人居住的区域，要考虑到教育、医保、户籍、治安管理等问题，与政府公共资源分配、服务水平的关系密切，并非物管企业、业主委员会就能代替。经济学理论的适度规模，是保证投入产出的规模适度。基于此种现状，社会、开发商、居民均可获取大规模效率的优势，以免出现效率下降问题。

2、优化配置公共资源

城市化建设中，以房地产发展最为突出。针对住宅社区而言，居民入住后，社区福利、体育服务、文化教育未到位，比如，A大型楼盘入住数为1/3时，居民就要为教育入学排队，不仅损伤居民福利，还会降低社会运行效率。

针对社区救助、社区福利、文教卫体等服务，具备明显的公共资源特征。按照西方经济学理论，市场失灵现象较为常见，利用市场提供公共资源时，很有可能出现“免费搭车者”，很难提升社会成员的公共利益。政府负责提供和配置社区公共资源。

第一，采用立法方式，促使政府部门定期配置公共资源。我国立法未明确社区行政、文化教育、救助、体育服务等规定，所以相关配套服务与设施的投入不足，与居民入住的滞后性明显。其一，降低公共资源的闲置率，维护资源投入效率，便于政府管理社区。其二，提升居民生活的便利性，进一步提升福利水平。

第二，采用建设、使用、管理等方式，全面提升公共资源的配置效率、使用效率。按照楼盘规划的居民数量，开发商在建设时，必须预留充足的公共服务空间，完善业主资料，向政府部门报送居民信息。按照业务服务商的报送资料，政府部门可以适当增减公共资源的投入量。业主委员会监督公共资源的投入、使用，在配合与监督机制下，全面提升公共资源配置效率、使用效率。

3、融入城市宏观布局

城市空间布局模式中，一个城市涉及到多个城区，多核心城区涉及到居住区、功能区、商业区。当城区内多为大型楼盘时，即使规模很大，也只是商业区、居民区构成模式。需要注意的是，中等城市、二线城市中，必须谨慎规划和建设大型楼盘，由于新社区的占地面积大，所以哪个区域的面积达标，就规划在哪个区域。基于城市整体布局而言，当大型楼盘规划位置越好，则越可以成为新型社区。

第一，大型楼盘的规划建设，应当与产业聚集区共生。城市空间布局理论中，多核心模式为先进模式，融合功能区、居住区、商业区，使其成为相互独立的城区。人们在新城区内的居住、工作、生活都很方便，时间成本、通勤成本低，有助于提升人们的生活质量。开发商受到地价限制，只能在城郊区域建设大型楼盘，尽管降低了建房成本，但却增加了时间成本、通勤成本，相应降低生活质量。

第二，规划大型楼盘时，应当体现出城市功能。城市经济学理论中，城市规划建设成为竞争点，能够凸显和实现城市功能定位。所以，城市功能定位的准确性，对城市未来竞争力的影响明显。中等以上城市，为了实现城市功能，要细分不同行政区承载的功能。比如，A区工业开发区、B区商业区、C区金融服务区、D区物流园区， 细分城市功能，有效规避不同区域的产业同构化问题，减少无序竞争。

按照城市经济学原理，不同城市功能区的不同楼盘，要从初期规划与建设期，体现与补充区域承载的功能，从而展示出城市功能特点。金融服务区的楼盘，不能规划为保障性住房，而是以高档楼盘开发为主。工业园区的楼盘，不能规划为高档楼盘、别墅区。商业区的楼盘，应当以商铺为主。

第三，大型楼盘应当凸显出城市文化。基于城市文化角度，深入分析城市规划与建设工作，从城市的历史文化、功能定位入手，凸显出共有的建筑元素、文化特征、建筑风格，保证各楼盘的文化特征名称相同。

在城市化实践工作中，新楼盘数量持续增加，但只是凭借开放商喜好命名楼盘，且楼盘建设风格多样化，如果只是看楼盘的名字，则很难了解到楼盘信息。从城市竞争力角度出发，可以凸显出历史文化特色、气候环境特色、人文风情特色。在城市建设中，建筑风格、建筑元素都要体现出城市历史、文化的关联性，开发商追求经济利润，对于城市规划管理部门而言，不能只关注经济效益，从而出现风格不统一建筑。当建筑元素不统一，则很难凸显出城市主体风格。

基于建设与规划角度分析，为了保证大型楼盘的可持续性，必须保证开发与建设的适度性，同时要适应交通承载能力、产业发展能力、社会管理效率。在开发和建设大型楼盘时，要以立方方式加大楼盘建设、管理、使用的 配合度，优化配置公共资源，全面提升公共资源的使用效率。开发和建设大型楼盘时，还要融入宏观布局，保证经济发展、产业聚集区的共生发展。针对管理与服务问题，则要将重点放在城市功能的体现与补充方面，传承城市的特有文化，凸显出城市个性。

4、大型楼盘规划的注意事项

第一，交通条件。业主对楼盘周边的交通便利性十分关注，只有提供通畅方便的交通服务，才可以保证日常出行的便捷性。

第二，配套设施。配套设施的完整性，是提升生活质量的重要因素，比如商业区、医院、学校等。当楼盘规划考虑到配套设施的完整性，有助于扩大楼盘规划范围。

第三，地产。大型楼盘规划还要关注孩童问题，成为业主购房的首要考虑因素。

第四，区域容积率。区内容积率对居住舒适度的影响明显，区外容积率也会影响到小区。在选择楼盘时，则要关注周边绿化带、建筑群问题，不能选择高人口密度的社区。

5、结束语

综上所述。本文详细论述大型楼盘规划建设的相关问题，提出大型楼盘规划建设的适度性、优化配置公共资源、融入城市宏观布局等规划建设策略，同时介绍大型楼盘规划的注意事项，以此保障大型楼盘规划建设效益。

参考文献

[1]牛俞杰,周海涛. 新建楼盘小区规划时传统风水文化中的现代环境科学原理[J]. 品位·经典,2022,17(24):80-82.

[2]王雪华. 新建楼盘和小区须有满足标准的健身场地设施规划[J]. 中国勘察设计,2020,23(06):44.