基于保障性住房物业管理模式对比研究

基于保障性住房物业管理模式对比研究

黄招根,张细和,皮瞻,易珊,钟莉

江中药业股份有限公司 江西 南昌

摘要：物业管理作为保障房后期管理的重要内容，能否“乐有所居”取决于物业管理工作的质量，在此探讨当前形势下可行的保障房物业管理模式，并对各种模式的优劣势进行了分析

关键词：保障性住房；物业管理；模式；

1引言

保障性住房是我国住房供应体系中较具特殊性的住宅类型，具有社会保障性质，一般包括廉租房、公共租赁房、经济适用住房等几种类型。

物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂，面临更多困境。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面，成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。

2现有保障房物业管理模式的比较分析

通过对现有保障房小区物业管理模式进行分析，当前我国的保障房物业管理主要类型有：

2.1政府管理模式

政府直接管理是当前我国最普遍的一种保障房物业管理模式，通常大多物业管理公司是由保障房所在街道成立，由他们提供物业管理服务。这种模式在确保社会稳定方面有一定的优势。

（1）政府的控制力会比较强。在实施管理时具有权威性，制约力强，由于物业管理公司隶属于各个街道因此对保障房的管理可以完全按照政府的意愿来进行。他们会把维护小区的社会稳定放在首要位置，发挥政府兜底的作用，不会出现物业公司撤走不管的现象，组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性社会风险较小

（2）有利于小区矛盾的解决。由于物业管理公司直接对街道负责，因此一旦保障房小区出现了矛盾，物业管理公司可以通过街道联合公安、城管、司法等部门及时处理各种矛盾，确保社会稳定。

但也存在一些弊端：

（1）运营效率低下。该种模式会把社会效益放在首要位置，而忽视经济效益，由于物业管理公司与街道是隶属关系，即使运营不好，也会由政府来提供补贴，所以他们就会缺乏追求经济效益的积极性，从而使得运营效率低下，物业收缴率较低，形成恶性循环给政府带来沉重的财政负担；

（2）物业服务水平较低。这种模式的物业管理公司，往往都是以行政命令的方式组建，在服务提供方面，缺少物业管理的经验，跟市场上的物业管理公司相比，难以提供专业化的物业管理服务，只能提供最基本的物业服务，不利于保障房物业设施的维护和小区居民生活品质的提高。

2.2单位自行管理的物业管理模式

这种模式的优点是企业比较重视，住房已成为企业十分重要的问题和工作，配有专职企业负责人进行管理，管理对象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。经费来源是以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向有关部门反映，并能尽快地得到解决。由于领导一元化，出现问题行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比较方便。这种模式只能在企业内部进行。存在的问题是随着人事制度的改革、单位用工自主权的增加，解聘、招聘、辞职等人才大量流动，给企业福利性住房管理带来了不便，不能适应我国的住房制度改革和发展社会主义市场经济的需要。此外，本企业后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行职能分解、政企分离，也不利于面向社会，形成规模经营。

2.3市场化模式

这种模式的优点：首先是管理思路清晰、市场意识强烈，明确服务对象是业主(使用人)，办事热情、认真;其次，物业管理企业成本概念清楚，他们完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行，可解决多年来行政管理缺乏资金的大问题

市场化模式，是由政府通过公开招标的方式，从市场上选聘具有一定资质的物业管理公司，受聘的物业管理公司根据合同要求和政府出台的保障房物业管理的相关约定，为小区提供贴心的、符合要求的专业化物业服务，并按照合同的约定向业主收取物业服务费，政府不提供补贴，由物业管理公司自负盈亏。

这种模式的优势在于：

（1）减轻政府的财政负担。因为物业管理公司完全自负盈亏，政府不用直接提供补贴，可以大大减少政府的压力：

2）这种按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活，运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期评定，充分调动全体员工的积极性，提高管理效率。由于没有政府补贴来源物业管理公司为了能够盈利，就会尽可能地提高服务水平，以提高物业收缴率，增加公司收益

（3）提供专业化的服务。物业管理公司可以依靠自己的管理经验，为居民提供周到的服务，满足居民的需要。

这种模式也有一定的劣势：

（1）社会风险较大。市场选聘的物业管理公司会以营利为目的，追求利润的最大化而不会把维护小区的社会稳定放在首要位置，而一旦出现无利可图的时候，有可能会出现物业公司撤出保障房小区的情况，导致小区出现无人管理的混乱状态

（2）不利于公共资产的维护。物业公司为了尽可能地增加收入渠道，会出现随意出租甚至变卖公共资产的现象，由此引发物业管理公司与小区居民的矛盾，为后续的管理带来隐患

2.4 房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式

这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还可以为住户提供特殊需要服务，由于这类公司依附于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附还是可以的，但从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。此外，这种模式应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。

2.5按照“三合一”组建的物业管理模式

“三合一”模式的优点：首先是居委会参与，可以树立物业管理公司的形象。因为居委会作为我国行政组织的最基本单位，它代表政府，有一定威信。其次，容易与政府各部门协调。居委会可以代表物业管理公司与政府各职能部门进行协调。因为居委会对街道、政府较为熟悉，协调较为容易。最后，居委会与物业管理公司在行政、经济上分工明确，小区行政管理由居委会承担，经济上由物业管理公司解决并支持居委会开展工作。

这种模式的弊端：

一是领导体制不顺。居委会主任由上级街道委派，物业管理公司经理是企业法人，当两者工作发生矛盾时，到底谁服从谁?没有明确规定。

二是存在权利与义务不符。对于居委会来讲，经费上得到物业管理公司的支持(有些居委会工作人员还得到了一份补贴)，应该承担物业管理公司的一部分工作，但事实上，很多物业管理公司认为居委会权利要得多，义务承担得少，容易产生

三是产生了新的政企不分的局面。物业管理公司作为企业，自负盈亏;居委会作为国家基础行政组织，则以行为利益为重，企业利益与行政利益常发生冲突，领导又常和稀泥。

四是物业管理中出现重大失误。业主把物业管理公司告上法庭时，由于体制不清，许多物业管理公司经理还兼任居委会主任，就出现业主状告政府(居委会主任代表基层政府)的被动局面。

六结语

在我国物业管理领域，业主逐渐由被动的消费者转变为主动的决策者，角色也开始由冲突型向建设型转变。业主在管理活动中将承担越来越重要的职能。物业企业必须不断提升专业服务水平才能更好地满足业主需求。

参考文献：

[1]广西壮族自治区物业管理条例[J].广西城镇建设,2020(08):8-42.