浅谈房地产项目工程监理的工作要点

浅谈房地产项目工程监理的工作要点

李光坤

青岛东方监理有限公司  山东省青岛市黄岛区  266400

摘要：文章首先阐述工程监理核心概念和内容，之后分析工程监理在房地产项目中的应用要点，最终得出结论：需做好监理人员配置，定期汇报工程实施情况，掌握施工现场施工条件，与施工组织设计技术交底，并做好施工项目的质量监理、进度监理、现场监理、监理验收，才能不断提高施工项目安全性。

关键字：工程监理；房地产项目；质量监理；工作要点

工程监理能有效提升房地产项目施工质量和施工效率，在第三方监理公司运作下，能有效解决建筑单位自身对建筑选材与设计管控不严格、施工现场人员组织结构不合理、对重点部位质量控制不全面等问题。故文章展开以下分析，以房地产项目工程为例，总结监理要点，旨在进一步发挥监理工作在房屋建筑中的作用。

1.工程监理核心概念导读

工程监理从本质上讲就是指应该在房地产项目实施的前、中、后期，为有效控制施工质量和施工效率，在施工前控制建筑所需原材料、半成品质量，检查并保证施工机械设备质量，控制所订购货物质量，复核建筑施工组织设计及施工方案，审核建筑项目开工报告；在施工过程中严格控制项目工序，监督和检查施工作业过程，必要时审核质量资料和质量控制图表，对项目的隐蔽工程进行验收，分析组织质量信息反馈内容；在施工后期，组织工程项目的试运行，审核有关工程质量相关文件，做好单项工程质量验收，组织工程项目试运行，做好项目竣工图审批。

2.工程监理在房地产项目中的应用要点

文章主要以某住宅楼项目为例，该项目总建筑面积16万平方米，由大型商业中心、高层建筑和中高层建筑组成，最高33层，项目计划工期为36个月，工程设计合理使用年限为50年，共分三期开发。由于本次施工建设周期长，建设面积大，所涉及范围广，因此为有效提高施工安全性，提升施工验收质量，引入第三方监理公司，形成承包人+监理+业主的三方管理体系，在工程项目施工前中后期，监理要点如下：

2.1监理人员配置

在本次项目中，设置总监理工程师，定期汇报工程实施情况，协同公司工程部组建监理组机构，接受公司关于项目情况的各项检查，明确公司实施项目总体目标，协调与甲方及其他各方面的关系，制定工地监理工作制度，督促检查监理工程师履行其职责，负责审批施工组织设计，并控制工程总进度。下设专业监理工程师，了解项目整体实施情况，参加设计交底和图纸会审，审核检验进场材料、设备，对隐蔽工程质量检查验收签认，同时参加质量事故处理方案认定，督查施工现场环境保护和文明施工。造价监理工程师主要巡视施工现场，制定投资控制实施计划，掌握工程进度情况，做好分部工程的计量验收，建立健全工程投资控制业务台帐。安全监理工程师主要检查特种作业人员上岗资格是否符合要求，安全设施验收手续是否符合规范，对已经检查出的安全隐患，通过书面通知方式告知施工单位，如果单位拒不整改或暂时停工整改，可向建设行政主管部门报告。旁站监理员主要完成专业监理工程师交办的任务，负责工程计量，及时报告现场发生质量事故情况。

2.2质量监理

在房地产项目实施之前，监理人员对施工图纸进行会审[1]。由施工单位提交开工申请报告，掌握施工现场施工条件，与施工组织设计技术交底，对工程所需原材料、半成品、配件型号、数量、规格进行复核和验收，必须检验原材料出厂证明、技术合格证或质保书，对施工场地轴线、高程、标桩等进行检查。在施工过程中，对人、机、料、法进行监理，合理控制施工过程中材料损耗，加强施工测量的精细化监理，监测施工场地测量控制网，测量竖向垂直度，复测周边环境变形，尤其在深基坑施工环节，需对结构表面轴线、断面尺寸进行验收。对于房地产项目中的土方工程，监理工程师应该做好旁站观察，检查底板与地下室墙接缝，在现浇钢筋混凝土结构工程中，通过现场检查、量测、旁站，查验试件强度，尤其是钢筋接头、焊包、弯折，检查预埋件位置、数量、锚固，在隔墙砌筑工程中检查水平灰缝厚度，测量拉结筋和拉结带位置、长度，在预制构件安装环节，复核标高垂直度、平整度。在地下防水工程中，通过旁站监理保证木平整方正、翘曲，铝合金门窗缝隙严密，开关灵活，屋面工程无开裂、无翘边，安装牢固、接头严密，找平层厚度、坡度与前期设计一致，楼地面工程中，通过蓄水检查和现场测量，保证排料规矩、粘接牢固，地漏无积水、无渗漏。

2.3施工现场监理

在施工现场管理中，严格执行工程施工监理规范，在现场进行全过程、全方位监理，保证每一道工序的验收质量[2]。比如，在钢筋加工施工现场监理中，提高钢筋加工质量，I级钢筋用扳子给予钢筋成型，绑墙水平筋时，将整道墙体梯子筋拉线调平，I级箍筋的末端弯钩弯成135º，梯子筋从暗柱边开始设置，通过旁站监理，确保墙体竖向钢筋直径≥16mm，施工过程中水平梯子筋可周转使用，墙体竖向用Φ12水平梯子筋，与墙体竖向钢筋用绑扎丝绑牢。现场监理人员通过旁站监督与检查，为使垫块和钢筋更好地联合在一起，从放线开始检查，保证柱(暗柱)主筋位，以此确保严格按照钢筋绑扎质量控制要点施工，如果绑扎丝头朝向混凝土内部，监理人员应该在旁站时确保所有钢筋相交点绑扎，外露长度为10～20mm，距端头50mm各绑扎一扣，检查施工现场主筋绑扎无松扣、缺扣现象。

2.4施工进度和施工安全监理

监理人员对本次施工项目加强计划管理和安全控制，保证工期目标顺利实现，主要措施为：（1）做好各项动态控制工作，进度计划审批需符合总工期要求，切忌施工前松后紧，综合考虑各种施工影响因素，避免赶工；（2）根据施工招标信息，进行施工阶段进度控制，制定材料和设备供应计划，制定预防工程索赔措施，做好人、料、机转换控制工作；（3）协调有关各方关系，对施工进度进行跟踪，严格按照《施工承包合同》，建立工程进度台帐，开好进度协调会议，按月、按季核对工程进度。（4）建立“预防为主、综合治理”理念，监督施工单位是否落实安全生产培训制度，施工单位是否加强安全生产检查，能否本着“以人为本从严管理”原则，取有效措施做好施工安全风险评定。

2.5验收监理

在施工项目完毕后，对试件以及有关材料，需进行抽样检测[3]。比如：对土工合成材料地基，强夯地基，注浆地基，每单位工程检验数量不能低于3点，基槽每20延长米应有1点，对水泥土搅拌桩复合地基，单桩强度检验时，承载力检验不少于3处，打(压)入桩检验时，灌注桩的桩位桩顶标高至少应比设计时高出0.5m，每浇注50m3必需有1组试件。在验收环节，监理人员还应该保证资料与工程同步，建立资料归档制度，随时收集施工单位报验材料（在计算机内建立监理管理台帐），及时上报项目监理部存档备查，根据规范基本要求认真审核资料，应按单位工程项目进行分类存放，以此提高监理质量。

结束语：综上所述，房地产项目本身具有建设周期长，建设面积大，所涉及范围广的特点，因此为有效提高施工安全性，提升施工验收质量，需引入第三方监理公司，对本次施工环节进行监督与管理。故监理人员应该优化人员配置，掌握工程进度情况，做好分部工程的计量验收，做好旁站观察，确保施工现场人、机、料的有序性，通过现场检查、量测、旁站，查验试件强度，做好各项动态控制工作，进度计划审批需符合总工期要求，对试件以及有关材料进行抽样和验收，以此提高整个工程项目的质量和安全。

参考文献：

[1]冯驰.从《安全生产法》浅议工程监理单位安全生产管理责任[J].建设监理,2023(01):50-53.

[2]李晓芬.后疫情时代工程监理企业人力资源管理工作的应对思考[J].建设监理,2022(09):35-37.

[3]张静,陈雪万,吴连飞,方鼎元.白鹤滩水电站左岸地下厂房建筑装修工程监理三大目标控制措施[J].人民黄河,2022,44(S1):130-132.