房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用探究

房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用探究

1杨颖,2胡丛

徐州凯蓝嘉置业有限公司  江苏徐州   221000

徐州新彭美高置业有限公司  江苏徐州  221000

摘要：本文通过分析房地产成本管理中成本造价全过程的控制形式，希望可以针对相关企业的工作目标了解房地产生产项目的特征，合理的规划生产流程，做好组织管理监控等工作，使产品的质量得到改善。对相关建设企业而言，也能够获得更多的经既收益，使得房地产的成本管理效率得以提升。

关键词：房地产成本管理；成本造价；全过程控制

在中国的房地产项目当中，进行成本控制是提高相关建设企业经济收益的关键工作内容。在具体操作的过程中，相关工作人员应当秉持着成本造价全过程控制的理念，从而认真分析项目费用的支出，同时也要将其与质量控制、进度控制、安全控制等工作进行协同处理，使房地产工程项目的建设品质得到改善。

一、房地产成本管理的概述

近些年来，我国房地产领域的发展范围逐渐扩大，相关工程项目的建设水平也逐渐提高，国家对房地产领域的管理却仍旧存在许多问题。为了跟上房地产行业的发展速度，在进行生产建设的过程中，应保证资金链的完整，合理进行成本管理操作。当前国内房地产企业越来越多，市场竞争压力也变得越来越大，房地产企业进行项目建设时，所支出的土地费用也越来越多。除了地皮问题之外，在房地产产品的生产过程中，还要考虑居民收入和房子价格之间的关系。所以整体而言，进行房地产项目的生产操作存在极大的难度[1]。

二、房地产项目中的成本管控现状和问题

2.1未能充分意识到在项目设计阶段成本管理的意义

在房地产项目的建设过程中，成本控制是项目管理的核心内容，尽管项目决策阶段的支出占整体投入度的比例极少，但在项目决策阶段，其成本控制的形式会决定后续项目资金支配的形式，会影响到90%以上的成本控制工作。在现代化住宅项目的设计过程中，只有确保设计方案的科学性和合理性，强调技术和经济的有效结合，才能够体现出项目在设计阶段成本管理的优势，避免“重技术、轻经济”的现象出现。最终，在项目施工时能够合理支出成本，达到资源优化配置的目的。

2.2系统的过程监控体系尚未有效形成

当前在进行房地产项目的建设过程中，有不少企业一味的降低成本，以至于项目的建设质量存在许多问题。且部分企业通过分包的形式进行建设操作，分包工程施工企业与工程项目的承包单位之间往往存在人员支配、资金保障等方面的问题，这也使项目的成本管理工作存在极大的难点。系统的过程监控体系在设置方面也会存在诸多矛盾，以至于项目难以有效进行操作，相关成本控制内容也不够全面。

2.3成本监控的方式方法过于单一化

在现代房地产项目进行生产建设的过程中，想要达到成本监督控制的目的，需要对不同阶段的成本支出进行分析，找到合理的资源配置方法。但当前许多建设企业成本监管控制的过程中其使用的方式过于单一化，成本测算部门的专业性交叉，无法了解市场情况和具体公选项目的建设要求，在招投标前期没有做好成本测算工作的准备，以至于成本监控管理的形式失去价值，后期在项目的造价管理时也会存在诸多难点。

三、全过程造价管理的思想和特征

3.1全过程造价管理的思想

在进行项目的全过程造价管理过程中有关人员需要应用专业知识和相关技术手段，合理规划管理模式和工程项目的资金，确保在项目建设的整个周期内能够进行高质量的工程造价操作。全过程造价控制的理念于20世纪90年代提出，其内涵是指借助专业技术手段实现工程项目收益费用、损失、资金等的管理，它要求工作人员能够准确进行工程造价的核算工作，并达到项目建设期间全过程成本控制的目标。

3.2全面造价管理的特点

在工程项目的造价控制过程中，不同流程和环节所使用的费用与明细或存在较大差异。通常项目建设所处的环境相对较为开放，具备着复杂性和多样化的特征，这也导致项目建设过程中存在许多的风险问题。虽然涉及不同的利益主体，但项目在进行具体的操作时需要有不同组织团队进行协同和合作，所以在造价管理的过程中，各项影响因素也会相对较多。

四、全过程造价管理体系在房地产工程项目管理中的体现

4.1项目决策阶段工程造价控制

在项目决策阶段，相关建设方需要进行投资选择，制定资金投入的方式。该阶段的造价管理内容会直接影响到后续工程项目的费用支出情况。在施工中全过程的成本管理与项目决策阶段也非常重要，有关人员需要编制工程技术计划书和项目投资概算，明确项目的建设规模，从而结合相关团队自身的财力情况，对设计方案和施工方案进行完善。在房地产行业中，需要设定相应的建设标准，对建筑物的占地面积、建设模式、配套工程进行分析。同时，相关工作人员也要选择科学的投资估算形式，对各项费用明细进行提前的考量，也对项目的财务情况进行评价，对建设项目的收益能力、还款能力等风险进行评估，才可进行科学合理的决策，达到项目决策阶段的工程造价控制目的[2]。

4.2决策设计阶段工程造价控制

在项目的决策设计阶段，通常以招标形式对设计进行选择招标企业，根据相关投标企业的资质和设计内容从而明确项目的设计方案。此时工程的造价控制主要通过定额设计等形式来决定，有关团队需要严格按照国家审批的初步设计项目任务书和总投资估算值，合理的完成该预算工作。工作人员要严格控制技术方案和施工图纸中的内容，避免其价格设定不符合实际情况的现象出现。要运用价值工程原理来优化设计方案，做好图纸会审工作，从而使工程造价根据合理性，后期在项目的建设过程中也可避免设计变更情况的出现，避免影响到项目的成本控制水平。

4.3施工阶段工程造价控制

在工程造价控制的过程当中，于项目施工阶段需要对相关费用的支出进行监督，它也是全过程工程造价管理中非常重要的环节。有关人员积极组织施工团队，根据项目合同进行工程造价的管理工作，将其与质量管理、工期管理、风险控制等工作进行协同控制。要加强工程施工事中的控制工作，避免设计变更后项目造价管理不明确而带来的费用浪费。在施工中很可能会出现一些无法预料的情况，比如基础土方工程量发生变化，项目建设现场受突发性的自然灾害影响而中断施工操作。为避免这些突发情况影响到工程造价控制的水平，施工团队需要做好预案分析工作，从而尽可能的调控项目的成本。工程造价管理人员需要对各地的材料价格情况予以了解，在预先设定造价控制方案时也能够加入该部分的内容，从而控制好项目的资金，达到动态化管理的目的。

4.4在竣工结算阶段的造价控制

项目的造价管理工作者在进行工程成本管控时，应根据现行的评估标准和国家的有关规定，按照竣工图纸对项目的实际建设情况进行分析，对工程成本进行审核。工程的审计人员除了对工程量的计价原则、工程建设任务、定额计价技术等进行深度理解外，还需确保工程造价计算的合理性。要认真收集各项文件和数据资料，了解项目建设区域的环境情况，判断其是否按照设计图纸进行操作。在有效核实各项费用的前提之下，认真完成审查工作，也可达到竣工验收阶段工程造价管理的目的。相关人员当发现某些数据存在出入时，也要及时联系相关负责人，从而核对费用明细，更好地完成工程造价管理工作[3]。

结束语

综上所述，有效完成成本控制工作，合理进行资源的分配，注重对于物价的整体分析，才可达到高质量建设操作的目的。房地产成本管理亦在合理利用所投入的资金提高项目建设的水平，也能够获得更多的经济收益，以推动相关房地产企业的长远发展。

参考文献

[1]丁静.房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用[J].房地产导刊,2020(5):235.

[2]石建海.房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用探究[J].中国市场,2021(31):73-74.

[3]花宾宾.房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用分析[J].中国房地产业,2020(30):239.