基于业态焕新导向的城市更新景观设计方式——以建湖淮剧小镇二期业态提升策划及景观提升方案为例

基于业态焕新导向的城市更新景观设计方式——以建湖淮剧小镇二期业态提升策划及景观提升方案为例

胡堃

南京三景一装饰工程有限公司 江苏南京 210000

摘要

本论文以以建湖淮剧小镇二期业态提升策划及景观提升方案为例，通过在地性特色业态调研与分析，提出基于业态焕新导向的城市更新景观设计方式，在满足拆迁安置的情况下，尽可能留足纯商业开发空间；在商业空间有限的情况下，精准遴选高价值商业点位，实现业态科学合理布局；在业态配比布局的基础上，实现建筑空间集约高效利用，通过详实的业态分析，给城市更新提供新的借鉴方式。

关键词：商业业态；景观提升方案；项目业态策划；景观设计

1、现状分析

建湖淮剧小镇二期位于建湖县九龙口景区门户区域，毗邻盐洛高速、S233省道，所在的区位是生态保育防洪抗险首冲区，是苏北水乡原住民生活烟火气保留地和淮剧杂技文化体验集中地，也是九龙口度假区商业配套第一空间，对该区域的业态提升及景观提升对于建湖县九龙口景观及片区的传统街巷的城市更新具有重要意义。

该区域的空间景观风貌主要小镇一期建设引水入庭院，基本改变了临水不亲水的情况，目前是东西有水、中间无水，二期建设中主街要做足水文章，引水入院，实现“村在荡中，荡在村中”的特色景观；植物过密过高遮挡视线，需疏绿透湖；一期是青砖灰瓦硬山顶的苏北民居特色，二期建筑风貌差别较大，未来新建建筑延续一期风格，改造建筑进行外立面更新，确保风貌协调。

该区域的业态现状分析上，度假区内住宿业态有一定规模（440间），餐饮规模较小，休闲娱乐、文化体验、零售购物等业态较少，未来需加强对此类业态的引进力度，特色住宿产品较少，未来建议增加具有淮杂文化主题特色的民宿产品，构建多档次梯度化产品体系。

2、焕新商业业态研究

淮剧小镇二期业态研究成熟街区业态构成，梳理盘点文旅市场5大主流业态，持续深化一期策划成果，细分5个大类35个子类。项目参考品牌商家运营标准，出具3大维度开发控制与建议，结合淮剧小镇二期用地情况，从使用面积、建筑层数、院落形态上划定参考范围。

项目以餐饮小吃、零售购物、休闲娱乐、文化体验四大部分出发，立足于具体位置布局，详细策划商业业态，其中餐饮小吃包括了小吃、奶茶甜品、面包烘焙、快餐、中餐厅、异国料理、私房菜、烧烤夜宵、火锅等九个主要门类，结合门类对后续项目进行设计；零售购物包括明信片店、艺术鲜花店、地方特产店、手工艺品店、便利商超、文创产品店、服饰鞋帽店、家居生活用品店、亲子用品店等九个主要门类，后续空间设计布局与门类特色相关联；休闲娱乐包括DIY手工坊、咖啡馆、音乐酒吧、中式茶楼、复合型书店、演艺剧场、理疗SPA、剧本杀、摄影影楼等九个主要门类；文化体验包括了非遗体验场馆、书画院、艺术馆、博物馆四个主要门类。

3、项目策划设计概念及开发模式分析

3.1 项目策划设计概念

项目以“淮剧文化全景体验地”、“湖荡水廊，开怀畅乡”为项目策划及设计愿景，打造了“两主街、一湾、三巷道、双景观环”的设计结构。

其中“两主街”其一为国潮水街，演绎淮剧与国潮碰撞，构建淮杂文化与国潮碰撞的试验场，体现融合准剧博览、时尚创意、生活美学、非遗演艺、美食体验于一体的准剧国潮文化全景体验地；其二为淮味老街，通过老街塑造，体现古早味道，老记忆，旧生活，建设苏北水乡沙庄烟火体验地，打造沙庄原住民集体记忆承载地，旅游赋能下美好新生活创造地，旅游富民福民效益彰显重要板块。

其中“一湾”体现建湖淮剧小镇生态水湾与调性空间完美耦合，风景自留人，建设白昼亲水广场、夜间欢乐水岸、高品质休闲空间。

其中“三巷道”主要通过小镇三条主要巷道，联通老街与水街，怀旧与国潮，新与旧两个时空穿梭连接处，东界巷主要打造为文艺小资，潮玩休闲聚集地；通高-丁字巷主要打造为舒压打卡必来地；九龙巷主要打造为散漫慵懒逛吃空间。

其中“双景观环”主要为两条主要的景观环路串联北环线、南环线回迁安置片区，体现环境美好乡居生活典范，通过美丽乡村改造与人居环境提升，文旅时代下安居生活样板，村民幸福感与获得感集中体现地。

3.2 项目开发内容分析

根据项目收储计划及规划设计，主要将项目开发范围划分为商业开发空间范围、商住混合空间范围、回迁安置空间范围、已收储拆除民居范围四部分，主街作为小镇核心街道，喜鹊湾有天然水湾优势，紧靠南部入口，与临湖高端住宿区，是未来商业价值最高的板块，蓝色斑块界面如未来可以收储或再建，建议植入商业业态，统一风貌，在湿地公园方向游客进入景区的第一视角形成良好的景观视觉。

4、项目业态策划及景观设计

4.1 项目策划及设计内容介绍

在商业价值空间遴选方面，主要通过景观设计对十字路口人流量较大的区域，通过游客分流，体现景观视觉焦点，在广场驻留空间设计上，植入休憩座椅等公共家具，为亲子游乐及游客短时停留，在景观高价值空间上，主要通过对于自然原生风光的维护和在地性塑造，植入趣味互动景观及打卡网红景观，在住宿集中的空间上，针对游客出行必经路径，植入涵盖白天及夜晚的全时场所活动及内容，增加游客印象，对于20分钟的步行休憩点上，植入景观小品节点，补充景观活力，体现消费的高潮点设计。

在景观节点设计上，按照一级、二级、三级节点上分类型塑造，在一级节点上，对于街区主力店、旗舰店，对建筑面积形态要求较高的区域，建议自持或甄选优质品牌合作，凸显核心文化特色，优质品牌引入型，保障景区消费品质；二级节点主要位于一级节点毗邻的重要空间节点，也是建筑设计突出的空间，以成熟商业品牌、本地商家引入为主，体现主力业态入驻空间，高盈利性；三级节点主要位于运营留白区，常换常新，灵活应对市场变化。

4.1国潮水街业态策划及景观设计

在空间景观设计上，以青砖灰瓦硬山顶为主调，以玻璃立面、竹木、亮面不锈钢、 玻璃砖等清透材料凸显时尚感，通过明亮复古跳色形成视觉焦点，通过沿街店招、外摆、景观小品等的设计，将景观构筑物营造街区氛围感。

在滨水景观设计上，尽量选择人工水系，类生态驳岸，蜿蜒曲折；尽量营造出自然的氛围，留足消防通道，明暗渠搭配；独立水系，不连通外河，安装循环净化装备保持清澈，水深平均30-40公分；点缀开阔小水面与趣味水景遗选街道宽阔处、三角区，同时引主街水系入院。

在建筑立面景观风貌效果上，尽量减少整面青砖墙体，青砖可以应用在庭院墙、墙角、柱体、走廊、景观座椅等，窄边框整玻璃，不要过度切割，彩色玻璃、灯光制造视觉焦点，在主街中段两栋建筑中利用彩色玻璃或玻璃砖增设空中走廊，抬高观景视野，丰富空间尺度。通过转角处增加彩色玻璃建筑制造视觉焦点，设计时尚立面融合古朴亭廊，营造古朴建筑外接透明玻璃空间，庭院用青砖镂空或嵌入彩砖、绿植，两栋建筑之间增加观景廊道；设计主街转角或巷口点缀2-3栋国潮风格的建筑，增加视觉表现与张力，通过淮杂主题重点产品利用、景观构筑物、复古颜色、外摆增加时尚感，巷道入口处增加廊架结构，营造氛围感，建筑转角处预留小舞台空间，做好灯光、电路接入准备。

通过鹊迎中式点心铺、水袖夜宴、遇见·西餐厅、绿浦轻食餐厅、玲珑亲子主题餐厅、粉墨美妆馆、淮彩造物坊、蓝笙扎染工坊、花火设计师集合店、戏里戏外定制工作室、主题文创店、九龙喜事主题·建湖婚姻登记处、主题书屋、主题咖啡馆、古彩艺术实验场、主题影剧场等一级节点的详细设计丰富整个小镇的景观设计质量，通过休闲娱乐、文化体验、特色餐饮等的二、三级节点点缀其中，以国潮水街景观设计及建筑立面在地性改造，来促进特色业态空间的落地。

4.2巷道业态策划及景观设计

在巷道业态策划及景观设计上，通过业态织补，灵活留白的隐藏的景观宝藏地的挖掘，主要巷道立面修旧如旧，以青砖灰瓦硬山顶为主调，通过雨棚、窗框、店招、花砖、景观构筑物、绿植、鲜花等的景观元素打造，利用亮色装饰物、绿植营造清新文艺风貌。

在一级、二级、三级业态及景观节点的选择上，本项目结合片区定位，对片区不适合的业态进行调整，提高零售购物与休闲娱乐业态占比。 目前巷子内未招商店铺根据本轮策划进行招商，已招商店铺后期根据策划方案逐渐置换变更。 其中东昇巷位于国潮水街入口处，是街区第一形象视觉焦点，是游客分流的首个节点，区位价值较高。淮剧小镇二期不再会出现和东昇巷尺度、风格相近的巷子，在空间形态上具有唯一性，商业价值凸显。 东昇巷提取淮剧水袖元素进行设计，颇具时尚感。一期策划中小吃餐饮的定位与街巷风格不一致，建议导入更高品质业态，杜绝重餐饮。 在人流聚集处，景观良好的空间上，形成4处一级节点；在小广场快速聚集人气的特色景观区域以及时尚打卡点，形成3处二级节点；10处三级节点在单体建筑面积小、开放性较差、业态导入弹性空间内进行布局，植入景观小品设计。

4.3喜鹊湾业态策划及景观设计

在喜鹊湾业态策划及景观设计上，通过生态水湾与调性空间完美耦合，风景自留人，塑造生态亲水感、文艺清新范、留人慢空间、热闹夜水岸。

总体业态的选取上，以住宿餐饮、休闲娱乐为主，水湾景观形态呈收紧口袋状，塑造空间相对舒朗，留足广场停留游乐的景观空间；建议小鹊幸广场选址西南侧，游客从南侧次入口进入会形成；塑造良好景观面，依据地势高差做微地形，植物以低矮灌木、水生植物、花卉为主，保证视觉无遮挡；增加设计游船移动舞台，利用水面倒影达到光影效果，在建筑设计上，建议点缀个别体量不大但设计感十足的建筑。

通过蓝桥淮剧主题民宿、喜淮娃娃亲子客栈、小确幸餐酒吧、时光宝阁等区域营造一级景观节点，通过二级及三级景观节点的点缀，营造喜鹊湾特色的景观氛围。

4.4淮味老街与南环线业态策划及景观设计

在淮味老街与南环线业态策划及景观设计上，通过淮味老街——古早味，沙庄原佳民集体记忆承载地的塑造，在空间上相对紧凑，修旧如旧，凸显原乡感，以青砖灰瓦硬山顶为主调，在景观营造上突出年代感，再现沙庄旧时生活店招、摆件、景观小品营造上凸显旧时滤镜感，在建筑空间提升及利用上，结合上住下店、围合院落、前店后坊，塑造商业空间与居住空间相结合，街巷与院落相结合的特色主题特色淮味老街，通过店招、装饰物、灯箱、构筑物、雨棚、外摆等的设计，丰富细节，营造氛围，风格统一，但不雷同。

通过南环线景观设计打造美好乡居生活典范，在南侧景观环线，注重景观风貌打造，修旧如旧，以青砖灰瓦硬山顶为主调，屋外院内装点绿植鲜花，四季花开。

在淮味老街与南环线区域，尽量脱离单纯场景还原或展示的形式，尽可能与业态活动相结合，加强与游客的联系互动布置一级、二级、三级景观节点。

论文配图：

1. 建湖淮剧小镇建筑景观及开放空间建成后效果意向示意

2. 建湖淮剧小镇建筑三级景观空间划分示意

3. 建湖淮剧小镇业态空间划分示意