基于新条例下被征收房屋承租人的权利分析

基于新条例下被征收房屋承租人的权利分析

陈伟俊

广州金鹏律师事务所 广东广州 510660

摘要：在拆迁过程中，房屋承租人也是重要的权利群体。目前，我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中缺乏对承租人合法权益的保障，致使房屋所有权人和房屋承租人存在权利纠纷不断，严重制约了征地工作进行，间接危害社会稳定。本文分析了房屋征收过程中承租人权益保护的必要性，提出条例的不足之处，并提出被征收房屋承租人的权利保护，以期能够为相关工作者提供借鉴与帮助。

关键词：新条例；房屋征收；承租人

前言：在拆迁中，房屋的承租人必须承担拆迁的责任，而他们也应当享受与责任相对应的权利，但是现在，房客的地位和权益保障却相对缺位。在当前的立法、执法和司法过程中，如何保护房屋承租人的合法权益，解决因其权利保障缺失而引发的社会矛盾，是一个重大问题。

1 房屋征收过程中承租人权益保护的必要性

在房屋出租过程中，由于产权人已经将自己对该房屋的某些权利转让给了承租人，因此在接受该权利的过程中，应当得到法律的保护。如果因为公益原因而被征用，被征用房屋的损失最后都要由承租人来承担并不公平[1]。拆迁并不以获得房屋的产权为目标，而是将被征收的房屋进行再开发和使用。大多数时候，土地征收仅仅是地方政府实现目标的一种必要手段，其本质在于收回建设用地使用权，消除国有土地所有权的合法负担。在这样的情况下，在拆迁过程中，如果不能保障被拆迁人的合法权益，他们无法顺利搬走，从而使土地的使用权无法收回，以致于无法达到公共利益开发的目的。

2 《国有土地上房屋征收与补偿条例》的不足之处

《征收补偿条例》第10、11条对征收补偿方案和旧城改造的听证程序进行了明确规定，使相关制度得以法条化。但是，《征求意见稿》中关于征求意见的主体不明确，征求意见的反映功能不明确，“多数被征收人”和“涉及被征收人数量众多”的定义缺乏量化指标，规定不够细致，可操作性有待增强，再加上它废除了二次征求意见中关于征收补偿方案的专家论证，使公众征求意见和听证的过程在实践中产生了可操作性上的质疑[2]。

相对于《拆迁条例》，《征收补偿条例》将第一条中的“拆迁主体”改成了“被征收房屋所有权人”，前两次征求意见时，都是指被征收人，但最终草案却是指被征收房屋的产权人，这意味着，征收的主体仅限于政府和产权人，排除了房屋的承租人。在实际生活中，有很多的公有或集体所有房屋的承租人和商业房的承租经营者，前者通常没有购买或承租市场价房屋的能力，而后者通常也会对其商业房进行大量的资金或设施设备投资。租赁权的用途是指出租人对其所租赁的房屋拥有使用权和利益权，对于被征用的房屋，可以请求安置补偿，所以对房屋出租人的法律身份进行厘清是非常必要的。然而，因为房屋租赁权是一种债权，而不是一种用益物权，它的法律地位决定了承租人在征收法律关系中的法律地位是从属性的，所以，它的行使必须依赖于房主，加之我国现行《征收补偿条例》对此的规定不够完善，使得实际操作中，承租人的合法权益受到损害的情况屡见不鲜。

3 基于新条例下被征收房屋承租人的权利保护

3.1 向房屋所有人主张权利

3.1.1 合同约定明确

租赁合同是买卖双方提出要求的重要根据。在订立合同时，应当严格、规范，以防止由于合同的疏忽而使承租人遭受不应有的损害。承租人应该提高自己的风险防范意识，在租期内，对可能发生的事情都要进行明确规定，其中就包括房屋征收的情况，而且要仔细考虑征收补偿范围、补偿标准、征收补偿款分割比例等重要的问题，用合同的方式来明确双方的权利和义务，明确承租人和出租人双方责任，降低出现争议的概率。首先，在签订租房合同的时候，就应该考虑到被征收安置的可能性，并对双方的权利和义务进行约定，特别是要对被征收后的损害进行赔偿，这样才能做到有备无患。可以就承租人的装饰、装修部分的补偿、搬迁补助和临时安置补助、停产停业损失补偿、县级政府的奖励部分等进行约定。其次，在已开始执行的租赁合同中，在原有协议中未对房屋征收补偿费作出规定的情况下，应当尽早签署补充条款，对房屋征收补偿费作出规定，使承租人能够得到相应补偿费。

3.1.2 积极行使程序性权利

《征收补偿条例》对城市旧城更新改造中征收补偿的公众意见征集和听证等问题做出专门的法律规定。虽然，这个程序并没有对征求意见的主体进行详细的说明，也没有对征求意见的反映功能进行详细的说明，但从立法的初衷来看，房屋承租人可以作为“公众”或者“公众代表”参与到这个过程中，从而为他们的表达和合法权益打开了一条“绿色通道”。因此，承租人不能忽略这一程序权利，否则在拆迁的初期就错过了这一权利。其次，以利益相关方的名义，主动参与诉讼。虽然《征收补偿条例》确立了“案外人”的地位，使其权利的救济途径受到了一定的限制，但同时也对其赋予了相应的责任，使其与征收、补偿决定之间具有合法的利益关系[3]。因此，在房屋所有权人以被征收人的名义对征收决定或者补偿决定提起诉讼的时候，房屋承租人应该申请作为“有独立请求权的第三人”，主动参与到诉讼当中，以自己的名义来主张自己作为承租人在房屋征收中的权益。

3.2 向房屋征收人主张权利

虽然《征收补偿条例》在法定救济条款中将承租人排除在外，但承租人仍可以根据《行政诉讼法》和《行政复议法》等法律规定，在被征收的过程中，向行政机关申请行政救济。无论是《行政复议法》还是《行政诉讼法》，均对当事人的合法权利受到侵害的情况下，均给予了当事人复议与行政诉讼的权利。同时，对被侵害的房屋，按照《行政复议法》第29条的规定，承租人可以向行政复议机构提交行政补偿申请，也可以由复议机构在做出复议决定时，依法对该房屋进行处置。此外，《行政诉讼法》第67条、68条还规定，承租人有权向政府或法院提起诉讼，如确系被征用人所致，则应由政府或其征用机关承担补偿责任。上述有关规定，为承租人的权益提供了保障，房屋承租人可作为原告，直接提起诉讼，要求被征收人按照法律法规进行补偿和赔偿。

结论：保护好被征地拆迁人的合法权益，是我国征地拆迁工作中的一个重要课题，也是《征收补偿条例》实施过程中必然会遇到的问题，而如何正确处理并使之获得各方的认可，既要通过各当事人合作，也要通过立法机构在制度内容上改进，更要通过执法机构的有效职责来保证，这样才能真正实现“为人民谋福利”，确保房屋征收补偿工作的顺利开展。

参考文献：

[1]陈石磊,宋莉欢.房屋承租人无权分割征收补偿款[J].人民司法,2022(29):59-61.

[2]马育红.房屋征收补偿语境下融资租赁承租权的对抗效力[J].社会科学,2021(03):78-86.

[3]曾荣晖,裘蓉芳.城市更新背景下的承租人权益保护机制研究[J].法制博览,2019(29):111-113.