老旧小区改造实践与城市更新思考

老旧小区改造实践与城市更新思考

付丙阳,杨飞,薛建房,徐耀祖,唐文斌

中国建筑第八工程局有限公司

摘要：在现阶段的城市中，老旧小区的改造问题越来越受到重视。老旧小区改造作为城市更新的重要环节，有利于提高居民居住品质、提升城市风貌、完善城市治理。在加强政策引导、落实融资细节的基础上，政府应坚持因势利导，整合资源，切实提供老旧小区改造可复制可推广的融资经验和做法。本文就老旧小区改造实践与城市更新进行研究，以供参考。

关键词：老旧小区；改造实践；城市更新

引言

我国许多城市中都存在老旧小区，由于早期施工技术落后，并且建设时间较久，在环境因素作用及长期使用过程中，燃气管道材料老化，很容易出现管道安全隐患。为充分保障老旧小区的燃气管道安全运行，消除隐患，应当开展相应的改造工作。改造中不仅要采用先进的管道施工技术，还要完善后期的管护措施，以此确保老旧小区居民使用燃气安全，维系社会和谐稳定。

1城市设计对于实现城市高质量发展具有重要的意义

相关学者提出要强化都市文化的精华和形象，突出都市的品牌特征。建设城市地标以及特色区域徽标，将城市文化符号和文化标志大量纳入城市文化中，把城市“家具”作精作细，在城市公共设施中加强城市文化标志和标志的运用，塑造有地域特色的地标，规划布局博物馆、美术馆、群众体育活动等城市“大件”，树立城市品牌。以此为依据，进行城市景观与个性特征的塑造，以凸显其特征；以都市设计的方法，对重要地点进行高水平的规划与设计，强化生态湿地的环境质量，精心塑造一张“城市名片”；充分体现了都市特色，形成了“望山见水”的总布局，从整体上提高了景观和城市的整体面貌。

2老旧小区改造实践与城市更新思考

2.1总平面布局

改造工程与相邻既有建筑之间的防火间距不满足现行消防技术标准要求时，建筑相邻外墙的耐火极限之和应不低于3．00h。当建筑外墙上需开设门、窗、洞口时，应设置不可开启或火灾时能自动关闭的甲级防火门、窗。

2.2鼓励政策性银行加大支持力度，提供低息贷款

老旧小区改造体量巨大，涉及拆迁、安置、改造等多个环节，政策性银行由于其特殊的经济目的和经营方式，具有融资成本低、期限长、额度高的特点，与老旧小区改造的资金需求非常匹配。政策性银行业务范围涵盖改善居民居住条件，老旧小区改造作为政策性保障性住房的重要组成部分，其贷款可用于老旧小区居民安置（棚改）、住房修缮（改建、扩建、翻建）、征地和相关配套设施建设等。相对于商业银行，参与过棚改项目的政策性银行在制度设计、操作流程和政策保障方面更具经验。目前介入模式主要是由政府成立项目公司向政策性银行融资，通过出售土地、自持经营和合作开发等方式取得经营性现金流，偿还贷款；其中，项目公司拥有相对完善的资金平衡制度，可以通过整合其他地块、调整规划、支配自由现金流和转移容积率等方式实现项目平衡，同时市、区两级财政可以通过直接注资的方式增强偿债能力。该模式能够有效解决目前老旧小区改造中存在的抵押物不足和回款周期长的问题，同时资金实行封闭运营，收入优先偿还本息，保证了资金安全。

2.3合理规划和设计

在城市老旧小区改造中，合理的规划和设计十分重要。首先，要全面调查和分析小区的现状，了解小区的历史、人口结构、用地情况等。其次，要根据调查和分析结果，制订详细的改造方案和规划。（1）合理分配用地和楼面积。在规划设计过程中，需要充分考虑小区各功能区域的需求，如公共服务区、商业区、停车区等。统筹分配用地和各功能区域的面积，达到最优化的利用效果。（2）注重绿化和景观设计。采用绿色屋顶、立体花园、垂直绿化等手段，增加绿地和景观面积。根据小区的特点和需求设计独特的景观元素，如小品、雕塑等，营造独特的文化氛围。（3）改善交通和道路环境。可以设置自行车道、步行道，增加人行道宽度，同时改善道路环境，增加绿化带和公共设施，提高行人和车辆的通行效率和安全性。（4）设计合理的建筑结构和布局。采用钢结构、轻型建筑等新技术，提高建筑的可持续性和节能性。同时，需要考虑建筑的通风、采光和保温等问题，以提高居住舒适度和环保性。（5）注重节能和环保。采用太阳能、风能等新能源技术，提高能源利用效率。同时，采用节能材料和设备，减少能源消耗和污染排放。

2.4城市更新层面

老旧小区改造是城市更新的一个关键环节，而在这一过程中，也引起了人们对老城区的重新规划和思考。通常单个小区很难独立完成整个社区的构建，而城镇更新工程则能够将多个老城区与城市的公共服务结合起来，形成一个整体的社区，能够很好地解决单个居民点的“服务设施”短缺的问题。利用室外活动场所及文化设备进行更新，达到社会生活和社区的文化再生。城市的再生，既是对城市的物质和生态的改造，也是对城市功能和活力的复兴。通过文化、体育和景观功能的注入激活了城市的社会功能和休闲功能，使其在文化、体育、景观等方面得到充分发挥。

2.5电气工程

1)配电线路应按规范进行设计和敷设。在有可燃物的闷顶、吊顶内敷设电路时，应采取穿金属导管、封闭式金属槽盒等防火保护措施。开关、插座和照明灯具靠近可燃物时，应采取隔热、散热等防火措施。2)老旧小区整体改造时，应执行现行国家工程建设技术标准。小区内用电荷载与供电线路不相匹配时，应对线路整体设计更换。

2.6景观提升

遵循场地现状，对现状破损的道路、活动空间进行改造，增加合理的活动场地，改造前社区缺乏具有活力的儿童空间，改造后使用具有缤纷色彩的广场透水铺装，结合简易而灵活的游戏设施，为孩子们提供游乐场所。同时对小区绿化进行提升，适地适树，选用适应本地环境条件、生长稳定、观赏价值高和环境效益好的植物种类;注重功能，海绵设施中的植物应结合净化目标，选用对污染源有效净化，且既耐水湿又耐旱的草本及花灌木植物种类，同时兼顾美观，提高景观效果。如下沉式绿地适用植物有小叶蚊母、海滨木槿、红叶石楠等，这些植物根系发达，净化能力强且耐短时水淹，并有一定抗旱能力;雨水花园适用植物以乡土草本地被植物为主，宜选用易维护、耐淹、耐旱的植物，如水杨梅、千屈菜、泽泻、美人蕉、菖蒲等。

2.7增加居民出资比例，建立科学共摊机制

老旧小区改造如果仅依靠政府和社会资本投入，将无法形成改造模式的良性发展。新一轮改造试点工作方案明确要求结合不同改造内容，按照“谁投资、谁受益”的原则建立改造资金政府与居民合理共摊机制。在实施过程中，满足居民基本生活和安全需求的项目政府应重点支持；满足居民改善性生活和便利性生活的项目，根据老旧小区基础设施条件、居民收入水平和费用承担能力，制定居民出资比例，通过直接出资、住宅专项维修基金、个人公积金提取、投工投劳和捐资捐物等方式实现；对于提升类项目，应先征询居民意愿，按照“谁使用、谁付费”的原则，通过商品和服务的使用付费来弥补前期改造成本。

结语

老旧小区普遍存在绿化率低、植被单调、黄土裸露、植草砖破损、缺乏维护、绿化空间与休闲空间缺少结合、绿地缺少生态功能等问题。在老旧小区改造中，应顺应“低碳、生态”的城市规划建设理念，融合海绵城市理念，在改造过程中也利用透水混凝土、下沉式绿地等“绿色”措施组织排水，以“慢排缓释”和“源头分散”控制为主要设计理念，最终将小区建设成“自然积存、自然渗透、自然进化”的“海绵体”，有效缓解小区内给水问题，进而提高小区整体的环境品质，提升群众获得感、幸福感。

参考文献

［1］庞凤芝．新形势下城镇老旧小区消防安全改造工作要点［J］．消防界(电子版)，2021，7(5):78－79．

［2］蒋鹏飞．城镇老旧小区消防工作探讨［J］．住宅产业，2021，246(7):33－35．

［3］秦廷杰．老旧小区改造消防问题探讨［J］．重庆建筑，2022(增刊1):274－275．