房地产开发项目成本控制的要点分析

房地产开发项目成本控制的要点分析

刘鹤

苏州工业园区苏相合作区开发有限公司

摘要：随着近年来国家关于房地产领域系列宏观调控政策的出台，一定程度上我国房地产企业的利润空间被缩减，加之激烈的市场竞争，房地产企业经济压力逐渐增加。从成本方面实现控制，能在成本最小化的基础上实现房地产企业利润空间最大化，也是市场经济环境下，房地产企业增强自身竞争实力，求得生存和发展的有效方法。本文简要阐述了房地产开发项目成本控制价值，分析了现阶段房地产开发项目成本控制过程中存在的问题和不足，并以此为参考总结了房地产开发项目成本控制要点。旨在有效推进房地产开发项目成本控制，以科学、合理的成本控制的措施助力房地产企业健康、可持续发展。

关键词：房地产；开发项目；成本控制；要点

引言

多年以来，我国的房地产行业确实在我国国民经济增长方面发挥了重要作用。但是随着市场房价突飞猛进的增长，也一定程度上背离了市场发展规律，引起了一系列不良社会反应。因此，国家“出手”进行了一定程度干预。房地产开发项目实施成本控制，不仅能增强房地产企业竞争实力，拓展房地产企业利润空间，也符合当前时代背景下市场发展规律，是房地产行业健康运行的必须。

一、房地产开发项目成本控制价值

（一）维持房地产企业正常运转，保证企业利润空间

我国城镇化进程不断加快，人们的住房要求随着生活水平的不断提升而提高，这也推动了我国房地产业的不断发展。目前房地产已经成为我国国民经济的支柱产业之一。房地产行业的健康发展对我国社会和经济的健康发展有着至关重要的作用。但也因为房价的不断攀升，人们怨声载道，国家也出台了一系列相关政策对房地产行业实施宏观调控，将房价控制在一定范围内，这也在一定程度上缩减了房地产行业的利润，增加了房地产企业的经济压力。在这种形势下，房地产企业为了维持企业正常运转，保证企业利润空间，必须关注房地产开发项目的成本控制。

（二）推动房地产行业健康、可持续发展

房地产开发项目涉及环节较多，工程建设周期长，关注成本控制，针对性解决成本控制过程中存在的问题和不足，才能合理、有效控制成本，推动房地产行业健康、可持续发展。其一，房地产开发项目成本控制有效性也是一个企业竞争实力的体现，有效的成本控制不仅能拓展企业利润空间，还能将有限的资金合理应用于企业宣传，拓展市场业务渠道等方面，这些都有助于树立企业社会良好形象，增强企业社会竞争力。其二，房地产开发项目进行成本控制能扩大房地产企业利润空间，给企业更大的盈利可能。企业都是以经济利益为最终出发点的，在市场竞争日益激烈的市场环境里，房地产企业获利空间更小，如果能通过成本控制实现企业利润最大化，减少房地产开发项目投入成本，这是众多房地产企业所追求的。其三，房地产开发项目为了有效控制成本，也会关联房地产企业管理体系，不断优化企业管理体系，强化管理，以控制成本，这些都将有助于房地产行业健康发展。

（三）促进资源优化配置，提升房地产企业管理水平

通常情况下，房地产企业都是比较大的企业，内部管理层次多，结构复杂。成本控制也属于企业内部管理结构中的一环。房地产企业对于开发项目成本控制的重视程度越高，企业优化改革范围更大，管理水平也会随之提升。在房地产开发项目进行过程中，每一阶段的每一环节都会涉及一定资金流动，这也是成本产生的过程，因此，成本控制会贯穿于房地产开发项目始终，有助于整个开发、施工过程的资源优化配置，促进企业资源得到最大化利用[1]。

二、房地产开发项目成本控制中存在的问题和不足

（一）房地产开发项目成本控制过于集中

房地产开发项目周期长，环节多，每一环节都会存在资金流动，因此成本控制会贯穿房地产开发项目始终，体现在项目开发的每一环节。但有调研显示，目前，房地产企业成本控制主要体现在施工成本控制方面，导致开发项目成本控制出现集中化情况，影响成本控制实效。另外，部分房地产企业成本控制关键点把握不科学，有的企业会为了一味追求成本的最低化，缩减在项目设计环节的成本支出，试想如果在设计环节压缩成本导致设计“偷工减料”，设计质量不高，直接会把压力给到后续的施工环节，既有可能会大幅度造成后续施工环节成本上升，且无法控制。所以，房地产开发项目成本控制不能集中化，尽量要科学，体现在项目开发的每一环。

（二）重成本控制而忽视项目进度

房地产开发项目成本控制应该与项目进度步伐保持一致。如果只重视成本控制，不关注项目进度，最终也会为了顺利竣工出现成本大量增加情况。并且，房地产成本控制是一个动态发展的过程，每一环节支出不同，情况不同，成本控制力度不同。如果成本控制与项目进度不一致，可能会导致项目无法如期竣工。一方面，拖延项目交付时间就代表房地产的销售时间会增加，企业背负银行贷款的时间也会增加，同时，贷款利息也会增加。另一方面，房地产开发项目延期交工，工人成本也会上升。所以，成本控制要关注工程开展全过程，结合开发进度实施针对性成本控制才能切实发挥成本控制实效。

（三）成本控制过程中出现项目建设质量问题

企业都是以利润最大化为经营和发展目标的。部分房地产企业单纯为了实现利润最大化会盲目进行成本压缩，导致房地产工程出现质量问题。比如，房地产企业为了压缩成本，在施工过程中选择使用更经济性但质量较差的建筑材料，就会直接影响房地产项目质量。甚至，不合理的成本控制方法有时不仅不会缩减成本，反而会起到反作用，造成隐形成本上升。在房地产项目设计阶段的成本缩减、在房地产项目主体结构搭建方面的成本缩减，都有可能会造成房地产开发项目出现更大问题，需要用大量资金进行弥补。所以，因盲目成本控制导致的房地产开发项目建设质量问题不仅不会缩减成本，还可能增加成本投入，甚至给房地产开发企业带来不必要的经济损失[2]。

（四）开发项目各阶段的成本控制系统性不强

上面有提到，房地产项目开发周期长，环节多，一环紧扣一环，每一环的成本控制情况都有所不同。这也很大程度上会导致房地产开发项目不同环节间成本控制出现脱节情况，影响成本控制效果，不能最大化实现成本控制。如果在成本控制方面，各环节之间协调不畅，不仅会导致出现问题时，相互之间互相推诿，导致问题无法及时有效处理，还可能会因为各利益主体为了自身利益最大化，将问题遗留到最后，导致成本控制实效。还有一部分房地产企业，重视施工阶段的成本控制，忽视设计阶段、招标阶段成本控制，导致因各阶段成本控制脱节，影响成本控制深度，使得房地产开发项目成本控制不能达到预期。由此可见，把握房地产开发项目成本控制要点至关重要。

三、房地产开发项目成本控制要点

（一）房地产开发项目前期成本控制要点

1、合理进行项目投资分析

关于房地产开发项目的投资决策，直接影响所有后续进程。科学合理的决策能为后续工作提供相关参考，指明方向。关注房地产开发项目的可行性研究，对市场、经济、技术等方面有科学预判，结合开发项目实际情况做项目的可行性进行评价，判断项目经济角度是否可行、技术要求是否能达标。在此基础上，优选房地产投资预案。确定投资前，要对市场上的类似产品有一个市场定位，对该项目未来的消费人群、基本市场销售价格有一个预判。不仅如此，还要充分调研该房地产开发项目所在地的土地市场价格、建筑材料市场价格等等。综合以上调研信息对该房地产开发项目的总体投入做大概估算，再对比自身实际情况，最终确定该房地产开发项目的投资可行性。在确定该房地产开发项目切实可行的基础上，再结合该项目实际情况，优选开发方案。

2、关注土地竞拍阶段的价格控制

对房地产开发项目进行开发时，项目地理位置已经确定，也就是这部分的开发成本已经明确，及时后续开发过程中有其他变更，这部分变更的可能性不大，且变化也不会很大。因此，项目前期，竞标前就要做好这部分成本控制，争取从土地入手，以最小的成本获取最大的利润空间。

3、关注项目设计阶段的成本控制

房地产开发项目前期，除了土地成本控制是“大头”，设计成本控制也不能忽视。设计工作对后续工程造价、施工质量会有较大影响。房地产企业可以成立专门的设计监理部门，尤其关注设计方案，不仅要依靠设计人员强烈的责任心和专业能力提升设计方案质量，实现设计成本控制，还要依赖监理部门，发挥监督和制约作用，最终获得最佳房地产开发项目设计方案。通过加强审理力度，能有效避免后续设计改动，造成不必要的成本增加[3]。

（二）房地产开发项目施工阶段成本控制要点

1、重视招标，完善招标体系

对招标文件编制人员高要求，既需要相关人员有扎实专业能力，又需要相关人员懂设计、有施工经验，能对房地产开发项目有清晰判断；清单完成后要对比类似工程，进行必要检验，避免不必要的造价和材料消耗。

2、避免和减少施工阶段设计变更

建设前对施工图纸进行全面分析和严格审查，做最佳决策；施工过程中，如遇必须进行设计变更的问题。一定严格按照相关流程进行，经过设计单位、施工单位、监理单位的一致认同方可变更，及时发生设计变更也要注意将因变更导致的成本变化控制在一定范围内。

3、严格按照房地产开发合同进行施工

合同是制约多方行为的基础，也是制约房地产开发项目成本的有效载体。房地产开发过程中多种合同中涉及的多方主体都要严格履行自身职责和义务，避免因违反合同导致的各种经济问题。

（三）房地产开发项目后期成本控制要点

房地产开发项目竣工要进行工程结算，这也是房地产开发项目成本控制的最后一环。相关部门要切实结合房地产开发项目实际情况进行审查和工程结算。如果工程结算费用与编制的工程结算费用之间差额超过15%，就会严重影响投入成本。所以，工程结算过程中，相关人员必须依据相关法律法规，严格按照合同条款履约，在结合设计图纸、设计变更相关内容对工程竣工情况进行具体审查，才能进一步保证房地产开发项目后期的成本控制[4]。

结语：

综上所述，在激烈的市场竞争环境下，房地产企业要想实现利润最大化，提升自身在行业内部形象和竞争能力，必须关注开发项目成本控制。房地产开发项目成本控制不仅能优化项目资源配置，扩大企业盈利空间，保障企业正常运转，还能促使企业内部管理结构优化，推动企业健康、可持续发展。房地产开发项目环节众多，资金流动频繁，成本控制具有一定复杂性，且要贯穿房地产开发项目始终，才能从每一环节实现成本控制，最大化成本控制实效，在保障房地产开发项目质量基础上保证项目顺利竣工，增加房地产企业盈利空间。因此，要从房地产项目开发前期、房地产项目施工建设中期，房地产开发项目后期全过程实现动态化成本控制，才能将成本控制落实在每一环节、每一岗位、每一责任人，最终实现企业成本最小化，利润最大化。

参考文献：

[1]郑静颖. 房地产合作项目成本控制研究[D].浙江大学,2022.DOI:10.27461/d.cnki.gzjdx.2022.001382.

[2]刘晓峰. V公司房地产项目成本控制研究[D].广东外语外贸大学,2021.DOI:10.27032/d.cnki.ggdwu.2021.000368.

[3]刘哲. 全生命周期视角下房地产项目成本控制研究[D].东华理工大学,2020.DOI:10.27145/d.cnki.ghddc.2020.000437.

[4]黄丽平.房地产项目成本控制中存在的问题及优化措施[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2019(09):41-42.