房地产企业运营模式转型的财务绩效分析——以保利地产为例

房地产企业运营模式转型的财务绩效分析——以保利地产为例

梁雅琳

（河北外国语学院·河北石家庄·050091）

摘要:房地产企业在基于时代背景与市场变化的大环境下，致力于探索新的发展模式，至此轻资产运营模式映入房地产管理者眼里。房企逐渐认识到需要对企业的核心业务进行轻资产运营模式转型，这样才能够使企业集中精力去发展高回报的业务，提升企业的核心竞争力。如今随着我国房地产企业涉足轻资产运营发展已经超过10年，轻资产转型是否能够有效改善企业的经营情况，是否符合财务角度的发展规律，还需要做进一步的具体分析。基于以上研究背景，本文选取保利房地产公司作为新时代轻资产研究的对象，从财务绩效的角度来合理评价轻资产转型的效果及未来发展的关键点。

关键词 ：房地产企业；运营模式转型；财务绩效

1我国房地产企业实施轻资产运营的必然性分析

1.1供需失衡，大量房子积压

供求关系转变导致库存积压，购房者因高房价而缺少购买力，库存累积越来越多，使得房地产企业的库存周转率变低，现阶段未完工的房地产项目数量巨大，直接导致了我国房地产行业出现了库存积压问题。重资产运营模式下，资金回流周期较长、资金链较为脆弱。

1.2行业负债率高，运营负担加重

房地产企业的运营需要大量的资金来购置土地和机器设备，并且项目周期长，资金回笼基本靠销售楼房。房地产企业的资产负债率一般高达75%左右，随着土地成本的增加和土地红利的消失，还会增加开发项目的成本，从而使企业现金流紧张，资金周转压力大。这会导致企业的财务风险增大，若企业的经营出现问题，投资人的风险也会大大增加。负债导致企业承担巨额的借款利息费用，导致企业开发成本增加，资金回笼速度慢，增加了资金链断裂的风险。

1.3资金融资渠道单一，资本成本高

我国房地产企业的开发资金主要来源于企业的自筹资金、国内银行贷款。在自筹资金进行贷款的时候，占比最高的是预收款和销售款，这两种款项根本来源仍然是银行贷款。因此，在重资产运营模式下的房地产企业融资来源单一，融资成本逐年上升，导致了其较高的融资风险。重资产运营模式进行的债务融资会导致企业资产负债率的扩大，不利于规避企业财务风险。

2保利地产轻资产转型模式的实施策略

转型前保利地产采用的是规模较大、节奏较快的投资模式，此模式虽发挥了规模效益但易导致资金短缺。且投资重心一直在住宅地产上，投资结构较为单一理。因此在坚定以房地产开发为主业的前提下提前布置两翼产业点。

2.1履行社会责任,培育养老产业

保利通过参与政府保障性住房项目、经济适用房的代建项目，一方面帮助企业加速对存量住房的消化，加大对库存的消化力度。另一方面通过多个利润率低的项目获得市场的青睐,吸引更多客户人群。保利主动承担起社会责任参与公益扶贫工作,并且结合房地产开发的专业优势，对口被扶贫地区进行规模节约化建设，参与对口扶贫地区农产品销售。不仅如此，在疫情恢复期间，大幅度的降租免租助力租户经营恢复。保利通过不断承担社会责任，增强社会影响力，助力自身品牌形象的树立。保利于2012年和2014年先后创设了养老品牌，提出打造三位一体的中国健康养老新模式，成立了老年用品公司。并且联手太平人寿开始了全面战略合作，为养老产业开展了与保险相结合的新模式，使健康养老产业在资本支持下得到快速发展同时也开发了更稳定、安全的资金投资渠道。

2.2扩宽融资渠道，成立信保基金

保利和中信证券一起联合成立的信保基金已经携手走过了十几年，保利作为发起人拥有80%的表决权。信保基金于2015成为保利的子公司，在这十年里信保基金的发展壮大为保利顺利开发商业性以及基本住宅项目提供了充足的资金支持，信保基金仅作为融资平台，不断帮助保利在合作拿地方面显现优势，保利实际上只需要提供少量的资金用来开展项目，这种融资方式相对于增发股票具有速度较快的优势，而且在确保保利依旧作为项目开发者的同时，可以灵活使用资金，减轻资金用途去向对外披露的压力。

2.3进行合作开发,增加社区专业服务

保利在轻资产运营过程中,也更加注重于对品牌的输出。保利致力于采取合作开发的模式，通过挂牌合作的形式与具有投资价值的企业联合起来。比如：在2020年，德信、保利、碧桂园三者协同开发的御西湖项目，尽管保利在竞拍中不敌德信，但是通过合作的方式成为了合作方，共同承担开发、投资和施工风险。2021年3月，保利为了能够开拓更多区域，与华侨城也展开了合作，保利与华侨城分工合作，保利主要负责锦悦中心项目进程节点的规划工作，有所侧重的实现项目参与。作开发的模式保利可以以较低的成本获得土地储备,从而在一定程度上缓解企业拿地的压力，减少直接购买土地的成本压力，降低重资产投入，为减少存货持有资金的成本做出贡献。同时通过股权快速扩张规模，注入品牌，参与到项目中，提高项目参与率的同时，增加了企业品牌曝光度。从2015年开始，保利地产在物业基础上，通过“若比邻”商业模式以线上 APP 和线下若比邻社区中心实体店来实行联动。

3保利地产轻资产转型财务绩效分析

3.1 EVA为基础的绩效评价

轻资产运营模式转型会使企业提高存货流动性、增加销售渠道等，会影响企业的经营活动，EVA指标能客观地反映企业的真实营运能力，剔除了会计失真的影响。将保利地产2012年至2019的EVA指标计算出来，结果如表1所示：

表1 保利2012-2019年EVA的计算（单位：万元）

3.2保利轻资产转型财务绩效分析

3.2.1促进投资多样化，丰富收入结构

经过前文的计算，可见从2012年轻资产运营模式转型以来，企业业绩呈现先上升后下降又逐步快速上升的趋势。通过其变化表现，分析其背后与轻资产运营模式有关的原因。

自2012年保利地产由原来单一化投资、快速扩张型的投资战略转变成投资结构多元化、稳健发展型的轻资产模式战略以来，经济增加值出现了明显快速增长的趋势。2012年房地产基金管理资金规模突破120亿元人民币，2013年房地产基金资金管理规模突破200亿元，2014年末基金管理规模280亿元。在开展轻资产模式转型的前三年间，保利地产在房地产金融板块里信保基金管理的盈利使得资本投资收益中对联营企业和合营企业的投资收益有大幅增加，从2012年的约4亿元增加至2015年的9.91亿元。保利地产的EVA值在2015年有了较大提升，原因是由于保利地产轻资产运营模式的实现路径主要集中在房地产金融和社区消费服务，使得它的收入结构不再单一局限于房地产开发，而是变得更加多元化。保利不仅其他业务收入绝对值有显著增加：在2015年其他业务收入为42,443,537元，2016年其他业务收入为186,502,187元，保利地产在保持主营业务收入增长的情况下，房地产销售收入占比下降，其他业务收入所占总营业收入的比重逐渐增加由2015年的0.034%上升到2016年0.121%。

3.2.2融资体系多元化，保障充足现金流

在2019年：保利融资体系多元化，在各大金融机构获得充足授信，报告期末，公司银行贷款授信总额5170亿元，剩余未使用额度为2690亿元，融资资源充裕；公司有息负债综合融资成本仅约 4.95%，拥有极具竞争力的融资成本优势，实现销售回笼超4300亿元，回笼率高达93%，具备优秀的资金管理能力。净负债率56.91%，为行业较低水平，资产结构稳健，抗风险能力突出。保证房地产企业具有充足的现金流是至关重要的事情，在2018年与2019年，保利发展充分发挥轻资产运营模式的优势，一方面加强自身现金管理制度的完善，另一方面凭借自身品牌优势与央企背景的信用担保，从多方获取经营活动所需的充足的资金，不仅可以从银行取得稳定且持续的资金借款的作为运营来源，而且在实行资产证券化的道路上，开辟出了属于保利自己的具有灵活性和自主权的融资渠道，直接债务融资高达510亿元，也降低了对有息负债的依赖程度，在企业扩大发展的时候较好的控制住了融资成本的增长，直接提高了企业的竞争能力。因此，轻资产运营可以为企业输入品牌价值与多元化收入的同时，有助于改善融资渠道，带给企业持续的发展动力。

4.研究结论

企业开展轻资产运营模式有助于激发盈利的发展潜力。房地产企业整体而言，资产负债率水平较高，导致企业财务风险也随之升高，因此销售业绩的变化容易引起企业资本链的波动。轻资产运营的开展可以缓解过去房地产企业投入大量资金、高负债的重资产项目开发运营模式带来的财务压力，使投入资金控制在合理范围，企业资金压力降低，取得更多的自由现金流。保利通过提升品牌影响力，通过轻资产运营管理来为企业实现稳定收益，进而使得企业的利润来自于多元化业务项目。不仅在多业务领域进行了投资，同时将资产结构进行了改进，收入渠道也更加多样化，因此保利可以保持一定程度的行业先进性。

参考文献

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[3]杨柳,汤谷良.中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例[J].财会月刊,2017(04):76-80.

项目信息：本文系河北外国语学院校级课题一般项目“房地产企业运营模式转型的财务绩效分析——以保利地产为例”（项目编号：HW202219）研究成果。