浅析老旧小区物业管理现状

浅析老旧小区物业管理现状

廖俊

50022119921225761X

摘要：目前，由于物业服务质量的提高，物业管理已逐步渗透到了社会的方方面面，而在这当中，对老旧小区的物业管理更是备受关注。本文主要围绕着老旧小区的物业管理工作进行了探讨，对目前物业管理工作的现状进行了深刻的剖析，最终提出了提高老旧小区物业管理服务质量的建议，以期通过本文的论述，为同行业从业人员提供一些有用的借鉴，推动物业管理行业的发展。

关键词：老旧小区；物业管理；现状

引言

房地产业的快速发展推动了物业管理行业的发展，伴随着对其业务的提高，它在城市和社区的治理中起到了越来越大的作用，它在为居民提供更好的生活环境的同时，也推动了整个社会的进步。但是，伴随着时代的发展，在物业管理方面出现的问题也越来越多，争议和投诉也在不断地上升，尤其是在老旧社区里，出现了大量的冲突和问题，因此，怎样才能采取行之有效的措施来提高老旧社区的物业服务品质，成为了目前从业人员所关心的一个重要问题。

一、老旧小区的概念

老旧小区主要是指那些已经存在较长时间、基础配套设施不完善的小区，它所涵盖的领域比较广泛，单、散、环境脏乱差、以及危楼等都属于老旧小区的一类，这种小区大多是由集体单位或国有单位出资进行建设和分配，其主要用途是为了解决工作人员的居住和生活问题，具有很强的计划经济色彩。随着停止房屋实物分配政策的实施，曾经持续了很久的福利房制度也就正式终结，而现在的这些老旧小区，就是过去住房制度下的产品和证明。

二、老旧小区的物业管理服务现状

（一）小区封闭管理的困难

目前，我国城镇新住宅区已基本达到了全面的物业管理水平，对住宅区内居民的生活和居住进行了全面的维护。但是，大部分的老旧社区都是开放式的，它们没有一个专用的封闭式居民楼，也没有在该社区的周围区域建造一个附加的封闭式围护结构。在这种条件下，想要实现封闭式的管理服务是非常困难的，这就导致了这些老旧社区的安全性很差，不能给居民们带来一个安全的生活环境。

（二）基础设施建设不完善

因老旧社区使用年限过久，与目前现行的规范和标准的需求相比较，其设计和规划水平偏低，相关的配套设施还不够健全。这些老旧小区大多是上个世纪进行的建设，因此，在建筑规划及布置方案方面都有一定的缺陷，许多基础配套设施都已经不能满足目前小区业主的物质与精神文化需要。比如，小区里没有公共活动场地，没有绿化景观，还存在擅自搭建违章建筑，停车位少等问题，这些问题不但对小区居民的出行产生了很大的影响，还会导致交通和消防通道堵塞等问题。有些老旧社区，由于路灯设施受到了很大程度的破坏，同时还会出现供排水管道设施的老化等问题，这些都对社区居民的日常居住和生活造成了不利影响，居民的居住体验感比较低。

（三）物业介入难度大

由于老旧小区的产权结构不同，因此，在老旧小区中的居民群体也比较复杂，这就导致了业主对物业管理的需求也有不同。一些对生活品质有较高需求的业主，他们想要的是更高层次的物业服务，能够享受到更高的物业服务，他们对物业费的接受度也比较高。但是，由于业主存在着传统观念，他们更愿意接受免费的服务；另外，因为有部分房屋是出租的，所以对自己所在的小区没有什么归属感，对自己的生活条件也没有什么高的需求，因此，许多人都不愿意支付物业费用，这样，就导致了物业费用的收取比较困难。但是，物业服务公司属于营利性企业，所以，物业费用的收费标准，直接影响着物业服务的品质和水准，如果不能收到符合自己服务价值的物业费，那么，物业服务公司就不会为这样的小区提供任何的服务。与此同时，因为该社区的基础设施存在着严重的老化现象，其周围的环境状况也比较糟糕，而且还没有专门为物业单位提供的物业服务用房，所以许多物业服务企业都不愿意接受这类社区的物业管理邀请，这就造成了在这些社区中，物业的介入难度比较大，这也就造成了在这些社区中，对其进行全覆盖的工作受到了阻碍。

三、老旧小区物业存在问题的解决对策

从目前的情况来看，对于目前在老旧小区中的物业管理服务的发展状况进行了剖析，我们能够发现在推进物业管理服务全覆盖系统的过程中，出现了一些问题，并对这些问题进行了相应的改善，从而提高了物业管理服务的品质和水准，为这些老旧小区的居民们提供高品质的物业服务，从而提高了居民们的幸福程度，推动了整个社会的和谐发展。

（一）由政府部门主导

目前，我国老旧小区基础设施的养护和更新已成为小区管理工作中的一大难题，而这一工作又是公共维修的一部分，应当以政府为主体进行。在一个老旧的社区中，基本配套设施的所有权通常都是属于原来的建筑企业，在理论上，公共维修部分的经费应该是属于原来的产权企业和小区的业主们一起分担的，但是由于实行了“单位转制”等制度，这些原来的产权企业已经不对后期的维修和改造工作负有责任了，与此同时，那些被小区的业主们所负担的资金又难以筹集齐全，这就导致了小区的配套设施的维护和更新工作一直处在一种被忽视的状态。在这样的情形之下，应该是由政府部门来牵头，来承担起在老旧社区中进行的初期的设施维修工作，比如，可以雇佣施工公司来对这些建筑物进行加固，并对上下水管道进行更新和清理等，还可以在社区中对应的地方安装摄像头，来强化这些地方的安全防范设施，从而提高居民的安全感。

（二）全面实施物物业管理服务措施

在小区基本配套设施建成和维护工作结束后，要加强物业管理服务工作的落实。可以委托专业的物业服务企业，为小区业主提供市场化、专业化的物业服务。在此基础上，要加强对物业公司的监管，使其能够更好地保护自己的利益。在此基础上，要加大与居民的沟通，确保“三基本”服务（基本清洁、基本维护和基本绿化）的实施。在选择物业服务公司时，应该选择具有良好口碑和高服务水平的公司进行合作，在对物业服务公司进行考核时，可以将老旧小区综合治理的部分纳入到对物业服务公司的考核中来。在某些封闭难度较大的老旧小区中，可以将其纳入到社会综合治理的大物业管理格局中，并与社区治理相结合，利用提高社区范围内治安管理的品质，为小区业主提供一个安全的居住环境，保障他们的日常居住安全。

（三）制定奖励与补贴机制

除了要加强对这些企业的监管和考核外，还要对这些企业进行相应的激励和补助。比如，制定科学合理的奖励和补助政策，对各大物业公司在老旧住宅区的工作情况进行评估，对达到“三基本”的公司进行奖励和补助。与此同时，政府应该加强对政策的宣传和扶持，并在一定程度上提高物业费的缴纳比例，以政府为中心，形成政府、住房安置、物业公司、老旧小区等共同构建的物业费缴纳、奖补等机制，并做好老旧小区、社区的的物业费收缴协调工作。

结论

目前，在进行城市物业管理服务全覆盖工作时，存在着一些难以解决的问题。因此，我们应该与目前的情况相结合，对物业管理工作的开展情况展开研究，通过政府主导、落实各项物业管理服务、制定奖励机制、以及基层自治等方式，来解决在老旧小区物业介入的困难，提高物业管理服务的品质和效率，为小区业主提供高品质的服务，从而提高业主的日常居住体验。

参考文献：

[1]庞佳玲.老旧小区物业管理创新模式分析[J].管理学家,2020,(22):146-148.

[2]张晴. 浅析老旧小区物业管理的问题及发展路径[J]. 灌篮,2021(15):129-130.