地铁商业业态布局与发展策略

地铁商业业态布局与发展策略

袁方诚

绍兴市柯桥区轨道交通集团有限公司  浙江省绍兴市 312030

摘要：随着我国现代化城市的快速发展和建设，我国愈发重视地铁商业业态的选择和布局。城市地铁建设规模的不断扩大，在带动地铁商业空间开发的同时，还为我国地铁商业业态的配置和选择奠定了良好基础，甚至直接影响着地铁商业的未来发展前景。基于此，本文从地铁商业发展概述着手，分析了地铁商业业态布局，还提出了未来的地铁商业发展策略，旨在为我国地铁商业的可持续发展提供理论方面的参考。

关键词：地铁商业；业态选择；布局

引言：在地铁商业业态配置过程中，地铁集团应结合各站点及其分区的特点，针对各商业业态的不同分区制定相应的营销策略，如确定业态种类、规模大小及营销策略等内容。近年来我国地铁商业的开发规划仍停留在探索阶段，尚未针对地铁商业业态选择及布局形成可供参考的理论基础，地铁客流也无法有效转化为商流，长此以往很可能限制地铁商业的可持续发展，因此必须结合地铁商业业态配置中存在的问题，有针对性地确定地铁商业业态的选择方法和布局策略。

１地铁商业发展概述

尽管地铁商业在现代化城市的商业发展中占据主体地位，但我国大部分地区的地铁站点功能单一，在便民服务设施建设上也有所欠缺，无法充分满足广大乘客的日常出行需求。与此同时，部分地区的多线换乘站点还伴随着一定的空间资源浪费问题。在地铁商业的未来发展中，最大限度地开发地铁空间资源，提升地铁商业的服务效果，充分满足乘客出行的综合性服务需求，已成为推动地铁建设运营的重要选择。

2地铁商业业态布局

2.1地铁商业规模

地铁商业规模应以站厅层、物业层及相关服务设施的占地空间、高峰时段客流量等因素为基础，严格把控交通空间、公共设施空间、商业空间之间的关系，全面反馈客流量因素的动态变化，实时调整地铁商业规模，确保地铁商业规模与客流量处于动态平衡的状态。首先，根据站体结构确定各站厅层、物业层的总体空间规模。其次，对站点周边潜在客群的数量进行调查分析，结合站厅各出入口高峰时段的客流量确定交通空间规模的占用面积。再次，结合站点实际情况确定闸机、安检、楼梯、服务台等公共设施的空间规模。最后，在地铁客流和地铁商业发展过程中，还需要根据客流量变化动态化调整地铁商业面积，以此有效维持地铁商业规模与客流量之间的均衡状态。

2.2地铁商业业态布局

在地铁业态布局构建过程中必须充分考虑各业态的特点，在考虑地铁交通功能的基础上科学打造空间布局，充分满足商业业态对商业面积提出的空间需求。当单块商业面积相对较小时，可以选择小型便利店、书报亭等小型商业，而单块商业面积独立且相对较大时，可以发展品牌零售、大型便利店、书店等业态。对于无法铺设商业店铺的区域，可以选择自助类业态。实际上不同业态对空间位置有着不同的要求，如便民服务类业态、自助类业态应尽可能选择出入口和通道等便利的位置，而客流量大的位置可以设置多组便民服务业态，并将自助类业态设置在客流量小的位置，其中零售品牌、食品店、便利店等业态布局应以客流量相对较大的路侧为主。最后，地铁物业层商业需要结合站点规模和空间情况进行布局，如选择两边或单边布置的形式，参考地铁物业层的空间规模，在步行通道中间设置店铺，通过打造双排走廊式布局提高客流量，同时创造更多的购买机会，提高商业人气，有效减少客流交织带来的负面影响。

3未来的地铁商业发展策略

3.1注重导流

地铁商业出入口应设置在公交车站、地面广场、地面商业、其他城市公共空间等客流量大的区域。对于车站附近的大型商业，可以将地铁商业出入口与地面商业进行统筹规划。面对开阔平坦的地面建筑基地，可以结合下沉广场设计设置地铁商业出入口，为广大乘客及周边居民塑造良好的地铁商业形象。在地铁商业出入口设置过程中，还需要考虑其他多种出行方式，构建完善的换乘、停车、步行体系，并将各类交通换乘设施进行有效衔接，全面保障地铁交通的便利性以及地铁商业发展的普及性。

3.2开发运营

站厅层的商业体量相对较小，因此在地铁运营的初期阶段应尽可能与知名管理运营商寻求合作，严格把控地铁商业开发的投资风险，采取“自主招商＋自行管理”的新模式，综合提高地铁开发运营的收益。而地铁物业层商业面积相对较大，因此需要选择总包或合作管理等方式，同时科学衔接地上空间、地下空间、轨道站点以及周边用地，构建多元化、立体化的地铁物业层商业布局。地铁商业本身具有一定的特殊性，各站点及其所处区域的商业环境不同，因此需要着重强调地铁客流的特点及地铁商业的个性化特征。在地铁商业业态配置过程中充分考虑不同空间的特点，通过引进多种商业业态满足消费者提出的多元化需求。由于地铁站台容纳乘客的功能性要求具有一定的限制，因此无需设置地铁商业业态，而地铁站厅可以设置零星商业网点，并为消费者提供即时性消费品。在人流密集的地铁通道处，可以打造一条特色化商业街。地铁上层构建商业功能丰富、业态组合多元化的大型购物中心，利用形式多样的主题特色吸引周边的消费者。

3.3确定招商实施步骤

只有保证地铁商业营销策略制定的合理性，才能提高消费者对地铁商业的认同感，并将地铁客流转化为商流。在广告宣传过程中，地铁商业经营者可以选择车站、通道、出入口等空间，同时大胆创新广告内容和形式，针对产品定位和消费群体设定不同的特色主题，在广播、电视、传媒等载体的支持下包装产品，综合提高产品整体的外观形象，切实提高消费者对商品的满意度。不同站点业种类型的商户准入标准不同，其中主要涉及商户注册资金规模、商业场所、经营规范等内容。在此基础上还需要做好商家调研工作，结合区域情况、项目定位挖掘各商业业态、业种的品牌资源，同时重点关注潜在商家的承租能力、经营方式、进驻意愿等，并对现有商家资源进行有效整合，有针对性地制定招商实施步骤及策略。

3.4加强经营管理

在地铁商业运营管理过程中必须重点关注经营监控、评效管理工作，全方位监督与管控商户经营数据，构建动态化的预警管控机制，客观分析预警商家的经营行为，采用多元化的方式和手段管控商家的内在管理及销售行为。另外，结合商家的经营管理情况不断完善招商调整体系，全面推动地铁商业的可持续发展。

3.5打造特色地铁商业品牌

地铁商业可以积极与连锁品牌商家寻求合作，共同提高地铁商业环境的服务水平与服务附加值，通过潜移默化的方式提高乘客对地铁商业品牌的忠诚度。基于地铁商业开发规划原则构建特色化商业群时，既需要充分考虑各城市的商业发展特点，又需要结合地铁沿线站点的商业特色，科学划分每个站点的特色，在站点与站点之间构建专业性较强的商业区。例如，市中心站点可以打造大型高端的商业集群或特色服装商业群，同时结合沿线居民的生活习惯建立食品商业街，在办公楼站点附近同样可以开发食品商业、休闲商业、数码电子设备等业态。最后，根据地铁地面商业群具有的特点，将地铁商业作为后备资源，进一步明确地铁商业未来的发展规划。

结束语：

地铁站点主要用于连接地上空间和地下空间，其中枢纽型或换乘地点作为交通客流聚集的重要节点，极大地拓展了地铁商业的开发规模，而地铁商业及其服务设施也愈发趋于完善。地铁商业发展在反哺地铁投资的同时，还能有效地推动各大城市的地铁商业发展，因此必须结合城市商业发展特征选择适合的地铁商业业态和布局。

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