城镇老旧小区旧改造工程设计及思考-以廉江市城镇老旧小区旧改造为例

城镇老旧小区旧改造工程设计及思考-以廉江市城镇老旧小区旧改造为例

李向真

华汇工程设计集团股份有限公司广东分公司 广东佛山 528000

摘要：随着我国新型城镇化进程的加速推进，对现代城市带的建设与发展提出了许多的要求，《国家新型城镇化规划（2014－2020 ）》以及《第十四个五年规划纲要》中提出必须坚持新型城镇化的发展道路，解决日益突出的旧城老化问题，改善旧城区普遍存在基础设施水平低、土地利用率低、布局零乱、环境恶化、城镇功能衰落等问题，改善城镇环境质量和城镇设施水平，强化旧城区的城镇功能。本文以廉江市城镇老旧小区旧改造为例对城镇老旧小区旧改造工程实施经验进行总结，为城镇老旧小区旧改造工程实施提供可以借鉴的实践经验。

关键词：老旧小区；改造；民调；协商

城市中心老旧城区部分住宅多建于于上世纪八九十年代，很多建筑由于年久失修，存在屋面漏水、楼檐脱落、污水管网堵塞、道路破损、小区配套设施不健全、环境状况脏、乱、差等情况，急需进行维修改造，此外，其中部分老旧小区内雨水管网及排涝设施破损欠缺，雨季时经常造成内涝，直接影响到居民的出行及日常生活。针对本项目各小区存在的实际问题，根据《广东省城镇老旧小区改造技术导则及其说明》及《湛江市城镇老旧小区改造工作指引》的指引，通过对小区实际存在的问题进行汇总归类，提出主要对建筑本体修葺，小区道路改造，地下管网工程改造，小区环境整治，功能性服务提升，三线落地等。改造以基础类项目为主，同时也选择与居民生活联系密切，并具备改造基础条件的完善类项目作为补充的改造范围及内容确定工作方针。另外由于改造工程的特殊性，在改造工程的实施过程中，前期的场地勘察以及民意调查对整个项目的顺利进行有重要的意义。建立多方共同参与的协商机制，发动群众参、做好群众工作是城镇老旧小区改造工程项目一项重要的工作内容。

    建筑本体老化防盗网杂乱，外墙侵蚀严重                三线乱拉乱搭

未设机动车位，机动车乱停乱放  违章建筑，环境杂乱

一、项目前期调研、推进以及协商机制

改造提升工程着重围绕改善居民生活环境、完善小区基础设施来进行，着力解决城区现老旧小区基础设施不全、配套不完善、环境差、小区内涝等群众反映强烈的突出问题。根据“提倡节约、注重实效”的原则，优化方案设计，确保工程造价有计划、可控制；本着“尊重民意、居民参与”的原则，充分征求居民的意愿，确保居民在改造提升中的“知情权、参与权、选择权、监督权”；遵循“因地制宜、分类实施”的原则，根据小区建成使用年限、破旧破损程度、配套设施状况、周边地理环境按一区一策进行实施，形成满足各自需求的改造内容及效果。

具体工作实践分为以下三点：

（一）提前部署，细化改造项目。工作前期对全过程工作进行分剖，对改造区域老旧小区楼宇数据进行调查及整合，深入了解相关人文、历史资讯，了解相关改造重点难点，对老旧小区居民迫切的管线改造问题、环境改善问题等实际需求做出前期规划，根据现场实际情况确定改造方向及项目内容。

（二）整合资源，引导群众。在每个街道成立以老党员牵头的项目业主代表小组，在代表小组的协助下，引领群众自觉参与到项目改造中。通过协调、沟通工作，整合可用资源，寻找项目资金外的资源去进一步深化项目改造深度，如提升类项目由居民出资建设，进一步提升小区环境。

（三）协调多方，权衡利弊。项目前期工作中，建立由主管部门牵头的多方共同参与的协商机制，通过相关部门（包括供电、通讯、燃气、街道办、社区、小区原建设业主单位等）组织多方会谈，处理好各住宅小区权属单位、小区住户的关系协调事务，把改造目的、项目宗旨告知小区住户，配合相关工作人员做好基层状况的把控，完成公示及意见收集，特别对个别不理解项目立意、持不同意见的小区住户单独进行解释、引导、说服工作，为项目的顺利推进及按时竣工打下坚实的群众基础。

相关单位现场调研照片                                                                  

前期工作总结：从老旧小区居民最关心最直接最现实的利益问题出发，根据小区住户的意愿合理确定改造内容及项目，重点关注建筑本体修缮和市政基础设施改造。

二、项目改造设计

设计根据前期调研结果及一区一策的改造原则从各老旧小区现存实际问题出发，根据各区居民意愿合理确定该区自身改造内容及项目，重点关注建筑本体修缮和市政基础设施改造，同时适当考虑儿童、老年人等特殊群体的使用需求。根据老旧小区所在的环境特点、小区类型等，以安全第一、造价控制、保护环境、适应全龄使用的设计原则，使改造后的小区达到安全、适用、经济、宜居的人居环境需求。

具体实施如下：

（一）首先组织勘察单位对项目进行测绘及物探工作。本案项目为老旧小区，因为设计年代久远，很多小区相关设计图纸缺失。在此情况下，组织对已有建筑物进行测绘，对场地进行场地物探，测绘物探单位出具相关测绘及物探报告及文件。该报告及文件为前期工程资金规划，改造内容，工程造价的决策等提供了重要依据。

（二）在项目方案初期设计中，组织建筑专业及其他相关专业设计师多次到达项目现场进行实地调研，了解相关小区楼宇结构、立面状态、公共空间等现状，并通过住建部门组织的多方交流会议及方案公示进行意见收集，了解到居民实际需求、小区实际使用情况等关键设计前置条件，更好地掌握小区现状情况，为后面旧改设计工作高效、高质地按计划推进打造了坚实的技术基础。

（三）根据前期调研成果及小区住户需求等实际条件，在有限的工程造价内，以“好钢用在刀刃上”的原则，把建设重点放在了城市形象提升及结构安全可靠，使用功能完备这三个方面上。以性价比高、耐久性强为标准选择建筑构造、建筑材料、施工方案等。其中在建筑立面设计上遵循《廉江城市整体风貌规划》中城市片区色彩指引，合理选择立面色调及材料，营造立面统一肌理，提升城市形象。

（四）在具体建筑设计工作中，设计上主要通过对道路、地下管网等基础设施升级以及建筑屋面、外墙、楼梯改造维修，解决老旧小区建筑、场地、管线等存在的影响正常使用的各种问题，营造良好的人居环境，以解决大部分老旧小区影响日常生活的痛点问题作为改造重点内容。

（五）在小区绿化园林环境改造方面，针对老旧小区可用于进行绿化用地少、小的特点。采取尽量保留原有乔木，开辟利用原来未有其他用途的位置进行微绿化，增加小区绿地面积，改善小区微气候。对于有条件进行设置集中绿化的小区，在集中绿化位置的园林绿化按口袋公园的形式结合儿童、老人活动设施，文化宣传设施进行设计。改善提升小区绿化及休闲活动设施是对提高小区居民的生活的品质及生活环境的最直观有效的手段，所以在设计过程中要特别关注和重视。                         

（六）在方案设计推进过程中，设计、施工、业主等多方进行了深入的交流与互动，落实了小区更新内容以基础类、完善类为主，包括基础类的小区管网工程、三线落地、道路改造、垃圾分类、移动通信等基础设施以及完善类的拆除违法建设、整治周边绿化及照明系统、增加适老设施，增加停车场（库）、电动自行车棚、智能快递柜等。同时，为了更好地推进落实项目的工作，在资金许可情况下，对业主提出的部分与小区住户生活密切相关的提升类项目，如公共服务设施配套建设、周界安防、文明宣传窗口等设施予以支持。对于部分居民意愿强烈但又超出改造工程资金允许使用范围的工程项目，如加装电梯等，通过有效的多方协商机制，引导通过居民出资，整体设计，统一实施的模式得到很好的解决。避免多次施工带来的各种问题。

小区改造前后对比

总结：本案设计遵循“力求以人为本、激发居民热情、共同缔造”为设计指导原则，高质量全方位落实改造方针，统筹好各功能设计的重点项目，切实解决居民生活的痛点问题，满足居民需求及提升城市形象。

三、关于老旧小区改造项目实施的一些问题的思考

(一)、由于资金的来源单一，使用有着严格的限制，目前大部分老旧小区改造的内容多为基础类的内容。其内容并满足不了住宅小区的实际需求，以及宜居社区的要求。因此如何通过自身筹措改造资金，建立长效机制，保证循序渐进不断推进各种微改造，以使老旧小区达到宜居社区的要求，是已经改造的老旧小区面临的自我持续改造的问题。

（二）物业管理的思考，老旧小区原多为单位统一管理，居民普遍不用承担物业费用。如何改居民习惯、引入物业公司管理，避免小区物业无人管，造成了老旧小区改造成果难以维持。如何转变以往的工程思维，建立老旧小区改完并不是工作的结束，还需要管好、运营好的建筑全生命周期的观念。

（三）关于政策与制度的问题。老旧小区改造工程从前期的工作统筹协调、项目生成、资金筹措，到实施阶段的群众参与、存量资源利用、项目推进，再到后期长效管理，均需要政策保障和机制构建。目前老旧小区改造的相关政策与制度，及其法规有待进一步完善。

（四）老旧小区的改造内容在软件方面的拓展思考。老旧小区的改造不但只是建筑和环境硬件上改造，对有条件的连片老旧小区，可以进行部分建筑空间的整合，盘活闲置空间，拓展及引入社区养老、托幼、社区医疗、助餐、保洁等生活服务方面的软件内容，为建设全维度的宜居社区提供更多的服务内容。

四、项目总结

作为当地市委、市政府实施民心工程的具体实践行动之一，在市委、市政府领导及市住建及水务局、各街道等相关主管单位的组织指导下，本项目的改造建设的顺利实施及完成，有效地解决了当地城镇老旧小区建筑残旧，安全隐患多、人居环境差，管线杂乱等现实状况。改善小区居民生活环境，取得了较好的社会效益及良好社会评价。同时本项目作为当地城镇老旧住宅小区改造一期工程亦为后继老旧城区改造工程的开展和实施提供实际的可借鉴的经验。

                                             小区居民在社交媒体上对项目的评价

参考文献：

[1]、广东省住房和城乡建设厅.《广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》. 2022年05月

[2]、广东省住房和城乡建设厅.《广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》条文说明》. 2022年05月

[3]、湛江市住房和城乡建设局.《湛江市城镇老旧小区改造工作指引》。2022年1月

[4]、范逢春. 城镇老旧小区改造面临的困境及破解.《国家治理》周刊 2021年47期 （No.359 ）：35-38 。

[5]、陈威. 城镇老旧小区改造面临的困境与对策.《城市建筑与发展》. 2022年第3卷第8期:112-114。

    [6]、路洋. 城镇老旧小区改造工作的问题及建议. 《国际建筑学》·2022 第4卷 第10期：145-147。