房地产企业建筑工程设计管理的关键点控制

房地产企业建筑工程设计管理的关键点控制

丁霓

身份证号：422202198811290049

摘要：要加强对工程建筑设计的管理，深入研究设计管理机制与设计团队的现存不足，同时加强在设计阶段、施工阶段与整合管理阶段的工作力度，充分发挥设计管理作用。今后的设计管理实施过程中，需要把握工程设计要求，深入工程设计的各个环节，构建健全的设计阶段管理体系，以设计管理缓解质量控制难题；还需要起到协调各部门合作的作用，为建筑工程的设计与实现提供有力保障。

关键词：房地产企业；建筑工程；设计管理

1 房地产企业建筑工程设计管理的重要性

在房地产开发过程中，其通常需要经历以下几个阶段，即：项目确定---明确市场定位---项目设计---工程施工---交付、验收---使用。其中，为了保证建筑工程项目得以顺利的实施并竣工，科学合理的完成建筑工程设计管理当中的要点控制工作是极其重要的。在建筑工程设计环节中，建筑项目开发中的各个环节均与设计因素的合理性有着密切联系，并且设计因素会贯彻整个建筑工程的始终，对于房地产企业建筑工程的成本控制与施工质量有着极大的影响，并且可为建筑工程的顺利完成奠定坚实有力的基础。

2 房地产企业建筑工程设计管理的现状问题

2.1 管理机制

建发汇成新时代大厦设计要求较高，设计工作较为繁琐，需要完成建筑结构、给排水、强弱电、通风、消防、燃气、智能化、幕墙、门窗、景观标识及室内装修设计，因此需要实现几十个专业设计的协调沟通，保证各个专业设计的一致性和设计均符合超高层建筑物的设计标准。这种设计复杂情况增加了设计管理的难度，导致原有管理机制无法直接套用于该次设计管理中，出现组织管理较为混乱的情况。在实际过程中，设计管理人员对各个专业的设计分别展开审查，但是由于几十个专业设计的协调问题，会出现设计审查进度不一致、设计质量控制标准不一致等情况，降低了建筑工程设计管理的整体效率，延长了设计管理任务完成的周期。

2.2 设计管理团队

设计管理团队的专业性一直以来都是困扰房地产企业设计管理实施的难题。该次建筑工程的设计管理团队来自设计院工作过的设计师及设计应届毕业生。该工程的设计管理任务发出之后，由房地产企业中具有多次设计管理经验的负责人带领多名人员组成团队，团队是临时组成的，人员之间的默契度较低，在合作时出现配合不紧密的情况，降低了团队质量。目前国内房地产企业建筑工程设计管理的现状主要体现在纵向上，管理机制设计尚未完善，各部门协调工作不能同频，设计管理整体效率比较低；横向上，设计管理的团队数量和质量与管理需求不对等，工作效率也较低。后续应该在纵向维度和横向维度对建筑工程设计管理体系的构建进行完善。

3 设计管理及时环节的控制要点

3.1 总图

第一，要在满足消防设计，以及有利于景观设计路线经济合理的要求，还有消防间距与消防登高面、消防车道穿过建筑物或者构筑物时的净宽度以及其上空的净高度、回车场等都要在能够满足结构、设备、景观专业等要求的前提下，对建筑的总平面图、竖向设计图、消防总平面图进行详细复核。第二，清晰控制好总图的主标高，明确统一周边道路的标高、转弯半径等，另外还有垃圾收集中转站位置、物业管理用房是否合理以及首期交付使用时应有的配套设施建设都是需要充分考虑进去的。

3.2 总体管线综合图

在审查中，设备机房、各类管线、排风井、检修井、消火栓位置与通道、入户通告等都不允许和建筑、景观发生冲突；地下室顶板预留结构的洞口位置工作人员需进行核对，查看其覆土深度是否达到管道埋深及坡度要求以及是否出现覆土过深的浪费行为；在设置发电机房时，不得对住户造成任何影响，另外要严格按照消防验收的要求来设计和安装储油间。在不破坏建筑立面效果以及不对住户、行人环境造成影响的前提下对送排风口位置进行布置。

3.3 景观总平面图

如果室外电缆沟等设备管线和重要景观建筑、水景等产生冲突时，这就需要结构、设备的相关专业人员对其进行认真复核，并尽可能修正其位置和标高。建筑物四周的雨水需分流收集，最后集中排放；室外地面的标高不得出现和架空层、大堂标高重合情况，以免不利于排水。

4 建筑工程设计管理过程中技术质量管理措施

4.1 设计组织框架的构建

在建筑工程设计管理过程中，项目设计组织框架的测绘对于建筑工程能否顺利开展有着极为关键的作用。其中，除了传统的建筑设计、结构设计等外，随着民众环保意识的提升，各类新新型环保材料的使用、景观绿化设计以及智能化设计等均需要予以考虑。因此，为了保证建筑工程中每个环节的设计均可高质量完成，房地产企业需要在设计阶段将各个具体设计内容进行拆分，并对每个设计工作包做好详尽的要求，以此来确保设计组织框架的合理构建，保证每个设计工作包所负责的设计单位均可有效的完成设计工作，有助于每一个设计工作包中的工作可以得到有效的逐步落实。

4.2 分阶段进行设计成果评审和确认

为了确保建筑工程设计的合理性，有必要对设计成果进行分阶段的评审与确认。比如，在设计方案过程中，需要对建筑的朝向、风格以及结构等设计进行充分的论证与确认。在初设计阶段，设计单位应对建筑结构中的材料与细部结构进行研究，并对尺寸与构造要求进行确认与评估，同时，作为结构专业而言，其需要比较不同的基础形式与地基处理，并最终选择最为经济合理的基础形式。在设计施工时，对各类技术要求的落实情况进行审查，并对图纸设计深度与完整性等进行校核，待评审与确认全部通过后便可交付给施工管理部门。

4.3 设计的整合管理

以住宅建筑为例，应根据居民日常生活的实际需要，合理规划和布置厨卫、阳台、卫生间，明确燃气管、热水管的走向。考虑到居民对于二次装修的计划，应留有一定的调整和变化空间。在施工的过程中，需要参考建筑平面与结构梁的布置图，对电位、线路进行合理布设，同时为家具、家电预留位置，便于进行安装。室内建筑结构设计以墙、柱、门、窗为主，梁高、降板深度以及墙体预留洞均需要进行检查与核对，同时还要考虑到电梯井道尺寸与预留层门按钮位置。空调是主要的室内设备，对于室内外机、冷媒管以及冷凝水管，需要合理的布置，在相应的位置预埋套管，防止与排水管道冲突。其中室外机搁板、空调预留管预留洞的设计十分关键，在很大程度上影响着空调的功能，需合理配置，并采取相应的成本控制措施。

4.4 加强设计环节质量控制

充分发挥设计管理对于提升建筑工程质量的有效性，主动配合工程质量管理工作。实际过程中，设计质量的关键因素是本建筑工程的质量控制流程、标准构建工作。因此，需将各项对应的标准规范严格落实于设计活动中。针对设计服务活动、设计文件，需要设计管理人员结合业主需求，利用大数据技术与人工智能技术，实时查看设计成果，将设计的质量控制贯穿于设计管理全过程。

5 结束语

综上所述，由始至终设计阶段管理过程贯穿于项目建设的全过程，对整个建筑工程的质量与造价成本有直接的影响，因此必须严格遵循技术、经济性的原则，并结合建筑的实际情况，以及房地产企业的开发、设计、施工、成本控制目标，不断加强设计管理队伍的专业水平与管理水平，从而提高房地产企业建筑工程设计管理关键点的预控和管理，最终实现房地产企业在获取最大的经济效益时，提高自身的市场竞争力。

参考文献：

[1]蒋敏.房地产企业建筑工程设计管理关键点的控制[J].居舍,2017(26):100.

[2]侯建峰.房地产企业建筑工程设计管理的关键点控制[J].中国房地产,2013(21):62-64.

[3]侯建峰.房地产企业建筑工程设计管理关键点的控制[J].福建建筑,2013(09):113-114+90.