房地产建筑施工管理及控制要点的分析

房地产建筑施工管理及控制要点的分析

张东阳

佛山市顺德区碧桂园置业开发有限公司 广东佛山   528000

摘要：自从改革开放以来，我国城市化发展脚步在不断加快，城市经济得到快速的发展与进步，大量外来人口涌入城市，由此也产生了很多社会矛盾。其中城市用地紧张局势进一步加剧是其中一个主要社会矛盾。为了缓解人与城市用地紧张局势，城市高层、超高层建筑数量在不断增加，这是一种充分利用有限土地空间的有效手段。随着建筑层数的不断提高，其施工难度系数和复杂度也随之增加，若想高质量如期完成整个建筑工程项目，就离不开一个合理科学的建筑施工管理，因此近几年来人们也越来越重视建筑施工管理工作。本文结合某一房地产建筑项目，针对其施工管理过程中存在的问题进行分析与研究，并以此提出相应的控制解决措施，希望可以为我国城市化的发展做出一份积极的贡献。

关键词：房地产；建筑工程项目；施工管理；控制要点

0.引言

近几年来，我国人民生活质量水平随着国民经济的不断发展得到大大的改善，很多人都实现了小康生活。当基本的温饱问题解决后，人们就开始追求更高层次的生活享受，对于建筑的施工质量和使用性能等方面要求也大大提高。这对于建筑企业来说既是一次机遇，也是一种挑战，如何高质量完成建筑施工项目是其在日益激烈建筑市场竞争中占得一席之位的有效保证。随着现代建筑层数和施工质量要求的不断提高，建筑施工难度系数大大提高，其所需要投入的资金成本、工期也随之增加，这就要求有一个合理科学的建筑施工管理，才能有效保证建筑工程安全、顺利如期完工。建筑工程施工管理作为一项综合性工作，其不仅复杂多样、涉及内容之多，而且专业性非常强，其主要是针对质量、进度以及安全三方面的管理，一旦哪方面管理出现问题都有可能会影响到整个建筑施工质量，为此管理人员在开展建筑施工管理工作时，要注意协调好这三者之间的关系，同时提高自身的管理水平，这样才能更好的履行自身的管理职责，为建筑工程的安全顺利开展保驾护航。

1.施工准备阶段的主要工作

1.1“三通一平”要落实到位

通常在施工合同中，对于施工现场道路、用水、用电及施工场地的平整问题都有明确的规定，因此在正式施工之前，就必须按照合同要求先做好相关的准备工作，以免影响到后续工程的顺利开展。首先要对施工场地进行平整，保证其平整度满足施工要求，之后按照规定要求对施工场地的地形、地貌进行测量放样，为之后的工程施工设计提供数据依据和保障。在勘探测量过程中，若施工场地的落差比较大的情况下，设计师就需要综合考虑外网工程和楼房主体设计，注意两者之间要协调合理，同时将工程设计的标高准确确定下来。

1.2总平面布置必须要有规有序

在进行总平面布置时，总设计师需要同时考虑多番影响因素，确保其能够满足消防、交通运输以及工程施工管理要求。除此之外总平面布置还要考虑到楼房主体施工跟外网工程施工不会产生冲突，以免影响工程的顺利开展。总而言之总平面布置必须要科学与合理，协调好各方之间的关系，为工程的文明顺利开展保驾护航。

1.3规划详细且科学，并且要通过相关规划部门的审批

在规划之前，为了让规划更加详细与科学，总设计师应该要事先做好跟消防、有效电视、通讯公司、供水、供电等单位的沟通工作，这样做出来的规划才更具系统性与合理性。在规划过程中，需要秉着以人为本的原则开展，确保设计规划出来的住宅的适用性、环保性、经济性，为业主提供一个舒适、健康又功能齐全的居住场所。除此之外，确保住宅有充分的日照时间也是住宅规划设计的一个重点。

1.4图纸设计、会审以及技术交底必须要够严谨与细致

在进行施工图纸设计中，设计师要多以业主的实际需求为出发点，尽可能设计出一个经济实用且美观、时尚的使用场所。在设计之前，需要对施工场地进行实地勘察，测量地形，同时确定好其标高。设计图纸完成后需要进行会审，通过会审可以及时将其中存在的不合理之处找出并给与纠正，因此会审工作不容轻视，需要慎重且细致进行，从而实现对设计图纸的质量把关。由于施工设计图纸是工程施工中的重要指导，其设计质量直接关系到整个工程施工质量以及造价成本等方面，因此设计师在开展施工图纸设计时不能一味的追求其美观性，而忽视经济与实用性，同时还要考虑居住者使用的方便，合理布置室内空间布局，同时兼顾美观、适用与经济性。目前建筑市场材料品类繁多，质量优劣不齐，因此对于建筑材料的选择也应有明确的要求选择，从而方便于后续建筑施工管理工作。

1.5工程预算与招标工作

招标单位在正式招投标之前，需要做好一系列的准备工作，比如根据工程实际情况明确工程总量和质量要求，并以此清楚列出工程量清单和原材料质量、规格以及型号等各方面要求，同时还要做好工程预算工作，从而为之后的招投标工作做好铺垫。除此之外招标施工单位还要明确工程承包方式，之后跟中标的施工企业按照相关规定要求签订好施工合同，同时还需要做好施工合同备案工作。

1.6其它相关工作

为了避免后续施工中因责任不明而发生无必要纠纷，在正式施工之前，招标企业需要跟中标施工企业签订好一系列责任归属签订状，比如消防火责任状、安全包保协议等。同时还要明确招投标双方各自的权力和义务，以免出现越俎代庖等不良情况。

2.工程施工阶段的管理要点

2.1安全控制

建筑施工项目是属于一项风险性比较高的工程，一旦出现安全事故不仅可能会延误工期，还有可能会带来人员伤亡等严重后果，给施工企业带来经济上的损失，因此安全第一是开展建筑施工项目的首要要求。施工企业应该要重视安全方面的人力与物力的投入，定期加强对施工人员和管理人员的安全意识教育，提高他们的安全意识，同时做好施工场地的安全防护措施，进入施工场地人员必须要佩戴好安全帽、高空作业者必须要佩戴好安全带等，总而言之为工程的顺利开展提供一个安全、稳定的施工环境。

2.2进度控制

影响建筑工程施工进度的一个主要因素就是该地区的气候变化，因此在编制工程施工进度时，需要考虑到该地区的气候变化，这样完成的施工进度编制才更加科学与合理。为了保证建筑工程施工进度，施工单位要做好人员、材料、基础配套等方面的安排工作，以免供应不及时而拖延进度。除此之外建筑相关方要做好自身该负的责任，不得出现推诿扯皮等情况。对于工程施工中出现的问题必须及时上报相关方进行解决。

2.3质量控制

质量是建筑工程验收的第一标准，因此做好质量控制工作是非常重要的。通常影响建筑施工质量的因素主要有五方面：人、材料、机械、技术以及环境。若想抓好建筑施工质量，就需要从这五方面入手。从工程招标阶段就开始着手，相关施工决策者、管理者和执行者需要履行自身的权力和义务，严格把控好工程各个阶段的质量控制工作。

2.4成本控制

建筑工程是属于一项高投资的项目，其在开展过程中需要投入大量的资金，因此做好建筑工程成本控制对于业主、施工单位都有非常重要的意义。目前建筑工程承包中普遍使用到一次性包死的合同总价，这就比较容易进行成本控制工作，关键在于控制好工程变更的审批流程，尽可能做到先审批变更后施工。

2.5工程协调

按期召开监理例会、工地例会以及项目例会等，实现工程各项信息的互通与交流，这样才能及时通过例会交流发现其中存在的问题与不足之处，以便及时给与整改。同时还需要加大简单检查力度，对于需要整改的环节进行检查，一旦发现拖延、推卸责任等不良情况时，需进行相应的惩罚，确保各方工作均能落实到位。

3.工程施工阶段的控制要点

3.1基础施工

在正式施工之前，需要对施工场地进行测量与放样工作，确保放线的精确，同时还要准确确定好标高，之后将测量结果上报给相关审核部门进行审核。由于不同区域其地质情况都是不一样的，需要根据勘探结果选择最佳的基础施工方法，比如高寒地区，其基础深度必须要过永冻层，并且使用沙子要掩埋基础，这样才能防止后续出现冻害危害。基础工程作为建筑工程一个中施工环节，其施工质量直接关系到整个建筑使用的安全性，因此在进行基础填埋时，一定要做好夯实和沉降工作，各项施工工序都必须严格按照相关规范要求进行操作，同时还要做好基础防水工程，为建筑工程后续施工打下坚实的基础。

3.2主体工程施工

混凝土、砂浆、砌体强度直接关系到整个建筑工程施工质量，因此做好其现场检测是非常重要的。除此之外还要做好钢筋保护层厚度检测以及混凝土预制件结构性能的检测。在浇筑楼板时，要绑扎好钢筋以及支好模，这样浇筑好的顶板才够平整与美观，且也不会出现漏筋等不良情况，降低楼顶出现漏水概率。

3.3外网工程施工

在进行主体工程施工之前，就应该要先完成外网工程，以免两者交叉作业而影响到主体工的顺利竣工。换句话说就是通水、通电、通讯等管道需要在进行楼房主体施工之前就要铺设完成，同时在进行楼房主体施工时，还需要做好这些管道的成品保护工作，以免造成无必要的损坏而增加成本。

3.4其它工程

水暖、电照工程是建筑工程的重要施工环节，其直接关系到业主居住的舒适度。在开展水暖、电照工程中，施工人员应秉着绿色环保理念，尽可能使用各项节能减排设备。对于通气孔、烟囱跟等一些细节部分，也需要特别给与重视，以免后续出现问题。做好保温层、防水层的铺设工作；聘用专业的施工服务做好管道井防火门、管道井的封闭以及相关消防设施，之后交由相关方进行验收；做好避雷工程。

4.工程验收阶段的主要工作

4.1分部分验收

对于建筑工程来说，分部分验收工作是不容轻视的，其跟整体施工质量有着密切关系。因此完成分部分项工程之后，需进行相关验收工作，合格之后方能进行下一道工序。

4.2分户验收

目前分户验收工作一般都是由建设单位组织施工单位、监理公司以及物业公司共同进行验收的。分户验收工作必须要等至通水、通暖、通电等各项工程验收合格之后再进行，通过分户验收，及时将其中存在的问题找出并给与解决。

4.3竣工验收

建筑工程竣工之后，施工建设单位需要先向建设竹棍部门呈递竣工验收申请，经由其同意后在确定下竣工验收时间。在竣工验收时，需要在建设单位的组织下要求建筑工程相关方以及规划、发改、环保等主管部门共同进行验收工作，之后由房地产开发企业到建设主管部门进行工程竣工验收备案，同时与业主正式签订完成各项相关手续。

4.4工程移交物业及回访

建筑工程完成竣工验收工作后，建设单位就可以移交给物业公司或者业主。比如在移交物业公司中，建设单位就需要跟物业公司签署物业委托合同，同时还要列好一系列清单和移交相关工程记录。另外在后续中，房地产开发企业有这个责任做好工程回访工作，以保证业主的权益。

5.结语

随着建筑工程规模和施工质量要求的不断提高，一个合理科学的建筑施工管理对于工程的顺利、安全开展有着非常重要的作用。为此建筑工程各个相关单位需要做好其应付的管理工作，切实履行其自身的权力和义务，对建筑工程项目进行一个全面化且科学化的管理，为建筑工程的顺利开展提供一个安全、稳定的施工环境，从而有效提高了整个建筑工程施工质量。

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