土地储备工作中存在的问题及对策

土地储备工作中存在的问题及对策

李荣香

南宁高新技术产业开发区土地储备中心  广西 南宁  530007

土地储备工作在城市发展中扮演着重要角色，但也面临一些问题。本文将讨论这些问题，并提出相应对策。针对土地储备工作中地方土地储备融资困难、建设用地新增面积过高、补偿标准不统一、相关法律不完善以及各部门协作效率低下等问题，提出建立多元融资渠道、加强部门协作、推动法律法规完善等措施。通过这些对策，可以高效推进土地储备工作，实现土地资源的合理利用和城市可持续发展。

关键词：土地储备；问题；对策

一、引言

土地储备工作是指政府在城市规划中预留一定数量的土地，以满足未来城市建设和发展的需求。在城市化进程中，土地储备工作起到了重要的作用，它不仅关乎城市的规划布局，还直接影响到城市的可持续发展。然而，在实践中，土地储备工作也面临着一些问题，例如土地储备融资困难、建设用地新增面积占比过高、补偿标准不统一、相关法律不完善以及各部门之间协作配合效率不高等。这些问题不仅影响了土地储备工作的效率，还可能导致资源浪费和不合理的土地利用。因此，有必要对土地储备工作中存在的问题进行深入分析，并提出相应的对策，以促进土地储备工作的高效推进和城市的可持续发展。

二、土地储备中存在的问题

土地储备是地方政府为推进城市建设和经济发展而预留的土地资源。然而，土地储备中存在一些问题，这些问题不仅影响了土地资源的有效利用，也可能给城市发展带来不利影响。

（一）土地融资困难是一个现实挑战。为了控制房地产市场风险，依据土地贷款融资已不允许，且进几年土地储备专项债券暂停发行。过去，过度的土地贷款融资往往导致房地产市场泡沫的形成，加剧了市场的不稳定性。因此，监管部门限制了土地贷款规模和额度，以遏制房地产市场的过热发展。然而，这也导致了土地融资困难，开发商不得不寻找其他融资途径。一些开发商转向境外融资，通过发行债券或吸引外国投资者的资金，以弥补国内土地融资的不足。另一些开发商与地方政府或大型企业合作共建项目，共享资源和风险，降低了土地融资的压力。此外，开发商还可以寻求非银行金融机构的融资支持，以多样化的方式获取资金。尽管有各种替代方式，土地融资困难仍然是开发商面临的现实挑战。

（二）储备用地新增加建设用地的面积占比过高，往往因土地供应较迟缓导致批而未供比例较大。为了满足城市扩张和经济增长的需求，地方政府争取用地指标，导致批准用地量大于实际供地量，致使批、供、用三者长期处于不平衡状态。这不仅浪费了大量土地资源，还可能导致城市规模扩张过快，造成城市资源浪费和环境污染。建设用地新增面积占比过高还会带来土地开发和城市管理的难题，使得土地资源利用不够高效。

（三）国有存量土地征收补偿和土地收储收购补偿标准之间存在巨大差距，尤其是在土地因规划改变用途而被征收的情况下。这种补偿标准的不统一可能会导致被征地农民的权益受损，一些地方政府可能出于经济考虑而对被征地农民的补偿不公平，从而造成社会不稳定的因素。此外，补偿标准的不统一还可能导致土地开发商的开发成本增加，进而影响其投资意愿和开发积极性。因此，有必要对补偿标准进行统一，以确保被征地农民的权益得到保护，同时促进土地开发的可持续发展。

（四）土地储备还存在一些法律漏洞和不完善之处。例如，土地储备的程序和标准并不明确，导致一些地方政府在土地储备过程中存在违法行为的可能性。然而，相关法律对这些违法行为的惩罚力度不够严厉，使得违法成本较低，难以有效遏制违法行为的发生。此外，土地征收和储备涉及多个部门的协同配合，但相关法律对协作机制的规定不够明确，缺乏明确的责任分工和协调机制，导致各部门之间的沟通和合作不够高效。这可能导致土地储备工作的推进缓慢，影响土地资源的有效利用。

（五）各部门之间的协作配合效率不高也是土地储备面临的问题。土地储备涉及多个部门的协同配合，包括规划、国土、财政等部门。然而，由于各个部门之间职责分工不清、信息共享不畅，导致协作配合效率不高，进而影响了土地储备的实施。此外，一些地方政府可能出于利益冲突，存在着信息不对称和资源竞争的问题，进一步影响了土地储备的整体效益。

综上所述，土地储备存在土地融资困难、储备用地新增面积过高、补偿标准差距大、相关法律不完善以及各部门协作效率低下等问题。解决这些问题需要加强监管，完善法律法规，优化协作机制，提高土地资源的有效利用，促进城市建设和经济发展的可持续性。

三、土地储备工作中针对现有问题对策

针对土地储备工作中存在的问题，特别是相关法律法规不完善的情况，可以采取一系列对策来加以解决和完善。完善相关的法律法规是保障土地储备工作科学有序进行的重要举措，以下将详细介绍这方面的对策。

（一）政府应加强对土地储备的法律法规制定和修订工作。因为土地储备涉及到多个方面的法律法规，如土地征收法、城市规划法、国有土地使用法等。为了确保土地储备工作的顺利进行，政府应该组织相关专家和部门进行深入研究和讨论，根据实际情况提出合理的修订建议，并及时更新法律法规，以适应土地储备工作的新需求和新变化。这样可以确保土地储备工作的合法性、公平性和透明度，促进土地资源的合理利用和社会经济的可持续发展。

（二）应加强土地储备的规划管理。政府要制定明确的土地储备规划，包括储备用地的规模、位置、用途等内容。同时，要建立土地储备用地的动态调整机制，及时根据城市发展需要进行调整和优化，确保土地储备工作与城市发展的协调一致。

（三）完善土地储备的补偿机制。政府应建立统一的土地征收补偿标准，包括明确的土地价格、补偿比例和补偿方式等方面的规定，以保障被征地农民的合法权益。同时，政府应加强对补偿资金的监督和管理，确保补偿款项按时足额支付到位，通过建立监管机制和审计制度来实现。此外，政府可以考虑建立专门的补偿基金，用于支付土地征收补偿款项，以确保补偿款项的支付不受财政紧张情况影响。

（四）加强对土地储备工作的监督和评估。政府应建立健全的监督机制。这一机制应包括对土地储备项目的审查和评估，以确保其合理性和效益性。同时，政府还应及时公开土地储备项目的信息，与社会各界进行沟通和交流，增强透明度和公众参与度。通过这些措施，可以更好地监督和评估土地储备工作，确保其符合公共利益和可持续发展的要求。

（五）采取多元融资渠道来解决土地储备工作中的问题。政府可以推动土地资产的市场化运作，引入专业化的机构参与，通过公开招标、竞价等方式出让土地使用权，实现土地储备资产的最大化价值。政府还可以积极发展土地信托和土地证券化等金融工具，吸引社会资本参与，分散地方政府的融资风险。此外，政府可以积极引入社会投资，开展公私合作（PPP）项目，共同推进土地储备项目的开发和建设。

（六）政府要加强各部门之间的协作。首先，建立健全协作机制，明确各部门的职责和权责。通过明确各部门的责任范围，可以避免职责重叠或责任不清的问题，确保各部门能够有序地开展工作。其次，加强信息共享和沟通协调。政府可以建立信息共享平台，将各部门的信息进行整合和共享，以便及时了解各部门的工作进展和需求。同时，加强沟通协调，通过定期会议或工作座谈等形式，促进各部门之间的交流和合作，解决工作中的问题和难题。此外，政府可以建立联席会议制度，将各相关部门纳入联席会议，共同研究解决土地储备工作中的重要问题。通过联席会议，各部门可以共同讨论并形成共识，制定实施方案，确保各部门能够协同推进土地储备工作，提高工作效率和质量。

四、结语

土地储备工作是城市规划和可持续发展的重要环节，但在实践中存在一些问题。为了解决这些问题，政府应加强对土地储备的法律法规制定和修订工作，完善土地储备的规划管理，建立统一的补偿机制，加强监督和评估，采取多元融资渠道，加强各部门之间的协作。只有通过这些措施，才能促进土地储备工作的高效推进，实现城市的高质量发展。

参考文献

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