房地产评估行业存在的问题及对策

房地产评估行业存在的问题及对策

苏志辉

广东晟峰房地产土地资产评估咨询有限公司  510320

摘要：随着人们生活水平的提搞，对房屋需求量不断增加。目前，房地产估价报告是房地产估价机构对外提供的服务型产品，其质量高低决定了估价机构品牌能否建立、估价机构能否长期经营、估价业务来源能否持续稳定等。本文主要对房地产估价报告的质量风险成因和质量控制进行研究，并提出防范建议。

关键词：房地产；评估行业；对策

引言

房地产评估在遵循市场经济发展规律的前提下，采取科学的方法，进一步对房地产进行客观、合理的价格判断。房地产市场和房地产评估业务有着密切的联系，市场经济体制下我国房地产相关产业迅速发展，在产业发展的同时，其相关体系的建设及评估工作也要加快脚步积极建设。然而，从目前的发展角度来看，房地产评估工作不能满足房地产市场的需求，需进一步完善价格评估体系的建立与运作。

1评估指标体系

本文选取了反映房地产企业经营管理状态的盈利能力、清偿能力、成长能力和营运能力的四方面指标来定量测定房地产企业抗风险能力。通过采用反映上述4个评价维度的14个评价指标来构建房地产企业抗风险能力评价指标体系，如表1所示。

表1房地产企业抗风险能力评估指标体系

2房地产评估行业对策

2.1完善估价师的专业能力培养机制

房地产估价报告是由房地产估价师制作完成的，质量稳定的估价报告离不开专业能力精深的估价师。从风险识别、资料收集、现场查勘、测算、撰写报告等几个关键环节来看，如果估价师没有经过良好专业训练，不具备实务操作经验，仅采用现场查勘中“到此一游”、估价测算和撰写中“套模版”的方式，难免出现遗漏，造成质量隐患。因此，对于估价师的专业能力成长不能仅依靠其个人自我要求，而应由估价机构通过合理设计形成一套人才培养机制，具体包括以下措施。

1.设立职业技能培训与带教机制

对于估价项目的通用性专业知识，估价机构可设立统一的职业技能培训，目的在于把正确、规范的估价知识传授给每一位估价师。对于估价项目中具有特殊性的工作方法、工作态度，则需要安排资深估价师对培训人员进行“一对一”或“一对多”的帮扶带教，使估价经验薪火相传。

2.提倡并奖励估价师撰写专业文章、参与估价课题研究

房地产估价是发现价值的过程，优秀的房地产估价师需要思考房地产价值的形成过程，研究价值的形成规律。估价师撰写估价专业文章和课题研究可以形成技术积累，这是一种较好的专业输出过程。估价机构可以对估价师撰写专业文章或参与估价课题进行奖励，由少数人带动多数人，通过实践丰富理论或让理论指导实践，形成技术研究的正向循环。

2.2推动行业数字化建设

数字化建设需要耗费大量的人力与财力，需要各估价机构与行业协会共同努力。尚未开展数字化建设或数字化建设程度不足的中小机构，宜在遵循实用、易操作、成本受控、自主管控等原则的基础上，在业务管理（包括报告审核、项目管理、绩效管理、档案管理等）、估价辅助（外业查勘辅助、内业测算辅助、报告生产辅助）、企业数据库建设等方面重点发力。出于自发竞争的需要，已进行大规模数字化建设的少数头部企业，宜互相合作，建立健全数据共享共用机制，探索合作共赢的发展模式。行业协会宜在数据标准、数据库建设上提供必要的支持。同时，应积极争取政府房地产管理部门以某种形式向行业内部开放房地产交易数据库。

2.3提高准入人员的入职标准

房地产评估范围广、影响大，要想使评估工作公平、合理，关键是要有一支高素质的评估团队。评估员不但要具备很高的职业素养，还要具备很强的职业道德精神和实践经验，同时在解决问题和分析问题上要有一定的能力，对国家和地方的房地产政策和法律法规有一定的了解。基于对上述的综合要求，其入职人员的入职标准也应相应的提高，同时加强对其日常管理，主要体现在对社会评估体系的管理以及对评估人员的管理。对前者要实行许可证制度，对后者要实行资质证书。加强对社会评估体系建立的审核和运作的监督，对于申请开展评估业务的单位和个人，将会受到资格管理机构的严格审核。对从事评估工作的专业人员进行资格鉴定，对其进行培训，培训合格颁发资格证书，并每年向上级主管机关递交一份工作报告以供验证。该系统能激发评估人员的工作能力，促进评估人员整体素质的提升。

2.4完善房地产交易管理信息系统

时代发展离不开信息化技术的全面支持，在房地产评估阶段，房地产交易中的信息系统对提升房地产评估水平有着有效的提升作用，能够保障房地产评估出价格的时效性以及准确性。在完成交易操作时，信息管理系统能够帮助交易系统完善各类信息的分类确认，完善信息系统的登记与管理，便于后续房地产相关信息查询，为人民群众提供更加完善的房地产交易服务。

房地产交易管理系统能够为房地产评估提供相应的数据依据，以市场比较法为例，在比较过程中需要大量数据内容作为参考和佐证，借此提升房地产评估的准确性。当前监理完善的房地产信息系统相当于建立了云端数据库，能够为房地产评估提供可靠的信息支持，同时提升房地产相关信息获取的便捷性以及准确性。监理完善的房地产交易管理信息系统能够提升房地产信息的传播速度，提高房地产交易相关服务质量，简化房地产交易工作流程，借此提升房地产行业整体工作效率，保障房地产交易能够更加高效高质量地完成。建立完善的房地产信息管理系统，是保障房地产评估在交易过程中获得认可的有效措施，促使房地产行业获得更大的发展空间。

2.5加强机构内部职业道德教育

没有职业道德就没有职业的发展。职业道德是估价师与社会、个人、集体之间主观意识和客观行为统一的准则和规范。就概率而言，职业道德风险引发的风险是小概率事件。概率虽小，产生的危害却很大。一旦发生，对涉及的估价机构、估价师而言都会产生巨大伤害。因此，估价机构应主动防范，采取以下措施。

1.制定职业道德手册

估价机构应主动编写职业道德手册，形成书面规范性要求。手册应记载房地产估价机构的发展愿景、法律和行业主管部门对违反职业道德的处罚措施、估价师在业务中遇到诱惑及应对方式的举例说明等。职业道德手册应人手一本，并由机构组织专人讲解，安排定期学习。

2.组织学习职业道德风险案例进行

对于会计、资产评估、房地产估价等中介机构而言，因职业道德问题被公开披露、处罚的案例并不罕见。职业道德问题看似偶然，实则具有必然性。对于职业道德风险案例，中介机构应安排专人收集并组织估价师定期研究讨论和学习。

结语

当前，在世界范围内的经济一体化进程中，房地产评估与的规模与发展速度都是空前的。这种转变为我国房地产评估事业的发展提供了空前的历史机遇，也为其提供了巨大的发展空间。要强化房地产估价制度的改革，强化评估从业人员的职业素养和职业操守，制订统一的政策、法规和准则，促进我国房地产评估事业的改革与发展。

参考文献

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