城市老旧住宅小区提升改造现状与策略分析

城市老旧住宅小区提升改造现状与策略分析

余国锋

重庆华彩建筑规划设计有限公司 401122

摘要：随着时代的快速发展，城市中的老旧住宅区和历史住宅已经很难满足时代发展需要，这些小区居住环境在影响居民生活水平质量的同时，还会阻碍城市的发展进步。因此，开展老旧住宅小区改造势在必行。本文主要分析了城市老旧住宅小区存在的一些问题，以及分别从政府、居民业主、物业公司三个层面提出了对应的改造策略，其目的是体提升城市老旧住宅小区居民生活质量，改善城市生活面貌。

关键词：城市老旧小区   提升改造  现状  策略

1、城市老旧住宅小区存在的问题

1.1小区停车困难

针对老旧住宅小区停车难的问题，这种现象产生的原因大都是居民购置私家车数量锐增

以及老旧住宅小区未规划停车设施造成的，主要体现在：①居民新购车辆增加。随着人们经济收入水平的增强，机动车购买和使用成本偏低，而人们选择公交出行意愿不高，使得汽车保有量呈现出逐年增加的趋势，拉大了车位供需紧张问题[1]。②小区停车位规划建设滞后。针对老旧住宅小区来说，其在建设之初的汽车数量较少，很少考虑到在小区规划停车泊位；即使后期考虑到配套相关停车设施外，但数量却严重不足，同经济社会发展需求有很大差距。

1.2物业企业引导支持力度不够

老旧住宅小区的物业管理水平普遍偏低，对支持物业管理服务的力度不够主要是：①老旧住宅小区环境略微混乱，遗留问题较多，小区居民往往不会积极支持物业企业的管理服务，针对物业管理工作的宣传，政府部门做的还不到位。②物业管理服务缺少对应的法律法规体系。在物业费收缴的过程中，物业公司有权利诉讼不缴纳物业费的人员。在该程序履行的过程中，大都存在着执行难度大、诉讼时间长等方面的问题。

1.3物业收费矛盾加大

结合相关部门统计结果表明，由于老旧小区缴费率不足，很难保证物业人员的工资待遇，由于居民享受不到对应服务，加重了旧楼区管理服务方面的恶性循环[2]。其主要体现是：①小区居民缺乏花钱买服务的认知。居民对物业管理不适应，特别是针对老旧住宅小区的居民来说，比较倾向于过去传统住宅居住方式。这部分居民或多或少对小区内的物业管理有一定的偏见，他们既要享受对应的服务，还不愿意支付对应的费用，至于收取停车费更是难上加难，阻碍了物业公司的正常运营。②物业管理服务收费支出缺乏透明性。很多物业公司对于物业服务标准，物业公司并没有对应的标准公示，在提升改造城市老旧住宅小区前，居民只需要每月交纳固定的卫生费用即可。现实中的社区车辆管理仍旧有很多问题存在，增加了后期物业企业管理难度，再加上收费标准缺乏统一性、管理办法不够明确，使得矛盾更为突出。

2、城市老旧住宅小区提升改造的策略分析

2.1坚持政府规划优先

为了有效解决老旧住宅小区停车困难方面的问题，政府应发挥带头作用。实际上，绿地和停车位之间的矛盾存在了很长时间。因汽车保有量的增加，再加上小区土地资源有限，政府部门需要深入研究居民停车困难的问题，并制定出科学有效的解决办法，提升社会停车环境的安全性、便捷性和有序性水平。应详细摸底调查老旧住宅小区车位情况和居民拥有的车辆数，尽快找出停车管理方面的问题，并提出有针对性的办法，如停车位和绿化区融为一体，既能保证停车位数量也能保证绿化面积不减少，同时还能为车辆遮阴。

2.2完善停车管理制度

老旧小区的道路规划存在一定的缺陷，没有考虑车辆数量的急剧增加。在改造停车位之后，要加强所有停车位的统一管理，尤其是物业对停车位的管理制度一定需要根据不同小区的实际情况而制定适合该小区的管理制度。完善管理制度的方式对小区停车秩序可以进行良好的规范。在制度的基础上对出入、停放和行驶社区机动车管理办法进行制定，以对行车和停车现象有序引导，将相关制度和规范进行结合，以对小区内人、事、车进行管理。当地物价部门应尽快出台对应文件，针对老旧住宅小区内的车辆停放服务费的政府定价或政府指导价进行明确。

2.3提升物业服务水平

物业公司应定期培训员工，加强与其他物业公司之间的交流，在提升城市老旧住宅小区服务管理水平上不断加强引导，不断创新制度，找到合适小区居住环境和小区居民满意的方案。另外，还需要和社区居委会、业主委员会等进行协商，保证小区的改造符合各项规章制度，符合小区居民的整体意愿。政府职能部门应与辖区街道加强沟通协作，在两部门的共同努力下，不断提升物业管理服务水平。只有确保物业服务水平和质量得到增强，才能有效改善小区居住环境，在收缴物业费的过程中居民也就不会过渡抵制。

2.4完善业主自治组织

长久以来，由于老旧住宅小区产权的多样化特征，使得公有住房和企业住房等占据的比例较高，从法律意义上来说，这些承租人很难界定为业主，也就不足以具备成立业主委员会的条件[3]。小区居民成立管理委员会可以实时监督物业的管理，同时做好沟通交流的桥梁，使业主的权利充分得到保障，也不损害物业公司的利益。自己做主将社区事务管好，以增强居民对小区的满意度和归属感。因法律法规的不断完善，会进一步明确小区管理委员会的法律地位，可有效提升社会组织参与的积极性水平。

2.5做好公开公示，接受居民监督

实际上，物业管理就是居民最为信任的物业公司，是通过居民出资让其提供对应服务的“信托行为”。老旧小区居住的业主群体往往比较复杂，思想难以统一，物业公司必须以诚信为首，才能得到小区业主的积极支持和配合。尤其是在一些收费项目上必须做好公开公示，让大家共同监督，各类票据要合理合法，同时还要明确物业监督员、负责人联系方式，向街道社区定期报告管理情况。按照季度或年度的方式向小区居民公示物业费收取、政府补贴、停车位收入、维修费用、人员支出等收支明细，在做到公开透明的同时，还能使居民对物业收支情况进行全面了解，以获得更多的理解和认同。

结论：

综上所述，城市老旧住宅小区改造是一项综合性的系统工程项目，其耗费时间较长，需要投入大量的精力和资金，同百姓自身利益密切相关。随着时代的发展，急需要对老旧住宅区管理体会加大改革和创新力度，同时还要将居民、物业及政府部门在老旧住宅区改造中的作用充分发挥出来，以提升居民幸福指数，为全面实现小康社会建设目标添砖加瓦。

参考文献：

[1]邹美娇.谈城市道路改造工程施工的特点、难点及解决方法[J].世界家苑，2011（012）：40.

[2]宋蕾.老旧小区地下管网改造设计及施工常见问题处理[J].市政技术，2015年增刊（1）.

[3]郑伟.老旧小区改造项目成本管理研究[D].北京邮电大学，2019.