房地产投资项目可行性研究评价指标体系的探析

房地产投资项目可行性研究评价指标体系的探析

谭家宁

吉林市中海宏洋房地产开发有限公司  吉林省吉林市 132000

房地产投资项目可行性研究评价指标体系，是从不同角度对房地产项目的投资效益进行预测和分析，以客观反映投资项目的整体状况和综合效益，为提高决策水平提供理论依据。其评价指标主要有财务分析指标、风险分析指标等。在建立评价体系时，要综合考虑各方面的因素，选择恰当的评价方法，通过计算得出房地产投资项目可行性研究评价体系中各个指标的评价值，从而对一个房地产项目进行综合分析和评价。

    关键词：房地产项目，投资项目可行性办法，体系建立

随着我国社会主义市场经济的不断发展，我国房地产业也得到了飞速发展。而房地产行业中的投资项目的可行性研究对于其进行开发起着决定性作用，而目前，我国房地产市场的评价体系并不完善，为了提高房地产投资项目评价的合理性和科学性，本文就房地产投资项目可行性研究评价指标体系进行了探析。

1、我国房地产市场现状分析

众所周知，房地产行业与国民经济有着非常紧密的联系，房地产行业的发展带动了整个经济的发展。随着我国房地产行业的蓬勃发展，人们在提高住房需求的同时也增加了对住房质量的要求。因此房地产市场就会产生一些问题：由于房价的不断攀升和人们收入水平不高等问题导致许多人无法承担高房价带来的经济压力而选择买不起房或租不起房；在住房市场中存在着虚假信息和虚假广告等行为，使得消费者在购买房屋时出现了大量的失误；由于一些地方政府过多地进行土地出让和控制商品房价格等原因导致了目前部分地区房价虚高；由于我国存在着大量未被满足的住房需求和城市发展所需而产生了一系列社会问题等。

然而在这样激烈竞争的环境中，要想获得生存和发展就必须要有自己独特并且具有竞争力的优势。因此我们在进行投资项目开发建设之前必须要对其进行全面、系统、深入、细致地分析。通过对我国房地产行业发展现状进行研究我们不难发现：虽然近几年来我国房地产行业呈现出蓬勃发展的态势，但是目前我国房地产行业还存在着一些问题，比如：房价虚高、居民收入与房价存在着一定差距等等。在我国政府进行宏观调控时主要是通过土地价格来控制房价以及财政税收等来抑制房价上涨。然而这样并不能从根本上解决问题，因为在目前房地产市场竞争激烈背景下很多开发商为了争取更多利润空间往往会采取一些不正当竞争手段来使房价虚高。这就导致了房地产市场出现了一些不良现象。

2、评价指标体系的组成

房地产投资项目可行性研究的评价指标体系包括财务分析指标、敏感性分析指标和社会环境影响分析指标等。1.财务分析评价指标：是项目经济评价的基础，也是投资者最关心的问题。主要包括项目投资方案和费用估算、利润估算，以及财务盈利能力等方面的内容。2.经济效益分析评价指标：是项目能否取得经济效益的基础，主要包括成本费用估算、盈亏平衡分析以及经济效益分析等内容。3.不确定性因素对投资项目进行风险分析：在投资决策过程中，所考虑的不确定因素很多，主要包括环境影响、社会影响及政治影响等方面的内容。4.社会环境影响评价指标：社会环境是指项目投资后对周围产生的影响，主要包括项目对人口、资源环境、生态等方面的影响以及对社会治安、市政建设、社会秩序等方面带来的影响。5.敏感性分析指标：敏感因素主要包括市场需求、价格趋势、利率及通货膨胀等因素，主要包括风险系数和敏感性分析。

3、房地产投资项目可行性研究的方法

3.1调查研究法

调查研究法是通过实地调查研究，了解、掌握和分析有关项目情况，研究有关问题，做出科学决策的方法。这种方法要求在调查过程中做好充分准备，根据需要将搜集到的信息分类汇总，进行深入细致的分析、整理和综合，以取得全面准确的第一手资料。在此基础上，做出科学合理的结论。调查研究法是项目可行性研究中最基本、最重要的方法。由于房地产开发项目与市场密切相关，因此在进行项目可行性研究时应充分考虑市场因素、资源因素以及消费者心理等方面的影响，进而对整个项目进行合理定位。这种方法是比较科学的项目可行性研究方法。要特别注意调查与分析相结合，事实与理论相结合，主观与客观相结合。

3.2成本分析法

成本分析法是在项目可行性论证中，为评价投资项目的技术经济可行性而运用的一种方法。该方法将技术经济评价指标与成本费用等进行比较，以确定投资项目是否具有经济效益。成本费用是指项目生产经营过程中所发生的全部费用，它包括生产费用和非生产费用。在开发投资中，建筑安装工程、土地使用费、设备投资等都属于生产费用，但因其一般都是一次性投入，不能在以后阶段进行再投入，所以，开发项目的总投资不能简单地理解为建设成本。由于房地产开发项目的投资大、成本高，要想把其项目的利润降到最低限度，就必须对各种可能发生的成本进行预测和分析，从而在方案中作出最佳的选择。通过成本分析法可计算出某一方案的全部成本和盈亏平衡成本。利用盈亏平衡分析方法可对各种可行方案进行分析对比，从中选出最优方案。

3.3计算机辅助系统方法

计算机辅助系统方法是利用计算机技术建立数据处理系统，采用模拟专家系统的方法对决策问题进行处理的一种方法。该方法是一种用计算机模拟专家系统中各种数据和信息，并对模拟结果进行分析，找出解决问题的最优方案，从而代替专家来进行决策的一种方法。目前国内外一些公司都开发了房地产投资决策支持系统，如英国房地产投资决策支持系统（RAID）、美国房地产投资决策支持系统（ARIS）、澳大利亚房地产投资决策支持系统（ARIS）、中国房地产投资决策支持系统（CROIS）等，这些系统都具有决策分析功能。在房地产投资中运用计算机辅助系统方法进行分析，是当前开发房地产项目可行性研究中所采用的一种重要方法。

4、可行性研究的基本要求

可行性研究的目的是为投资决策提供依据，其主要内容是对一个项目进行深入分析和客观评价，其结果一般是与市场需求、技术水平、环境等相关因素进行综合评价。在房地产行业，可行性研究的基本要求主要有：（1）科学性。房地产行业属于技术高度密集型行业，要保证其健康有序的发展，就必须建立一套完善的可行性研究制度，以此来指导整个开发过程，使房地产市场朝着健康的方向发展。（2）全面性。可行性研究要对整个项目进行全面的分析和客观评价，这就要求要全面搜集相关信息，并且对获取的信息进行整理和分析，从中选出最具有参考价值的信息。（3）客观性。房地产投资项目评价的一个重要环节就是对数据进行客观分析，通过科学、合理、真实可靠的数据分析，从而得出相应结论。房地产项目开发过程中受客观环境影响较大，要保证其项目实施过程不受外界因素影响。（4）创新性。房地产项目在实施过程中所采用技术路线要具有创新性和先进性，要有现实意义。

4.1可行性研究的基本任务

可行性研究是整个房地产开发过程中的重要环节，它的主要任务是为项目进行详细的分析和评价，从而为项目决策提供重要依据。因此，可行性研究具有两个基本任务：首先是要对项目开发的必要性和可能性进行分析和评价，通过可行性研究可以帮助确定投资方向；其次是要对项目开发所涉及的市场、资源、工程技术、经济等多个方面进行分析和评价，以此来确保项目开发过程中所采取的技术路线具有一定的可行性。同时，在进行房地产投资项目可行性研究评价时还要对其经济效果进行分析和评价，从而为投资决策提供重要依据。对房地产投资项目可行性研究中的各个阶段都要进行严格审核，通过严格的审查可以确保项目开发工作顺利进行。

4.2房地产可行性研究存在的主要问题

房地产投资项目可行性研究的结果会对房地产企业的经营决策产生重要影响，因此，国家和有关部门对房地产投资项目进行可行性研究时，必须要保证其科学性和全面性。目前我国在可行性研究方面存在以下几方面问题：（1）对项目前期准备不够充分。由于我国目前的房地产企业规模普遍较小，在进行投资项目前期准备时，往往重视程度不够，而对于经济评价等方面的前期准备工作重视不足。（2）对市场调查不够深入。我国房地产市场正处于快速发展时期，在开发过程中会受到诸多因素的影响。因此，要想使房地产投资项目更好的开展，就必须对市场进行充分调查。（3）对风险因素考虑不够。由于我国目前房地产行业发展迅猛，我国房地产开发企业数量众多，因此在进行房地产投资项目可行性研究时常常会忽略一些风险因素的考虑，而这些风险因素是无法通过估算来规避的，必须要在房地产投资项目开发前期就充分考虑到这些风险因素，并建立一套完善的风险评估机制以供参考。

5、房地产投资项目可行性研究评价指标体系的构建

评价指标体系的建立和评价指标权重的确定。在构建房地产投资项目的可行性研究评价指标体系时，应从以下几方面着手：

5.1经济评价指标体系。

房地产投资项目的经济效益主要是指项目本身和投资者投入的成本，在对其进行财务分析时，要重点分析各项财务指标，对项目进行全面考核；从社会效益方面来看，房地产投资项目的经济效益是评价该房地产项目是否可行的重要条件。

5.2风险控制指标体系。

风险控制是房地产投资项目可行性研究的重要内容，也是评估该房地产投资是否可行的重要因素，其控制指标主要有：在资金筹措方面，要重点分析筹资方式、资金筹措规模、筹资成本等；在市场方面，要重点分析销售收入、销售价格等；在土地使用权取得方面，要重点分析取得方式、成本与价格等；在设备采购和运输方面，要重点分析设备来源、运费支付方式等；在政策法规方面，要重点分析土地规划利用、税费、土地出让方式等；在工程质量与安全方面，要重点分析建筑材料和工程结构等；在环境保护方面，主要是要重点分析污水处理及污染物排放情况、固体废弃物处理和处置等。

5.3社会及环境影响指标体系。

社会及环境影响是指对我国房地产投资项目是否可行所产生的一系列经济和社会效应。本文主要从以下几方面考虑：房地产项目实施前后对当地居民生活条件的影响程度；对当地生态环境所产生的影响程度；项目建设对周边地区居民的生活造成何种影响，如果项目建设引起周边地区居民生活水平的下降，则该地区居民可能会产生强烈反对心理。行业经济指标是指房地产投资项目是否可行所涉及到的相关行业及所涉及到的相关因素，具体包括：工程与设计方案的经济分析评价、市场需求分析、成本费用计算、财务可行性分析、风险分析和项目实施过程中可能存在问题及解决方案等。

结束语

综上所述，房地产行业作为国民经济的支柱产业，其投资项目的可行性研究关系到整个国家经济利益。在对房地产投资项目进行可行性研究时，应该对项目进行充分分析，以保证投资建设的顺利进行。而房地产项目可行性研究对于国家的经济发展具有重要作用，因此，应加强对房地产投资项目的可行性研究。房地产项目是一个复杂的系统，具有高风险性和不确定性的特点。因此在进行可行性研究时，必须根据项目本身的特点设计可行而合理的指标体系。

参考文献

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