商业地产类公司税收筹划方案分析与探讨

商业地产类公司税收筹划方案分析与探讨

王阳 

，成都中海地产商业管理公司，610000

摘要：在开发商业地产的过程中，合理的税收筹划可以有效提升房地产企业的经济效益，使得企业具有较强的综合竞争力，帮助企业实现利益最大化的目标。因此，税收筹划对商业地产的开发所起到的作用是尤为重要的。基于此，为了能够有效解决，在税务筹划工作中可能会存在的一些问题，商业地产企业就必须要充分的分析税收筹划的相应功能。然后，将其所涉及到的税种进行深入分析，并结合商业地产公司的实际情况，制定科学化的税收筹划方案。

关键词：商业地产类公司；税收筹划方案；分析；探讨

引言：当今时代，商业地产的开发及运营管理工作已经为人们所重视，并为我国房地产开发工作带来了很大的推动性作用。但在设计税收筹划方案时，还存在一些较为严峻的问题，亟待有关人员对其予以解决。这也是推动商业地产类公司全面发展而采取的一项有效措施，故而需要引起有关人员的高度关注。

一、税收筹划的概念及其作用

所谓税收筹划，便是纳税人在开展日常生产经营活动的过程中，在不违背税法等相关要求的前提之下，通过科学化的方式来对税收进行有效筹划的一种方案。其可以有效实现企业利润最大化的预期目标，本质上是使得企业的生产经营成本得到有效遏制控制。但实际上，在进行税收筹划工作的过程中，工作人员往往需要通过这样的方式，降低企业在开展日常生产经营活动的过程中，可能会受到的来自于涉税成本等诸多方面的经济因素，这些问题的出现都会给企业的发展带来非常巨大的打击相当程度的影响。因此，在商业地产类企业开展日常生产经营活动的过程中，工作人员就必须要通过科学化的方式，从根本上确保企业在进行此类活动的过程中，逐步规避由于税收因素给企业的经济利益所带来的诸多风险，以确保企业在未来开展日常工作的过程中，能够很好地规避此类风险所带来的种种负担。长此以往，企业在开展日常生产经营活动的过程中，就能够很好的发挥自己的作用，使得企业的经济利益得到一定程度的提升。而这也正是新时期，商业地产类企业在开展日常生产经营活动的过程中，需要着重关注的重要内容之一，同时也是全面提升地产类企业发展水平采取的一项行之有效的措施，故而需要引起有关人员的高度重视[1]。

二、商业地产开发项目税收筹划的基本方法

（一）压低土地增值额压降房产税

房产税作为商业地产企业经营过程中税负较高的税种之一，在商业地产开发、建设、运营的全流程中需预先筹划、分类管理，在纳税义务发生时方能以科学合理、合法合规的方式得到相应的控制。在项目开发阶段，工作人员可以根据各项开发成本性质，对计入房产原值的成本与会计核算的成本进行有效区分，确保项目竣备、交付、使用后按从价计征方式缴纳的房产税计税基础较低。在项目运营阶段，如房产开发成本较高导致按从价计征方式缴纳的房产税较高时，可将房屋以客观公允的价格对外出租，将房产按从租计征的方式缴纳房产税。在进行商业地产开发工作的过程，工作人员必须要采取科学化的方式。通过选择一种较好的成本扣除方法，以享受国家在商业地产方面出台的优惠政策，如土地增值税起征点以及相应的优惠措施等等。而在出售建成之后的商业地产时，有关人员也可以通过有效的措施，积极降低由于税收给企业发展所带来的经济风险，以减少企业的应交税金，并确保企业在后续的生产经营活动中，能够获得更低的税率，进而逐步实现收入最小化与利润最大化的目标，同时也可以从根本上确保地产企业税收筹划工作得以有条不紊地进行[2]。

（二）降低企业所得税

在企业发展的过程中，企业所得税是非常重要的一个税种。工作人员应有效区分商业地产业务中增值税与企业所得税各自的纳税义务发生时间，将预收的租赁费用按权责发生制原则缴纳企业所得税，切勿将预收款项一并作为纳税基础，在条件允许的情况下，工作人员当适当地放慢商业地产项目开发的竣工时间，并通过预收租金、延迟缴税时间的方式，以逐步缓解企业在日常生产经营活动的过程中，可能会遇到的来自于资金方面的压力，最终赢得货币时间价值。在符合税法规定的前提之下，在税前按规定比例扣险员工的福利保障资金，如失业保险、医疗保险、养老保险等。这种方法的应用，既能够使得员工的福利待遇得到了一定程度的提升，同时也可以选择企业在发展的过程中，减少了企业所得税的支出，促使企业在发展的过程中获得较好的空间。

（三）利息费用的税务筹划重新审视增值税

在房地产企业商业地产开展生产经营活动的过程中，由于取得土地发生的成本无法取得增值税专用发票，同时商业物业在自持经营过程中，由于未对外销售，该物业对应的土地价款无法作为销售额的抵减额，导致企业由于租赁业务新增大量增值税纳税义务，对企业经营形成一定的压力。为有效利用该部分土地成本，可在项目竣备前后与企业关联方进行进行商业物业的资产交易，将土地成本抵扣销售额的同时，为关联方购入资产形成大量留抵增值税额，这样在商业物业自持经营过程中，可在一定时期内，通常是三到五年内

避免增值税纳税义务。还有可能会由于项目自身的原因占据大量的资金。而这些资金的客观存在，就会在一定程度上产生大量的利息费用，对这些利息对商业物业增值税进行有效规划，将有可能从根本上确保房地产企业在未来的项目建设经营工作中，很好地控制由此可能会带来的经济风险。但在对这一部分的。税务进行筹划的过程中，工作人员就必须要根据项目自身的实际情况，选择适当完全不同的处理方式，以满足各方面的需要，同时也可以从根本上确保企业在在进行生产经营活动的过程中，逐步提升自身的经济利益。这是由于企业在完全不同的阶段我面临的风险是不同的，如在亏损期，工作人员可以利用资本化的方式处理借款。若企业处于获利期，则可以采用费用化的方式来对借款费用进行有效处理。由此可见，在进行税务筹划工作的过程中，工作人员就必须要根据当地的实际情况，采取完全不同的筹划方式，以规避随之可能会存在的来自于经济方面的风险，给商业地产类企业的日常生产经营活动可能会带来的一些较为严峻的问题。而这也正是商业地产类企业在实现未来发展目标的过程中，需要引起有有关人员高度重视的重要内容，同时也是全面提升房地产企业经济效益，而应当采取了的一项可行性措施。因此，房地产企业在开发商业地产的过程中，都不应向金融机构以外的个人或组织进行贷款，以防止纳税调整额增加的情况出现，同时也可以从根本上减少税务筹划工作中，可能会存在的一些不可避免的问题。

（四）其他税收筹划办法

将设置金额控制在临界点以下，就可以使得税率得到一定程度的控制，有效减少企业在开展日常生产经营的活动的过程中，可能会受到了来自于税务方面的负担。除此之外，工作人员也可以通过不同的方式，从根本上全面降低税收成本。这样就可以使得商业地产类企业在日常工作的过程中，更好地提升自己的经济利益，进而减少因税负给企业的发展所带来的来自于经济方面的影响[3]。

结束语：总的说来，在开展商业类地产税收筹划工作的过程中，工作人员应当结合企业的实际情况，为企业设计一套能够减少其税收负担的方案，确保企业在开发商业地产的过程中，不会由于自身可能会存在的一些问题，而导致企业的经济利益，受到严重影响的情况出现。这样不仅可以促使企业在发展的过程中，真正实现全面提升自身经济利益的最终目标，同时也可以使得企业及时的规避来自于税收方面的风险。因此，在商业地产类企业开展税收筹划工作的过程中，工作人员就必须要在税法的相关规定这一基础条件下，制定合理的措施，有效减轻企业的负担。

参考文献：

[1]唐申,丁锐,周佳乐等.社会资本方视角下老旧小区片区更新模式研究[J].城市建筑,2022,19(14):25-31.

[2]杨群.税务筹划的非税成本及其规避探讨[J].现代营销(经营版),2020(12):206-207.

[3]王瑞.房地产企业税收筹划风险及其防范探析[J].中国产经,2020(04):194-195.