民用建筑项目可行性研究阶段的投资控制分析

民用建筑项目可行性研究阶段的投资控制分析

陈昊

江苏融新汇策项目管理有限公司 江苏省南京市 210000

摘要：可行性研究是建设项目前期工作的重要内容，是建设项目投资决策的重要依据，民用建筑项目可行性研究阶段的造价控制既是研究的重点也是难点。文章通过分析造价控制的目标意义、措施方法、重点内容等，总结出了造价控制的基本方法，以期为民用建筑项目的造价工作提供一定的参考和借鉴。

关键词：民用建筑；可行性研究；造价控制

引言

可行性研究是通过对拟建项目的建设方案和建设条件的分析、比较、论证，从而得出该项目是否值得投资、建设方案是否合理、可行的研究结论，为项目的决策提供依据。可行性研究的基本要求有预见性、客观公正性、可靠性和科学性。可行性研究报告的主要内容包括总论，建设背景及必要性，需求分析与建设规模，场地条件分析，建设方案，生态环保与劳动安全专篇，组织机构、项目管理和招标采购方案，投资估算及资金筹措、财务分析、经济评价、社会影响评价、风险分析等。

1.造价控制的意义和目标

在建筑工程领域，造价控制即在批准的工程造价限额以内，对工程建设前期可行性研究、投资决策、设计施工到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、控制、监督和管理，从而能够纠正费用偏差，确保项目的建设目标和投资目标能够实现。造价控制力求能够在每个建设项目中合理使用人力、财力和物力，实现将竣工决算投资控制在批准的概算限额内，从而取得较好的投资效益。

从工程造价控制的基本原理上来考虑，其重点在于“控制”。所谓控制，是指行为人根据事先制定的计划和标准，在实施过程中比较、检查、监督、指导和纠正被控制对象的各种实际值和计划值，以确保在不断变化的条件下实现其目标的过程。控制包括3个步骤，即确定目标标准、检查实施状态和纠正偏差。整个控制过程分为3个阶段，即事前控制、事中控制和事后控制。这3个阶段最重要的是事前控制，即从项目前期准备阶段开始，可以对项目的最终投资控制起到前瞻性效果。控制要素包括人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间。控制状态一般考虑为动态控制，通过实时反馈来提高控制的时效性和准确性。在我国，建设工程造价控制的一般程序可分为3个阶段，即决策阶段、设计阶段和实施阶段（也称为施工安装阶段）。可行性研究阶段属于项目的决策阶段。这一阶段会根据项目的初步建设方案编制投资估算。此阶段的造价控制工作主要是对投资估算的合理性和准确性进行研究，即根据投资方的投资意愿，依据同类型项目的投资状况和本项目的技术、工艺标准，再综合一定的预测方法，编制出符合技术和经济要求的项目投资估算，为下一阶段的造价控制提供依据。投资估算是可行性研究报告的重要组成部分，是行政主管部门审批可行性研究报告、建设单位确定融资规模、银行贷款审批的依据之一，也是确定初步设计阶段投资限额的依据。投资估算的准确度直接影响投资控制的效果。一般来说，在项目的可行性研究阶段，投资估算的误差率应当在±10%以内。

2.造价控制措施

一是要尽早开展项目前期的策划工作。确定民用建筑项目的需求、定位和建设标准是造价控制的大前提。在前期策划过程中，要依据国家和地方的发展战略、资源的总体布局规划、民用建筑项目自身的发展规划和学科特色，确定项目建设的需求、定位、功能、规模和标准，这样才能尽可能详细、准确地进行投资估算，从而为造价控制打下基础。

二是依据民用建筑项目的需求和定位，通过对比分析，论证项目的可行性和建设方案。要深化论证项目地上地下面积、各功能用房面积、建筑高度以及楼层数、停车位、容积率和绿化率等各项建设指标。

三是进行最终用户需求分析，让使用部门和运维部门提前介入，从后期运营的角度提出需求和优化方案。如有必要，还可以邀请专项咨询单位、设计或造价咨询顾问单位介入，借助其丰富的经验并结合深化方案来确定合适的造价。

四是开展项目实施阶段的策划，对项目的目标、管理组织、招投标方案、合同架构等进行策划。根据拟定的策划方案和有关法律法规、标准和制度等，对项目前期及可行性内容进行研判，包括现行规定符合程度、是否存在错漏问题、计算指标是否合理等，判断投资估算的可控性，并制定针对性措施。

五是准确编制投资估算。投资估算的合理性和准确性是可行性研究阶段造价控制的重要保障。合理准确的投资估算能够对后期的初步设计概算起到指导和控制的作用，为后期的造价控制工作消除隐患。在编制投资估算的时候，要参考同类项目积累的造价数据，并根据地区不同、项目特点不同以及编制时间不同进行调整，充分考虑项目实施工程中可能发生的各种不利情况。对项目的总投资既要做到估计充分，也要注意合理节约，并尽量避免缺漏项。

六是推行限额设计。所谓限额设计，就是按照批准的可行性研究报告和投资估算控制初步设计，而后再按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。因此，应该首先将上一阶段设计中批准的投资金额和工程量分解到各个专业，如建筑、结构、设备、装修等，然后分解到各单位工程和分部工程。各专业要在保证使用功能的前提下，按造价限额筛选设计方案，严格控制后期施工图设计和深化设计的不合理变更，确保总投资不突破限额。在可行性研究阶段确定了项目总投资后进行限额设计，能够加强设计人员与造价人员的配合，达到动态控制投资的目的。

七是关注项目的重难点。民用建筑项目的重难点通常也是造价控制的难点，因此需要重点关注。例如，在外立面工程方面，除了功能之外也需要兼具美观、绿色、节能等要求。因此，外立面对整体造价的影响较大，要充分考虑材料、造型、节能要求等，在前期将造价考虑充分。在地下工程方面，很多项目用地较为狭小，四周紧邻建筑物、道路、地铁线路等，且地下管线情况也比较复杂，项目周边往往缺乏弃土场，这也使得项目地下工程中的基坑支护、桩基、土方外运等费用会比常规建筑偏高。因此，应当在前期研究和设计阶段给予充分考虑，以防后期实施阶段造价失控。在结构工程方面，民用建筑项目多为安全性要求较高的场所，而国家也对民用建筑项目的抗震要求有着更为严格的规定。《建设工程抗震管理条例》（中华人民共和国国务院令第744号）自2021年9月1日起施行，其中要求民用建筑应当按照不低于标准设防类的要求采取抗震设防措施。特别是位于高烈度设防地区、地震重点监视防御区应当按照国家有关规定采用隔震减震等技术，保证发生本区域设防地震时能够满足正常使用要求。所以，结构工程也是项目的重点，其造价也需要特别关注。

结语

本文通过对民用建筑项目可行性研究阶段造价控制的分析发现，民用建筑项目造价较高且费用构成较为复杂，因此民用建筑项目的造价控制既是研究的重点也是难点。在可行性研究阶段，通过对项目的前期策划、功能定位、需求分析等进行一系列研究，而后对投资估算进行详细准确编制并在后续阶段推行限额设计，能够对项目造价实施有效控制。与此同时，在造价控制的过程中，根据政策变化、技术进步、市场波动等因素动态调整造价限额，这样才能够真正做好民用建筑项目的造价控制工作。

参考文献

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[2]李永奎，中国医院协会，上海申康医院发展中心，等.民用建设工程投资与造价控制指南[M].上海：同济大学出版社，2021.

[3]王智劼.价值工程在学校建筑限额设计中的应用研究 [D].南京：东南大学，2021.