房地产住宅项目设计管理要点分析

房地产住宅项目设计管理要点分析

张运森

国机陆原工程设计研究有限公司福建省厦门市361000

摘要：社会经济的发展，促进了我国房地产行业的发展，房地产住宅设计工作也越来越受到重视。建筑行业的良好、可持续发展往往需要兼顾各影响因素，尤其是现代住宅设计工作。随着社会经济的不断发展，当下的建筑设计工作面临着更多高标准、新要求，发展空间也越来越大。本文就房地产住宅项目设计管理要点进行研究，以供参考。

关键词：房地产住宅项目；设计管理要点；策略

引言

房地产行业的快速发展为社会带来了巨大的经济效益，同时也带动了其他产业的发展。在这种情况下，房地产之间的竞争力度也越来越大，为了能够在激烈的市场洪流中占据有利地位，加快自身的发展步伐，很多房地产企业都会选择建设工程项目来提高自身的效益和效率，以此来确保项目的质量以及项目的效益性。而为了确保工程的效益性首先需要有关部门在房地产住宅工程设计管理工作中不断地调整和改进。

1现代住宅建筑设计的基本原则

（1）满足基本生活需求。住宅建筑的主要功能是提供安全的场所,让人们的身心得以休整,坚持的原则是以人为本,满足居住属性。以人的需求为设计导向,关注居住环境、建筑规模、消费能力和风格倾向等基本要素,坚持实用性、美观性和低碳性相结合,综合考虑社会效益、环境效益和经济效益,在以上框架范围内进行合理的方案设计和规划,力求寻找创新和突破点。（2）适应时代发展背景。现代住宅应注重满足人们对新时代住宅的多元化要求,顺应时代政策下的家庭成员结构变化。当今世界,可持续发展是国际社会普遍关注的热点问题,现代住宅的建筑设计不仅要顺应市场和民众需求,还要满足可持续发展需求,除了提供给人们居住空间,还要满足工作、学习、休闲及家庭发展等多功能需求。现代社会信息化高度发达,住宅设计也进入信息化发展时代,精准对接不同经济收入和家庭模式人群所需的住宅,提供更多选择,以满足人们对住宅户型布置的多样化需求。（3）与周围环境相协调。建筑的本质是人类精神文明的具象化体现,是现代文明与环境结合的产物。为了将住宅建筑与周边环境融洽地合为一体,首先要处理人与住宅及环境的协调关系。人们对住宅的选择标准已从单一的户型面积、设施完善情况上升为生态环境、景观设计、物业服务及社交环境等一系列外部空间要求。设计者应从住宅建筑的人文特征着手,强调因地制宜,突出自然环境的优美,创造安全和利于邻里交往的规划布局,综合多样化观念打造个性特色的现代居住区风格。

2房地产住宅项目设计的全面管理

2.1选择可再生能源

建筑设计时应基于生态建筑的理念，使用绿色可再生能源达到节能的目的，降低对不可再生资源的利用。通过太阳能发电，减少建筑用户对人工照明的依赖，减少建筑全寿命中碳的使用量。在设计生态建筑中调整建筑形体方案，科学调控增加建筑的采光率，通过日光的合理应用，可以成为建筑内部采光系统的补充，达到能源节约的目的。当前大体量建筑大量使用人工光源，忽视自然光，而生态建筑要最大限度地利用自然光，不仅节约能源，也满足使用者心理和生理的要求。但自然光过多热量就会伴随引入，因此，协调采光和遮阳是关键。在建筑采光设计中，应使用合理的建筑技术模拟手段，通过计算机处理参数，以立体模型呈现出来，便于设计人员研究建筑采光情况。通过有限元模拟建筑采光全过程，结合采光过程对建筑物内部光照轨迹进行模拟，计算建筑每天可接受的日照时长，在此基础上给出采光方面的设计内容。在建筑采光系统设计时还应配置遮阳系统，在接受光照的同时，科学调控光照时间。在建筑中配置遮阳系统实现室内与室外温度的科学调控，将建筑内部温度调控在人体可接受的范围中，避免居住群体因内部温度过高使用空调设备，出现能源耗损过多的问题。

2.2空调系统节能

空调系统是住宅小区的主要耗能系统之一，在实际工程设计中，空调系统的能耗占建筑能耗的比例很大。空调系统设计时应考虑采取有效的节能措施，从而使空调系统能耗降低。住宅小区空调系统主要由空调机房、室外机组、室内机组、风机盘管及过滤器、末端装置等组成。住宅小区建筑面积较大，所以一般要采用中央空调系统，但中央空调系统相对于独立的区域式空调系统来说具有耗能大的特点，因此在设计时要充分考虑到住宅小区建筑面积的大小，来选择合适的中央空调系统。由于中央空调在运行过程中能耗较大，所以在进行建筑设计时，应尽量避免中央空调在运行过程中产生过多的噪音和热量等问题。住宅小区的建筑面积越大，其对温度和湿度等环境因子的要求也越高，因此在进行住宅小区建筑设计时应采用独立区域式空调系统。

2.3建筑门窗洞口的设计比选

①控制建筑物外门窗洞口面积，减少外门窗用材和规格型号，并且使门窗洞口的尺寸模数与型材模数相协调，整体而言，模数间拥有较为优秀的数字协调性，存在均匀的级差；②窗体对住宅耗热量的影响主要由两部分组成：一部分是窗体本身的传热损失；另一部分是通过窗缝的冷风渗透所引起的热量损耗。所以窗体的保温性能主要取决于它的传热系数和密封性能。从现状调研来看，东北地区住宅比较重视窗体的保温，大约58%的住宅采用双层窗、双玻窗外，我国城市住宅中的窗体技术经历了由木窗—钢窗—铝合金窗—塑钢窗—断桥铝合金窗户的发展过程。目前，断桥铝合金窗户以其较低的传热系数和良好的密封性能在城市住宅中已经广泛普及，已经逐渐成为首选材料。单框双玻塑钢窗在东北地区满足不了保温要求，所以优化采用三玻断桥铝合金窗，有助力于限额设计。

2.4节约水和土地资源

在规划生态住宅设计时，需要借助海绵城市的设计理念与经验，给出雨水资源调控方法，通过收集雨水资源并将其应用到植被灌溉或场地清洗中。在生活使用设施中，应推广使用节水型器具，提高水资源的利用率。在雨水收集系统的运行中，集中处理多余的水资源，通过调蓄设施实现存储，调整使用时段，满足非饮用水的需求，打造不同的景观效果，改善居住区整体景观环境，给予居民更好的居住体验。在设计过程中应做好土地资源的利用工作，建筑物功能应能紧密结合地形地貌，并作出合理的调整，最大化应用土地资源，提高建筑容积率。在生态住宅设计中，水资源与土地资源的利用，是设计较为重要的内容。在建筑结构设计时，应基于相关资源利用需要，选择适合建筑所在区域的方法，实现土地资源的最大化利用，为当地居民推出综合价值较高的生态建筑产品。

2.5借鉴传统建筑设计理念的艺术价值

我国多数传统建筑都有天人合一的特色,散发着中国传统文化艺术气息,也融合了家国情怀、民族情感与艺术风格。现代住宅设人员需要在设计理念上不断突破和创新,学习和借鉴中国传统建筑的特点,吸收和融合传统建筑设计理念中的精华,让现代住宅设计充分展现我国独具特色的艺术价值。我国传统建筑往往也透露着对称美,建筑外观端庄、和谐、大气,也可以将这类特点融入现代住宅设计工作,将现代住宅与周边地理环境、风俗人情、地理条件等充分融合,使现代住宅设计风格与周遭环境更协调、统一。

结语

总之，要想进一步促进房地产住宅项目设计的顺利实施，就必须要有关企业在清楚把握设计管理重点和要求的前提下，不断加大设计管理。从目前来看，由于受到多方面因素影响，使得现阶段我国房地产开发过程当中还存在一定问题亟待解决。其中，建筑设计管理工作是非常重要的一个方面，直接关系着整个工程能否顺利实施以及最终效果是否理想等。在建筑工程设计阶段，建立完善的发言库是保证建筑工程整体建设质量的重要手段之一，也是促进房地产行业快速发展的重要推动力。对此，在住宅建设设计的具体环节当中，有关设计管理人员有必要在清楚把握设计管理要点和有关要求的前提下进行相关工作，从而达到我国建筑行业长久稳定发展的目的。

参考文献

[1]宋波.房地产项目设计管理要点与效益分析[J].房地产世界,2021,12:48-50.

[2]郑利明.房地产项目设计管理要点与效益分析[J].江西建材,2020,12:305+307.

[3]高能.房地产住宅项目设计的管理要点[J].居舍,2020,7:81.