物业电气设备管理与维修管理措施

物业电气设备管理与维修管理措施

孙晓

润忻享商业管理（成都）有限公司青岛分公司 山东 青岛 266000

摘要：电气设备是物业公共设施的重要组成部分，也是物业管理的重点内容。随着城市小区数量的不断增加以及电气设备更新速度的加快，物业电气设备数量、型号越来越丰富，这增加了物业电气设备管理的难度。文章对物业电气设备管理与维修管理措施进行了分析和探讨，旨在给物业管理行业工作人员提供有益参考与借鉴。

关键词：物业；电气设备；管理；维修

1引言

在现代化城市发展过程中，物业管理与群众日常生活、生产关系密切。为满足现代化群众实际需求，还需在物业电气设备管理与维修方面加大管控力度，注重电气设备运行安全与稳定性的提升。

2物业电气设备的管理措施

2.1基础资料管理

电气设备在使用前均会开展调试工作，依据调试流程规范操作，原始材料包括产品质量合格证、线路图、安装调试记录、设备发票、使用说明、原理图等，在使用前通过调试掌握电气设备运行实况，确保各项指标符合要求。另外，还要建立电力设备使用运行记录，加大日常管理与维护力度，每次工作开展需要做好设备信息数据记录工作，确保电气设备基础资料完整、准确，为后续故障处理等方面提供重要的参考依据。

2.2零部件管理

基于科学技术水平提升背景下，电气设备零部件更新换代速度加快，因此，为确保电气设备稳定运行，需要加强物业电气设备零部件管理水平，尤其是对易损零部件，需要做好备份管理。同时，还需要加大电气设备管理与维护力度，做好防尘、防潮工作，避免影响电气性能。

2.3运行与事故处理管理

为确保物业电气设备稳定运行，还需对其进行全面化管理，制定完善的管理制度。在实际工作中，要求工作人员必须持证上岗，并做好日常巡视与养护工作，能及时发现问题、处理问题，制定完善的管理计划与方案。考虑电气设备在使用阶段会受环境因素、自然因素、人为因素等影响，要遵循“三不放过”原则处理安全事故，加大电气设备故障排查与检修力度，对事故原因、事故责任者、改善措施做好充分调查。

3物业电气设备的维修措施

3.1了解设备出现故障的情况

为全面性的了解物业电气设备运行情况，还需开展实践调查工作，要求用户或操作者对电气设备故障、外部表现情况有一定的判断能力，通过声音、气味、火花等情况准确判断，了解更多电气设备性能与管理要求，在实际操作过程中依据标准要求有序作业，速查找故障位置，探究引发故障问题的具体原因，在根本上解决故障问题，增强电力设备运行可靠性与安全性，满足群众日常生活、生产需求。

例如：借助万能表对物业电气设备运行情况详细检测，能获取相应的信息数据。工作人员只需结合电气性能及万能表数据分析结果，就能掌握设备运行情况，确保日常维护及管理过程中发现较常规的问题，第一时间采取相应措施良好解决，避免电气设备在使用过程中存在隐患及风险，最大化的保护各方合法权益。

3.2实施直观检查

物业电气维修检查主要目的是发现问题并良好解决，避免故障问题影响设备正常运行状态，并在根源上重点处理。直观检查需要遵循下面几方面原则：先静态后动态原则、先动口再动手原则、先清洁后维修原则、先电源后负载原则等。工作人员在直观检查过程中，通过耳听、鼻闻、眼看、手摸等方法进行检查，了解电气设备实际情况，要看其外部是否有损坏、颜色异常、电灯开关烧焦、熔断等现象。运用直观方法能够确定电气设备简单的故障问题，并把故障问题控制在最小范围中，第一时间良好解决，避免对后续工作开展造成阻碍。直观检查方法的应用对工作人员综合能力、实践经验提出更高标准，要借助直观检查方法与现代化技术手段综合应用，确保信息数据及判断结果的准确性，能为设备故障处理提供有利条件。

3.3应用仪器进行检查

房屋物业相关公共配套设施中的电气设备占用比例较大，与通风、供暖、照明等存在密切关系，一旦电气设备出现故障问题，就会影响整体系统运行可靠性，并为物业使用者的日常生活、生产带来不便。因此，这对于对每位工作人员综合能力、工作经验、技术水平等提出更高要求，工作人员在检修作业中必须遵守电气工作操作规范标准，在维修过程中熟练掌握各种电气设备性能、电气原理，通过实践经验积累，做好电气设备管理与维护维修工作。

3.4维修检查方法

（1）对比法。物业电气设备维修检查方法，通常情况下会使用对比法，即通过各环节中所产生的信息数据详细记录，分析对比数据结果，对设备故障进行准确判断。如果无信息资料记录，也可与同型号的电气设备进行对比。

（2）置换元件法.该方法指的是某个电路故障原因不确定或检测时间过长，为确保电气设备稳定运行，避免对后续工作开展造成影响，还需更换一些性能良好元器件的方法。在元器件检查与应用过程中还需注意操作规范性，把原电器拆下后检查是否已经损坏，确定电器本身因素影响更换新的电器。如果新换元件再次损坏，要进一步的详细探究。

4强化物业电气设备管理与维修工作的对策

4.1维修人员专业能力的提升

为在根本上良好解决物业电气设备管理与维修问题，需要对每位工作人员专业能力与实践经验提出更高标准，要求管理部门对人员聘用阶段就能提出严格标准。首先，是采用公开招聘方式明确招聘方案内容与原则，要求人员专业对口，会在前期招聘过程中就能对人员实际情况有一定的了解，通过多层筛选，确定各方面符合招聘要求人员参与到岗前培训工作环节中。其次，组建专业化的培训队伍，通过人力资源管理部门与用人部门负责人之间相互交流，能及时调整培训内容与考核标准，只有通过岗前培训考核的人员才会安排到适合的工作岗位中，确保人员综合能力与优势全面化的发挥，能推动实践工作持续开展，并提升电气设备管理与维修工作质量。最后，日常工作环节中还需定期开展培训活动，管理部门能够为人员提供进修条件，学习新技术、新理念、新模式，善于基础知识与实践应用充分融合，强化人员专业技能，积累实践经验，真正提升维修人员专业能力与技术水平，才可有能力胜任物业电气设备管理与维修工作岗位，也保证每位工作人员发挥自身职责与作用。

4.2抵制劣质维修零件

劣质维修零件更换后依然会使物业电气设备出现故障问题，并影响电气设备使用年限。对此情况，要在根本上管控与处理，管理部门对采购标准及要求进一步明确，杜绝利益因素影响而购买劣质零件。一旦某批次维修零件检测数据异常并存在质量问题，就需对此批次维修零件进行整体化的处理，追究引发问题的主要源头，对各相关部门及负责人采取法律法规严肃处理，追究相应法律责任，消除不良隐患及风险。

4.3构建全方位的质量问责系统

全方位质量问责系统的构建，核心目的是将责任落实到个人，避免相互推诿责任现象的发生。具体工作人员，工作人员可以通过前期阶段所获取的信息数据，详细划分各部门工作内容与职责，并要保证各项工作环节中均有具体负责人，使其能在问题发生的第一时间找到负责人良好分析与解决，避免对后续工作开展造成阻碍。

5 结束语

综上所述，物业电气设备管理工作非常重要，所以相关工作人员不但需在基础资料管理、零部件管理、故障处理管理方面严加管控，积极了解电气设备出现故障的具体情况，还应该对维修人员专业能力提出更高要求，加大人员培训力度，提升人员综合素质与能力，从而更好的满足物业电气设备运维检修各项工作开展要求，提升物业电气设备管理与维修工作综合成效。

参考文献：

[1]陈焕祥.浅谈物业管理电气设备维护及保养方法[J].现代物业(中旬刊),2020(02):24-25.

[2]李岗.浅谈物业管理电气设备维护及保养方法[J].中国设备工程,2019(22):29-31.

[3]张卓.浅析房屋物业中电气设备的管理与维修[J].城市建设理论研究(电子版),2017(11):181.