房地产测量中房屋面积的测量工作分析

房地产测量中房屋面积的测量工作分析

尚晓菲

宁城县自然资源局 内蒙古宁城 024200

摘要：房屋面积测绘对于房产测绘具有十分重要的意义，不论是在房屋竣工之后的验收工作，还是在房屋的登记和交易工作中，都需要进行房屋面积测绘。并且，房屋价值在家庭财产中占比一直很高，所以人们对房屋面积准确性的关注度也非常关注，这样，就给房屋面积的测绘技术带来更高要求。因此，有必要强化房屋面积测绘工作质量与水平，为房地产行业健康平稳发展夯实基础。

关键词：房地产测量；房屋面积；测量工作

1房屋面积测绘的意义

在测量住宅面积时，应根据所购住房面积、公摊面积、建筑面积等因素进行测算，从而获得有关房地产的有关资料，从而为业主准确地绘制出房地产面积。在房地产市场上，可以为房地产市场的发展和房地产市场的发展起到一定的推动作用。近几年，由于房地产测量技术的进步，住宅建筑的测量精度得到了极大的提升。精确测量住宅建筑面积，可为不动产权属人和户口登记等方面的科学依据。在实际测量中，由于房屋建筑面积测量工作存在一定的困难，并且由于其技术含量高，其测量的结果与产权人、开发商、施工方的关系密切，所以必须在房产测量中加大对建筑面积测量工作的关注，保证测量的准确性。

2房屋面积测绘内容

2.1房屋面积

在房产测绘过程中，房屋面积作为测量基础数据，不仅使用最为普遍，而且还是对房地产行业发展进行描述的根本指标，所以对房屋面积进行测量时，相关部门对此要有足够重视，要确保测量全过程标准化，规范化，从而使得测量值极限接近实际值。按照相关测量规范和技术标准，房屋面积是房屋外墙外侧水平投影面积，既包括室内居住面积，又包括外墙、阳台和其他附属部分等区域。在房屋面积计算中，对房屋的自然属性也是有一定要求的，比如它的结构强度要满足实际需求，层高不应小于2.2米等。实际测量中，按功能分类，面积通常可分为套内房屋面积和分摊面积两种，也还可以详细划分为使用面积、墙体面积和阳台面积及附属物面积等。

2.2房屋测算范围

在测量住宅的建筑面积时，要精确地将建筑的每一部位分割开来，并根据用途进行详细的分区，而实际的测量则要对整个建筑的总建筑进行测量，并对一些非建筑的建筑进行测量。三种不同的测距差异很大，所要遵循的度量准则也不尽相同。在住宅总建筑的总区域中，通常采用2.2米以上的高层建筑作为稳定的永久住宅。在对某一户住宅面积进行计量和核算时，所采用的是不密闭的露台面积，通常按面积的大小计入建筑总面积。非住宅区域的局部测量，是指楼层高度小于2.2米的建筑，主要用于地下或室外游泳池。

2.3房屋面积测算要求

在进行房屋面积测算时，必须遵循相关规范要求，这样才能提交符合需求的测量产品，才能使得测量精度得以保证。为使测量结果更精确，要以误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。要尽可能将误差控制到最小的数值范畴内，这样才能客观地反映面积实际状况。此外，为了提高测量结果精准度，要合理地选择资质企业生产的合格的测量工具，不因测量工具本身的准确程度，影响最终测量精准度，此外，测量开始之前，还要校验所使用的工具是否准确，将仪器误差控制在国标范围之内。

3房屋面积测绘时的计算方法

3.1外墙共用建筑面积的分析与计算

分隔墙的面积是测量单位面积的一个主要环节，其范围应按照建筑物的面积测量标准来确定。如果有共用分隔墙，则将其平面投影面积的半数计算在内，也就是用隔离墙壁相连的两户来计算。在当代建筑物中，共有墙体是比较普遍的，其分布也比较合理。但是，对于有复合隔离壁的工程，需要采用CAD技术进行详细的工程设计，并根据工程的实际需要进行具体的工程测量和分析，最后根据工程的实际封闭状况来决定。阳台面积的测量是一种特殊的方法，不能用常规的方法来进行，一般都是将阳台的面积的一半作为标准，在实际的测量中，要根据室外的面积来进行。而阳台与公寓的公用墙体面积为单位，不包括露台。在房屋测量时未对封闭式露台的实际状态进行清晰标示，则按规范规定进行露台面积的测定与测算。

3.2外墙等共用建筑面积测算

在房屋面积的测量中，往往要计算住宅外墙、分隔墙面积，就有关建筑面积测绘规范而言，对于这类问题，已作了详尽的说明。当测绘有共同分隔墙的房屋面积，应按水平投影面积之半计入套间建筑面积，即分为隔墙相连的二户，分隔墙区域需分担。这种分隔墙计量方法相对简单，但碰到复杂的分隔墙结构时，就需利用建筑工程CAD等软件绘制、分析结构详图，根据图纸详实计算，按不同闭合形式进行闭合，以测定测量结果。

3.3共有面积和套内面积的认定的差异

面积块认定为套内面积或共有面积，要看面积块的位置和使用范围。关于走道（阴影红色区域）面积块的认定问题；当平台与走道相通时，走道具有本层消防通道作用，则走道划定为共有面积，按层内分摊给本层各套内。当平台与走道不相通时，走道为配电房的专用通道，则直接划入配电房套内。配电房（阴影绿色区域）关于面积块的认定问题：当配电房所在宗地只有一栋建筑物时，依据《房产测量规范》b3.1共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，则配电房划定为共有面积，按面积比例分摊给本栋各户；当配电房所在的宗地有一栋以上建筑物时，则需要委托方出具配电房的使用范围的说明，如果只为本栋房屋使用，则配电房划定为共有面积，按面积比例分摊给本栋各户；如果为多栋使用时，依据《房产测量规范》b3.1独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积，则按户计算配电房面积。

3.4阳台面积测算

房屋阳台面积测量工作很有特殊性，《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》对阳台面积的测算规定不尽相同。目前各地房产测绘部门均须按《房产测量规范》（GB/T17986-2000）的有关标准进行计算。《房产测量规范》将阳台的面积测算分成两种，全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，这是与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异之处。

3.5消防连廊

随着我国经济的高速发展，我国城镇土地资源日益紧缺，住房建设也逐步向高层发展。由于高层住宅要注意防火，所以一般都会采用防火走廊连接各个单元的防火通道。一般都是在两个邻居中间设置一个与露台相似的走廊，把它与公共的消防梯相连。每个单元的消防梯都与挑廊相连，但是当消防连廊在10楼时，应按10楼的比例来分担。楼体的空间分布与建筑的总体结构密切相关，其分摊方式不够科学，因为消防连廊不属于任何一层一户，当着火时，整个楼层的疏散必须通过上层的消防连廊来完成，所以整个楼层必须共同分担消防梯和消防连廊的公共区域。

结论

要确保房屋面积测量的精度和精度，必须按照一定的程序进行，做到科学地采集资料，运用现代的技术手段，降低区域测量的偏差，以达到最准确的测量精度，为房产测量的总体质量的提升提供重要的保障。

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