土地估价风险及防范对策

土地估价风险及防范对策

王惠琳

（荆门市自然资源和规划局直属分局  湖北 荆门 448000)

摘要：土地资源是非常稀缺的重要资源，也是人类生存与发展的基础，土地价格是关系到社会经济发展的关键因素，因此土地估价成为了衡量社会经济发展的标准。本文主要针对土地估价风险进行了分析，并提出了加强评估技术应用采用智能评估，强化行业管理增强评估机构土地评估水平，以及健全评估制度合理使用评估方法等土地评估风险防范对策，为土地评估发展提供有效参考，促进国家整体经济发展。

关键词：土地评估；风险分析；防范对策

引言：土地评估中涉及到的经济领域十分广泛，在土地评估的过程中存在一定的风险，不仅会影响土地评估机构的发展，也会导致出现一定的经济损失，土地评估风险与虚假材料、评估技术、评估方法相关，应加强风险防范，采用相应的防范对策，才能更好的预防风险发生，保证土地评估的准确性，降低可能带来的经济损失。土地评估风险指的是土地评估机构出具的评估对象估值，与市场价格有严重的偏离，给委托方或者利益相关者造成了重大经济损失，风险的出现可能会引起民事赔偿或者经济纠纷，有效的土地评估风险防范对策能解决风险问题，让土地评估得到较为精准的控制。

一、土地评估风险分析

（一）虚假材料评估风险

土地评估需要保证资料信息的准确性，评估材料中一旦出现虚假材料，就会导致评估结果出现偏差，与真实结果有所出入。从土地评估委托方的角度出发，提供虚假的材料与不确定的信息，不仅是严重的违法欺诈行为，需要承担一定的法律责任，也会造成评估结果的失真，评估机构与土地评估师同样需要对材料的真实性负责[1]。土地评估人员有权利向国家机关与其他组织进行查阅申请，对所需要的文件资料以及证明材料进行查询，评估人员具有信息核查义务，要确保评估材料与评估活动的真实性与有效性，要正确的处理评估材料，如果对资料处理不当，也同样需要承担相应法律责任。

（二）评估技术落后风险

从现阶段的土地评估发展来看，土地评估作业通常采用的方法已经不能满足现代房地产行业的发展速度与需求，评估技术落后的明显特征主要有三个方面：首先，手工的评估方式成本较高，且评估效率较为低下，评估作业没有形成系统化规范流程，信息较为闭塞没有实现有效的信息传播，导致评估资源无法共享。其次，人为因素的影响也会导致评估的公正性与客观性出现偏差，造成评估质量下降的问题，评估人员需要有职业道德素养，要保持公正的心态进行评估，这样才能保证评估的正确性，一旦人员方面出现问题，也会影响评估的公正结果判定。最后，评估资料信息的收集方法较为落后，许多评估数据还在收集和处理阶段，无法对数据信息进行有效的管理和准确的分析，无法利用有效信息资源完成土地评估作业，导致评估工作的规范性不足，存在土地评估风险[2]。

（三）评估方法选择风险

许多土地评估机构没有提供选择评估方法的理由与依据，根据《城镇土地评估规程》中的实际要求，在土地评估的过程中需要坚持一定的原则，采用风险较低的评估方法，这样才能保障评估的结果与评估质量，若采用市场比较法，则需要对市场进行数据调查，并选择冷一种方法进行辅助，这样才能保证评估结果的真实性。但从实际的评估过程来看，许多评估机构并没有按照规范性流程进行评估操作，在对城镇中心住宅项目进行评估时，未选择正确的评估方法，没有结合市场数据与其他案例进行分析，所以会出现风险问题，影响评估的最终结果[3]。当前我国的土地评估市场缺乏统一化的管理，没有严格的管理标准，与其他行业进行对比，土地评估的从业门槛不高，对于评估人员的专业能力与技术要求也相对较低，从整体上影响了行业的发展，再加上同行业的恶意竞争以及违法腐败行为，也会在一定程度上扰乱评估市场秩序，让土地评估存在风险。

二、土地评估风险防范对策

（一）加强技术应用水平，采用智能评估检测

当前已经进入到了科技互联网的时代，在土地评估中会使用大量的数据资料，因此需要通过大数据技术进行资料的搜集与汇总，要将资料集中在信息管理平台当中，利用智能化互联网技术进行准确性分析，提高资料的筛查效率，以此来降低土地评估风险。在实际的评估过程中，需要在信息管理平台对大数据收集到的信息进行喜碧，查找数据中的虚假材料或者数据中存在的问题，这样才能让评估人员进行正确的判断，避免出现风险问题。利用大数据的分析能力，也能降低人工风险，防止评估人员在评估作业中出现失误，让评估的结构更加精准，评估机构要加强智能化技术的应用水平，给土地评估工作提供技术上的有力支持，这样才能让评估行业更加规范化，有效预防土地评估风险[4]。

（二）强化行业管理质量，提升评估机构能力

土地评估对于资料数据的依赖性较高，为实现准确评估目标，应当强化哦凝固行业的管理质量，对评估机构进行标准化与规范化的管理，增加信息数据库的资金投入，建立自动化评估数据筛查系统，通过这样的方式提升评估机构水平能力，提高评估工作效率。土地评估机构应当加强对土地评估师的管理，要定期的开展培训活动，对评估人员进行监督，指导评估人员增强职业道德观念，加强评估风险意识，用客观、公正的态度进行土地评估，为客户保守商业秘密，杜绝出现收受贿赂或者恶意竞争的问题，以此来确保土地评估的准确性，防止风险的发生。评估及后可以用反面教材对评估人员进行教育，聘请行业专业进行专业技术培训，提高评估师的专业技能与职业素养，这样才能更好的保证土地评估的公正性与准确性。

（三）健全合理评估制度，选择合适评估方法

建立合理的评估管理制度需要从三方面入手：第一，健全企业管理制度。土地评估机构需要加强内部管理，要建立规范化、合理化的管理制度，比如通过有效的措施让业务合同的格式统一，明确评估业务的流程，对评估人员进行管理监督，这些管理制度能保证机构评估结果的公正性，能有效提高土地评估的质量。管理制度中需要对评估人员的工作能力与工作表现进行观察，根据评估师的能力表现给予适当的奖励，这样才能更好的鼓励评估师规范开展评估工作，保证评估结果的准确性。土地评估存在一定的风险，评估机构与评估人员都需要承担一定的责任，因此需要加强评估管理，才能有效防范土地评估风险。第二，建立质量控制体系。评估机构需要选择合适的评估方法，并按照统一规范的流程进行土地评估，在评估的过程中，需要对评估质量与方法进行管控，以此来降低评估风险[5]。评估季候需要有详细的评估报告，要明确审核的把内容与标准，保证报告的质量与真实性。第三，加强信息建设。土地评估行业是新兴的行业，其中涉及到的数据信息较为特殊，为此来建立信息管理平台，用大数据技术保证数据的真实有效性，建立自动化的数据查询与筛选系统，提高评估的效率，这样才能提高评估机构的核心竞争力，也让土地评估风险有所降低。

结语

综上所述，土地评估存在一定的风险，土地评估机构与评估人员需要以客观、公正的态度处理评估工作，通过智能化的信息数据筛查确保数据信息的准确性，评估人员需要增强自身评估能力，提升技术应用水平，选择合适的评估方法进行土地评估，这样才能保证评估结果的真实性与有效性，能在一定程度上降低评估风险，促进评估行业的健康发展。

参考文献

[1]李占勇,孙新华,巩传聪等.土地估价风险及防范对策分析[J].住宅与房地产,2019(33):24.

[2]支伟峰. 土地估价风险及防范对策分析[C]//《决策与信息》杂志社,北京大学经济管理学院.“决策论坛——管理科学与工程研究学术研讨会”论文集（下）.“决策论坛——管理科学与工程研究学术研讨会”论文集（下）,2016:131-132.

[3]晏丽.谈土地估价存在的问题和风险防范[J].黑龙江科技信息,2012(26):113.

[4]徐丽红.土地估价风险防范与质量控制[J].现代经济信息,2012(16):155-156.

[5]聂远征,王国强.土地评估行业的风险及防范[J].现代商业,2009(32):96-97.