我国酒店估价研究—基于房地产信托投资基金视角

我国酒店估价研究—基于房地产信托投资基金视角

林洁萍  

广东南泰房地产土地资产评估有限公司

摘要

参考国外房地产市场的发展经验，我国房地产行业经过多年发展，当城市的经济发展水平和人口规模达到一定程度，将迈入商业地产的黄金时期，酒店作为提供休闲娱乐服务的一种消费品，市场前景广阔。但酒店由于建设标准高，投资额大，需专业的经营管理，且一般需整体持有经营无法散售，往往沉淀了开发商大量的资金，一般投资者亦难以参与，随着房地产信托投资基金（REITs）渐行渐近，对酒店进行资产证券化成为解决上述问题的方向。

鉴于国内目前对 REITs 视角酒店估价研究很少，酒店估价的思路基本仍停留于传统估价目的（如抵押、转让、出租等），不能满足新形势下的要求，因此本文研究能在一定程度上弥补酒店估价研究的空白，具有一定的理论意义。本文基于REITs 视角，比较了 REITs 目的下和传统估价目的下酒店估价要求的不同，探索从定性及定量二方面分别对酒店进行评估的方法。针对 REITs 决策定性的要求，通过筛选影响酒店价格的主要因素，设计酒店价格影响因素分析表， 收集相关的市场信息，对酒店投资的可行性作预判；针对 REITs 估价定量的要求， 研究了 REITs 目的下与传统估价目的下酒店估价方法、估价参数的差异，并对二种不同估价目的下的结果进行测算，得出了同样的物业基于不同的估价目的，最终估价结果也可能截然不同的结论。

关键词：REITs酒店 估价

研究背景和意义

1998 年，中国福利住房制度逐步取消，房地产市场尤其是住宅地产市场获

得飞速的发展，住宅投资额从 2000 年的 3,311 亿快速增长至 2014 年的 64,352 亿，

年化增速接近 24%，住宅销售额从 2000年的 3,228亿快速增长至 2014年的 62,411亿，年化增速接近 24%。但随着城市化进程的不断发展，近几年以来住宅地产市场逐渐饱和，住宅投资额和销售额增速都不断下滑。

参考国外房地产市场的发展经验，当城市的经济发展水平和人口规模达到一定程度后，随着居民收入水平和人口集聚度的提高，住宅地产市场饱和后将迎来商业地产的黄金时期，因此近几年房地产企业都加大了对商业地产的投资布局， 商业地产的投资额增速、销售额增速正逐步超越住宅地产。

酒店属于商业地产的一种，由于建设标准高，投资额大，需专业的经营管理， 且一般需整体持有经营无法散售，往往沉淀了开发商大量资金，且资金回收缓慢， 如何盘活资金，提高效益及实现退出，是当今酒店项目面临的主要课题。

在国外，资产证券化是一个很好的选择，房地产企业可以将持有的商业物业以 REITs 形式证券化上市，从而实现退出，盘活沉淀资金，为后续开发提供支持。结合 REITs 的特点和要求，目前国内对引入或成立房地产投资基金时的酒店估价研究不多，酒店估价的处理思路基本仍停留于传统估价目的（如抵押、转让、出租等），存在不足。如何基于 REITs 的视角，更全面地评估酒店价格，具有较大的现实意义。

房地产信托投资基金的概念

REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金，本质上是房地产资产证券化的一种形式。参考《美国国内税收法令》第 856 条，标准的REITs 应符合下述条件:

（1）投资标的 75%以上为房地产资产、国债、现金或现金等价物；

（2）来自租金、贷款利息及股息的收入占总收入的化例在 95%以上；

（3）为可转让产权证书、可转让收益凭证或者可转让股；

（4）形式为由受托人所管理的公司、信托、基金；

（5）收益凭证的持有人大于等于 100 人；

（6）可按照国内公司制度进行税收核算；

（7）成立 335 天、12 个月或包含少于 12 个月,但包含一个完整的纳税年度；

（8）投资单一公司的证券不得超过该公司代表投票权的股票总量的10%。

房地产信托投资基金的分类

从组织结构划分，REITs 可分为公司型 REITs 和契约型 REITs。二者在成立的法律依据、是否具有法人资格、经营依据、投资者地位等方面具有显著差异。

从投资形式进行分类，REITs 可分为权益型、抵押型和混合型REITs。

按物业类型划分，以美国 REITs 市场为例，由于 REITs 市场发展成熟，REITs 投向类型多元化，包括住宅、办公楼、商业零售、医疗（医院、医疗中心、疗养院）、自用仓储、旅游度假、基础设施、林场等。

我国发展房地产信托投资基金的意义

对于房地产企业

（1）REITs通过资产出表进行融资，能够明显改善公司的资本结构；

（2）能够快速盘活存量，加快资金流转速度；

（3）能够帮助地产公司实现由开发运营商向资产服务商的转变；

（4）能够实现递延资产转让税收、避免自持物业双重征税等税收优惠。

对于投资者

（1）REITs能够降低投资房地产的门槛；

（2）REITs能够分散投资风险，提高投资组合收益；

（3）REITs流动性强，易于变现；

（4）REITs运营透明度高，道德风险少[20]。

REITs 把房地产项目化整为零，使投资者能够以很低的金额同时投资多个房地产项目，相较于直接投资房地产而言，大大降低了投资者的门槛； REITs 通常投资成熟的、租金收入稳定的物业，收益较为稳定，与其他金融产品的相关性较低又分散了投资者的风险，有利于提高投资组合收益；REITs 产品可以在交易所进行交易，且投资者众多，流动性很强，而直接投资房地产由于金额大，交易程序繁琐，往往难以快速变现；上市 REITs 产品信息披露制度完善，受到严格的管控，大大减少道德风险。正因为上述优势，在成熟市场中 REITs 除了 ETF、养老基金、各类基金会、保险公司等机构投资者，还有大量的个人投资者参与其中。

与传统估价目的比较

定性分析：REITs 一般持有运营房地产较长时间，以充分摊薄持有成本，享受房地产租金和增长收益，评估内容一般涉及市场调研报告，关注点集中于未来；而传统估价目的，评估内容一般不涉及市场调研报告，关注点集中于现在。

定量分析：REITs 估价基于特定投资者的立场，估价参数取值与特定投资者自身情况直接相关；

研究结论及展望

与传统估价目的估价不同，REITs 对酒店估价提出了更高要求，不仅关注项目的现在，更关注项目的未来。依托估价人员对房地产市场的调研结果，对酒店宏观环境、行业环境和物业素质进行综合衡量，结合 RETIs 机构的评价标准，先作投资可行性研究是REITs 酒店投资决策的前提。

REITs 酒店估价，需考虑REITs 的红利要求，侧重于项目的现金流，方法依赖于收益法，其它估价方法仅作参考；传统估价目的，对估价方法运用和结果取值等有较硬性的规定，以酒店为例，通常要求采用收益法、成本法或市场法的加权平均值作为估价结果。

REITs 酒店估价针对特定投资者，基于特定投资者的经营角度，确定对应的估价参数；而传统估价目的一般基于市场平均水平的角度，认为酒店价格相对独立，不考虑特定投资者的因素，确定对应的估价参数。

我国 REITs 正渐行渐近，对酒店估价的需求日益增多，传统估价目的酒店估价方法，已不能满足 REITs 的要求。随着国内房地产市场的变化和研究方法的发展，基于定性的角度，如何更好地衡量和评价不同因素与酒店价格变化的相关性和影响程度；基于定量的角度，如何更准确地预测和计算酒店的收益价值，都仍有大量的研究空间。

参考文献

[1]王娟.张广海.房地产信托投资基金(REITS)在我国酒店投资中的应用分析[J].

青岛科技大学学报（社会科学版）,2013(9)

[2]中金公司.REITs:一片待开发的蓝海[R].北京,2015

[3]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价原理与方法[M].北京:中国建筑工业出版社、中国城市出版社,2022

[4]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价基础与实物[M].北京:中国建筑工业出版社、中国城市出版社,2022

[5]李烨.酒店业经营风险测度与影响因素研究[D].天津市.河北工业大学.2014