房产测绘中的现实问题与发展建议

房产测绘中的现实问题与发展建议

陈琦

天津市西青区自然资源调查与登记中心

摘要：随着我国房地产市场的发展，房产测绘行业也不断走向成熟。目前，房产测绘行业迎来了前所未有的机遇和挑战。但是，由于技术标准不统一，相关规范不完善，导致房产测绘市场存在一些问题。针对房产测绘行业发展现状和存在问题，提出促进房产测绘行业健康可持续发展的建议。

关键词：房产测绘；问题；建议

房产测绘就是借助先进的测绘仪器、技术及手段来测定房屋及土地的自然和权属状况、位置、数量、质量等各项基本信息，为房屋产权产籍管理、动迁安置补偿及资产评估、缴税、征费、司法鉴定、城市的长远规划建设等提供参考资料的重要工作。当前，我国已经步入社会经济发展的快车道，在享受快速发展成果的同时，也产生了诸多问题与不足，其中，房地产行业正处在重要的调整期，需要相关基础性行业给以保障，其中房产测绘的质量和水平对于房地产行业至关重要。因此，结合实践研究房产测绘中存在的问题并提出发展建议，不仅能够促进房产测绘行业的健康发展，而且有利于房地产行业和整个国民经济的平稳前行。

一、房产测绘概述

（一）房产测绘市场现状

房产测绘是专业测绘中的一个重要分支，主要是为房屋产权、产籍管理、不动产登记、房地产交易以及城镇规划建设提供数据和资料。随着房产测绘行业的不断发展，为促进行业规范化发展，国家相继颁布了一系列法律法规规范房产测绘市场，比如《测绘法》《房产测量规范》《房产测绘管理办法》等。随着《民法典》的实施，不动产统一登记的不断推进，房产测绘方面的制度规范也在做相应调整。各省市也根据本地情况，制定了适合本地房产测绘行业发展的相关政策。在法规制度的规范下，我国房产测绘市场不断发展，为房地产市场的发展提供了基础性数据和资料。

在科技进步的推动下，房产测绘行业的技术水平也在不断提高。目前，各种先进的测量仪器和技术手段如手持测距仪、全站仪，全球定位系统GPS以及其他专业先进的成图软件已经在房产测绘工作中得到愈来愈广泛的应用，这些新技术新设备的运用大大提高了测绘工作效率和测绘质量成果，对测绘行业的发展起到极大的推动作用。

随着我国经济和房地产市场的发展，房产测绘行业迎来了难得的发展契机。房产测绘行业在发展中呈现出以下特点：一是关联性强，房产测绘行业的发展直接受房地产市场状况的影响，随着房地产市场进入调整期，房产测绘市场也逐渐从之前的高速增长转向稳步发展；二是区域性强，国内房产测绘企业多为区域性企业，目前还少有全国性品牌测绘企业；三是专业性强，房产测绘具有较强的技术性和专业性，需要借助专用的测绘仪器，采用专业的测绘手段和技术，得到精确的测绘成果。因此，在房产测绘过程中需要利用更多的新技术手段。

总之，伴随着测绘理论的不断丰富和测绘实践的不断探索，以及各种新技术的应用，近年来房产测绘行业得到了较快发展。尤其是计算机技术的发展，带动房产测绘行业进入科技化、信息化和网络化时代，实现了信息和数据共享，优化了业务流程，缩短了工作周期，提高了测绘效率，为房产测绘行业的高质量发展提供了基础条件。

（二）房产测绘现实意义

一方面，进一步加快政府职能转变。房产测绘是为了确保房屋及其用地等相关信息的完整性和准确性，切实维护房地产市场交易行为的公平性和公正性，有效保障当事人合法权益的重要举措。最初，房产测绘工作理所当然地由房管局等政府部门垄断，但伴随着城镇化建设速度的加快以及房地产市场的逐步完善，原有的房产测绘管理模式缺乏难以有改善服务质量的动力，已经很难满足现实需要。由此，建设部适时调整改革方针，明确了测管分离的思路，将政府从过去那种既当运动员、又做裁判员的尴尬境地中解脱出来，其公信度在双重身份结构的过程中也得到了重构和强化，切实提升了广大消费者对测绘成果质量的信心，促进了房地产市场的完善和发展。房产测绘工作界定了政府作为服务者的角色，使房管部门与测绘业务经营分离开来，构建公平性、多元化的市场竞争机制，将测绘权交给更多的房产测绘机构，消费者有自行选择测绘任务的企业，进一步提升了他们对测绘结果公正性的信服度；同时，也界定了政府作为监督者的角色，对房产测绘机构的测绘成果进行有效监督审核，避免出现一些欺诈行为，维护房地产市场及房产测绘行业的稳定。

另一方面，培育并完善房产测绘市场。为了顺应时代发展需要，政府开放了房产测绘市场，但"改革从来都不可能是一帆风顺的"，房产测绘市场的开放在为消费者提供了更多的选择，为房产测绘机构创造了更好的发展机遇的同时，也因为一些现实情况而导致问题频发。具体来说，房产测绘市场的骤然全面开放，市场配套机制并未完备，测绘机构入市门槛较低，大量测绘机构匆忙成立、良莠不齐，很多测绘机构并没有实力保障测绘成果的准确性，更有一些测绘机构为了揽到"生意"，不惜采取降价或其他不良竞争策略，严重扰乱了市场公平竞争的原则，这既影响了测绘企业自身的长远发展，阻碍了房产测绘市场的技术进步和革新，也使整个市场陷入杂乱无序状态。针对上述情况，各级地方政府采取了有力措施来加以改善，包括成立专门的监督仲裁机构、健全房产测绘市场监督制度等。政府可以以房管局及其下属事业单位为框架，在确保其与市场经营行为彻底脱离的前提下，成立第三方仲裁机构，以便对房产测绘机构进行有效监督，以维护消费者的合法权益和测绘市场的正常运行。

二、房产测绘中存在的问题

（一）房产测绘市场不成熟

作为专业技术性强、行业规范性高的房产测绘行业，在发展过程中还存在发展不完善、体系不健全的问题。在房地产市场发展的初期，房产测绘按照行政管理模式管理，实行政企分开之后，房产测绘行业才开始真正走向市场。目前，完善而健全的房产测绘市场体系并未形成，不公平竞争甚至违法乱纪行为还在各地不同程度地存在。由于有关房产测绘的相关制度规范不够健全，特别是落实执行不力，导致当前房产测绘市场秩序混乱、标准不一，影响房产测绘市场的健康发展。

（二）房产测绘标准不统一

在房产测绘中，由于不同地区、不同测绘机构或者不同的测绘人员，在测绘中所遵循的标准不统一，使用的方法有差别，导致房产测绘存在地区差异。这种差别不仅体现在现场外业测量和数据计算、绘图等内页处理工作中，而且在运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度方面也存在较大差距。在不动产统一登记实施后，虽然出台了一系列标准，但房地产测绘中仍存在地区差异，不利于房地产市场的规范化。

（三）房产测绘操作不规范

虽然《房产测量规范》（GB/T17986-2000）对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定，但在具体操作中仍存在一些问题，主要是在房产面积测绘中会出现测量明显误差。比如在共有面积分摊中，虽然根据规定共有建筑面积是业主共同占有或共同使用的建筑面积，应遵循“谁使用，谁分摊”的原则，但是在具体实践中，不同测绘单位对同一建筑部位的测绘方式不同，或由于测绘人员水平的差异也会出现不同的测绘结果。

三、促进房产测绘行业发展的建议

（一）加快市场化步伐，形成规范有序的房产测绘市场

随着房产测绘行业的发展，相关规范、准入制度的健全就成为规范市场的有力手段。通过一系列的制度措施促使房产测绘市场走向法制化、标准化、专业化，形成规范有序的房产测绘市场，成为现阶段房产测绘行业发展的关键问题。

首先是真正实现测管分离，加强行业监管，规范市场行为。在房产测绘行业发展中，一定要让市场在资源的配置中起到决定性的作用，房产测绘真正成为在政府监管下的市场行为。通过监管制度的完善、准入制度的建立等手段，使房产测绘在规范化的前提下，形成规范有序的市场体系。

其次是加快建立房产测绘诚信体系。房产测绘行业要实现完全的市场化，必须加强行业自律，防止恶性竞争。由于测绘市场的不规范，导致房产测绘企业发展良莠不齐，测绘人员素质也参差不齐。对于房产测绘企业和从业人员，要通过行业诚信体系的建立，规范企业和个人行为，强化企业责任和职业精神。

（二）加强统一管理，建立房产测绘信息系统平台

为了解决不同地区、不同测绘机构标准不一，导致测绘结果出现差异的问题，应制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准，建立房产测绘信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制，做到勘测、绘图、检核、归档等全过程自动化处理。房产测绘信息系统平台的建立，不仅能够便于统一管理、资源共享，推动行业技术进步，而且能够保证房产测绘成果的专业性、权威性，促进测绘行业的进一步发展。

同时，要加强测绘人员培训。作为房产测绘人员，不仅需要熟练掌握测绘方面的专业知识和技能，而且要有高度的责任心、敬业精神，同时还要熟悉相关法律知识。在房产测绘诚信体系建设中，应有对于房产测绘人员诚信行为的相关要求，并制定切实可行的行为规范。应建立和强化房产测绘人员培训制度，包括房产测绘人员上岗考核制度和定期培训制度，并制定测绘专业人员继续教育制度。通过各种形式的业务培训，实现测绘人员的知识更新，促进测绘行业的整体发展。

（三）引进先进技术，完善房产测绘技术标准

加快房产测绘行业的发展，必须积极引进新技术、新设备。随着科技发展的突飞猛进，房产测绘工具和手段的不断更新也成为常态。新技术的引入，使房产测绘的可操作性和精确度大幅提升。目前，新的建筑设计规范和建筑施工工艺的发展，也促使房产测绘不断完善技术标准，以解决房产测绘中出现的新问题。例如坡屋顶房屋的面积测量、不同类型阳台面积的测量等，都需要引进新技术，创新测绘方法，完善技术标准。

在房产测绘中，可以利用GPS-RTK技术来快速获取、挖掘、融合、加工和共享测绘信息，设计更为科学合理的测绘方法，提高房产测绘成果的精确度。测绘时可以利用新型全站仪，将测距位置、微数据处理、测角装置及自动化技术融为一体，以更快地精确计算房产面积，并将计算结果直接存入信息系统。未来将会有更多的新技术运用于房产测绘中，房产测绘也将因新技术手段的引入而更为快捷、准确。

四、结语

房产测绘市场的发展，为房地产行业的健康发展打下坚实的基础。建立统一规范、科学有效的房产测绘市场体系，规范房产测绘市场行为，培育和发展房产测绘市场，形成有利于行业发展的竞争机制，必须关注测绘技术的创新、测绘规程的科学、测绘标准的统一、测绘人才的培养，以实现房产测绘市场的有序健康发展。