房地产开发项目全过程成本管理研究

房地产开发项目全过程成本管理研究

田亮

身份证号码：321323199007071934   江苏泗阳223700

摘要：在当前经济环境下，房地产开发项目的成本管理已成为企业核心竞争力的重要组成部分。全过程成本管理，即从项目调研、设计、招标、施工到验收阶段，通过对各个环节的成本进行有效控制，以提高项目的整体经济效益。本文旨在通过对房地产开发项目全过程成本管理的研究，探讨如何在保证项目质量的前提下，降低成本、提高收益，从而实现企业的可持续发展。

关键词：房地产；开发项目；全过程；成本管理

房地产开发项目全过程成本管理是指从项目立项到交付使用，对项目各个环节的成本进行系统化、全面化的管理。主要包括项目前期的成本预测、项目过程中的成本控制以及项目结束后的成本核算。成本管理的核心目标是在确保项目质量和进度的前提下，有效控制成本，提高项目的经济效益。

一、房地产开发项目全过程成本管理存在的问题

（一）成本预测不准确

成本预测是房地产开发项目全过程成本管理的关键环节，直接影响到项目的经济效益。然而，目前很多房地产开发企业在成本预测方面存在一定的问题，主要表现在以下几个方面：缺乏专业的成本预测团队。很多房地产开发企业没有专门的成本预测团队，导致成本预测工作缺乏专业性和连续性；成本预测方法不科学。部分房地产开发企业仍然采用传统的成本预测方法，如经验估算法、类比估算法等，这些方法存在较大的误差，无法满足现代房地产开发项目的需求。这种现象可能由于以下几个原因导致：信息收集不全面。成本预测需要收集大量的相关信息，包括土地成本、建筑材料价格、人工成本、施工周期等，如果信息收集不全面或者不及时，可能导致成本预测不准确；缺乏经验。房地产开发项目成本预测需要专业知识和丰富经验，如果预测人员缺乏经验，可能导致预测结果与实际情况存在较大偏差；成本估算方法不合适。选择合适的成本估算方法是确保预测准确性的关键，如果采用的方法不合适，可能导致成本预测结果不准确；未考虑风险因素。房地产开发项目往往存在许多不确定性和风险，如政策变化、市场波动等，如果预测过程中未充分考虑这些风险因素，可能导致成本预测不准确；沟通不畅。成本预测需要多个部门之间的密切合作和沟通，如果沟通不畅，可能导致信息传递失误，进而影响成本预测的准确性。

（二）成本控制不到位

成本控制是房地产开发项目全过程成本管理的核心环节，对于确保项目质量和进度具有重要意义。然而，目前很多房地产开发企业在成本控制方面存在一定的问题，主要表现在以下几个方面：缺乏有效的成本控制措施。很多房地产开发企业没有制定详细的成本控制计划，导致成本控制工作缺乏针对性和可操作性；成本控制责任不明确。部分房地产开发企业在成本控制过程中，责任分配不明确，导致成本控制工作难以落实。房地产开发项目全过程成本管理是指在房地产开发的各个阶段，从项目立项、设计、施工到竣工验收等环节，对成本进行有效管理和控制的过程。如果成本控制不到位，可能会导致项目超出预算，降低企业的盈利能力。导致房地产开发项目全过程成本管理失控的原因：缺乏统一的成本管理理念。施工企业关注现场与花费，设计单位关注设计周期与深度，造价咨询公司关注图纸与定额，房地产开发企业关注产品与市场，如果没有树立统一的成本管理理念，可能导致各个环节的成本控制脱节；目标不明确。在项目开始阶段，如果没有明确制定项目的成本目标，可能导致在项目执行过程中，无法对成本进行有效控制；缺乏有效的成本控制手段。在项目执行过程中，如果没有采取有效的成本控制手段，如预算管理、合同管理、变更控制等，可能导致成本不断攀升；信息不对称。在房地产开发项目中，各个参与方之间可能存在信息不对称的情况，如设计单位和施工单位之间可能存在技术上的问题，导致设计方案无法完美实施，从而增加成本；沟通不畅。项目全过程中，各个参与方之间沟通不畅也可能导致成本控制不到位，设计单位和施工单位之间可能存在沟通障碍，导致设计方案无法顺利实施，增加项目成本；缺乏风险管理意识。在项目执行过程中，如果没有对潜在的风险进行充分的评估和管理，可能导致项目成本超出预期。

（三）成本核算不规范

成本核算是房地产开发项目全过程成本管理的重要环节，对于确保项目经济效益具有重要意义。然而，目前很多房地产开发企业在成本核算方面存在一定的问题，主要表现在以下几个方面：缺乏规范的成本核算体系。很多房地产开发企业没有建立规范的成本核算体系，导致成本核算数据不准确，严重影响项目经济效益；成本核算周期不合理。部分房地产开发企业的成本核算周期过长，导致成本核算数据滞后，无法及时为项目决策提供依据。成本管理不规范的原因有以下几点：成本管理理念不统一。房地产开发项目涉及多个参与方，包括开发商、施工企业、设计单位和造价咨询公司等，各参与方在成本管理方面的目标和理念可能存在差异，导致在成本核算过程中出现不规范的现象；成本核算方法不规范。不同的企业可能采用不同的成本核算方法，导致成本核算结果存在偏差，有些企业可能没有建立健全的成本核算制度，或者制度执行不力，使得成本核算存在不规范的问题；信息传递和沟通不畅。房地产开发项目涉及多个环节，包括设计、施工、采购等，在项目进行过程中，各环节之间可能存在信息传递和沟通不畅的问题，导致成本核算出现误差；人员素质和经验不足。部分企业的财务人员和管理人员可能缺乏相关的专业知识和经验，导致成本核算不规范；合同管理不善。部分企业在合同管理方面存在不规范的现象，如合同条款不明确、合同执行不力等，导致成本核算出现问题。

二、房地产开发项目全过程成本管理策略

（一）建立专业的成本预测团队

为了提高成本预测的准确性，房地产开发企业应建立专业的成本预测团队，负责项目的成本预测工作，团队成员应具备丰富的成本管理经验和专业知识，以确保成本预测的准确性。房地产开发项目全过程成本管理需要建立专业的成本预测团队，这个团队需要具备以下特点和能力：专业知识。成本预测团队的成员需要具备房地产、建筑、设计、工程管理等方面的专业知识，以便能够准确地分析和预测项目成本；数据分析能力。成本预测团队需要具备良好的数据分析能力，能够运用各种数据分析工具和方法，对项目的成本数据进行分析和预测；经验丰富。成本预测团队的成员需要具备丰富的项目管理经验和成本控制经验，能够准确地判断项目的风险和成本变化趋势；协作能力。成本预测团队需要具备良好的协作能力，能够与项目的其他团队成员进行有效的沟通和协作，以确保项目成本的准确预测和控制。

（二）采用科学的成本预测方法

房地产开发项目全过程成本管理需要采用科学的成本预测方法，以有效控制和降低项目成本，提高项目的经济效益。以下是一些建议的成本预测方法：成本核算法。通过对项目过去的成本数据进行分析，计算出项目的平均成本和单位成本，以此预测未来项目的成本，该方法简单易行，但可能无法充分考虑项目的不确定性和变化因素；专家评审法。邀请具有相关经验的专家对项目成本进行预测，专家可以根据自己的经验和判断，给出项目成本的估计值，该方法主观成分较大，但可以充分利用专家的知识和经验，提高预测的准确性；类比估算法。通过比较已经完成的类似项目和正在进行的项目的成本数据，找出相似之处，以此预测未来项目的成本，该方法适用于项目类型较为相似的情况，但可能无法充分考虑项目的个性差异和变化因素；参数估算法。通过对项目的工作量、工时等参数进行量化，建立成本预测模型，以此预测未来项目的成本，该方法较为科学和客观，但需要较多的数据支持和计算分析；决策树法。通过构建决策树模型，将项目的各种因素和成本进行关联分析，找出影响项目成本的关键因素，以此预测未来项目的成本，该方法适用于项目因素较为复杂和多样的情况，但需要较多的数据支持。

（三）制定有效的成本控制计划

房地产开发项目全过程成本管理是指在项目开发各个阶段，通过科学的成本控制手段和策略，实现项目成本最优化和投资收益最大化。为了制定有效的成本控制计划，可以遵循以下几个步骤：确立成本管理目标。成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益，消除无效成本，提升投资价值，在制定成本控制计划时，应明确成本管理的目标，并与企业的总体目标保持一致；划分成本管理阶段。在前期阶段，主要任务是进行项目策划、设计和预算；在中期阶段，主要任务是进行项目建设；在后期阶段，主要任务是进行项目销售和运营，在每个阶段，成本管理的重点和任务有所不同，需要分别制定相应的成本控制计划；制定成本预算。成本预算是成本控制计划的基础，通过对项目各个阶段的成本进行预测和规划，为成本控制提供依据，在制定成本预算时，应充分考虑市场环境、项目特点、政策法规等因素，以确保预算的合理性和准确性；实行动态成本控制。在项目实施过程中，要根据实际情况对成本进行动态监控和调整，通过定期进行成本分析和报告，及时发现成本偏差，采取相应的措施予以纠正；强化责任成本管理。明确项目各个参与方的责任和利益，建立激励与约束机制，促使各方积极履行职责，提高项目成本控制的有效性。

（四）建立规范的成本核算体系

为了提高成本核算的准确性，房地产开发企业应建立规范的成本核算体系，确保成本核算数据的准确性和及时性。同时，企业应根据项目的实际情况，合理确定成本核算的周期，以确保成本核算数据能够及时为项目决策提供依据。以下是建立规范的成本核算体系的具体步骤：确立成本管理目标。在项目开始阶段，根据项目的特点、投资定位和相关影响因素，制定明确的成本管理目标；建立成本管理组织机构。成立一个专门负责成本管理的组织机构，该机构应配备专业的技术管理干部和人员，负责项目成本的核算、监控和分析工作；制定成本管理制度。健全成本控制管理制度，明确各部门和人员的责任，使成本管理工作更加科学、规范；成本核算方法的确定。采用适当的成本核算方法，如全面成本法、直接成本法等，确保成本核算的准确性；建立成本明细账。对项目进行成本细分，建立成本明细账，以便于对各项成本进行详细核算和分析。

三、结束语

房地产开发项目全过程成本管理是房地产开发企业提高项目经济效益的关键所在。通过建立专业的成本预测团队、采用科学的成本预测方法、制定有效的成本控制计划、明确成本控制责任以及建立规范的成本核算体系等策略，房地产开发企业可以有效解决全过程成本管理存在的问题，提高项目的经济效益。

参考文献：

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[2]张洁,杨剑,卢毅.房地产建设项目全过程成本管理要点及措施探析[J].中小企业管理与科技，2022(12).

[3]周强海.关于房地产开发项目全过程成本控制探讨[J].品牌研究，2023(13).

[4]张素芳.房地产开发项目全成本管理运用分析[J].中国集体经济，2020(36).

作者简介: 田亮，男，1990年7月，江苏泗阳人，学历：本科，一级建造师、一级造价师，研究方向：住宅项目成本控制及成本优化思路；建筑工程造价控制及预结算编审方面。